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編者按：本文來(lái)自每日經(jīng)濟(jì)新聞,，每經(jīng)記者 陳利，36氪經(jīng)授權(quán)發(fā)布,。

房企分拆旗下業(yè)務(wù)上市的速度還在加快,。

4月7日晚間，建業(yè)地產(chǎn)發(fā)布公告稱(chēng),，公司目前擬以分派以及全球發(fā)售方式進(jìn)行建議分拆中原建業(yè),，當(dāng)中將包括香港公開(kāi)發(fā)售及國(guó)際發(fā)售（包括優(yōu)先發(fā)售）。這也意味著,，去年11月遞表的中原建業(yè)終于取得新突破,，有望成為建業(yè)集團(tuán)旗下第四個(gè)在港上市平臺(tái)。

克爾瑞數(shù)據(jù)顯示,，截至2021年3月26日,，有8家房企分拆旗下業(yè)務(wù)公司遞交招股說(shuō)明書(shū)，而已在港交所遞交過(guò)招股書(shū)仍未上市的房企旗下公司共計(jì)12家,。2020年8月以來(lái),，房企分拆旗下業(yè)務(wù)上市成功的企業(yè)有14家（2020年1-7月有7家），遠(yuǎn)高于以往水平（2019年僅有9家）,。

“隨著規(guī)模的擴(kuò)大,，房企愈發(fā)認(rèn)識(shí)到現(xiàn)金流的重要性，并在有意識(shí)地優(yōu)化自己的現(xiàn)金流情況,，而“三道紅線”則加速了房企的這一動(dòng)作,。”地產(chǎn)評(píng)論員陳雷向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析認(rèn)為,，房企拆分旗下業(yè)務(wù)板塊上市能在一定程度上促進(jìn)主業(yè)發(fā)展,，行業(yè)也將繼續(xù)向集團(tuán)化發(fā)展，出現(xiàn)如物業(yè),、文旅,、康養(yǎng)等越來(lái)越多的分支。

分拆業(yè)務(wù)上市呈現(xiàn)多元化

事實(shí)上,，自2019年以來(lái),，房企分拆旗下業(yè)務(wù)板塊的上市潮愈演愈烈。

進(jìn)入2021年,，新希望服務(wù)打了頭陣,。1月13日晚間，港交所披露了新希望服務(wù)招股說(shuō)明書(shū),，截至2020年12月31日,，新希望服務(wù)在管樓面面積增加至約1020萬(wàn)平方米。而克而瑞發(fā)布的報(bào)告顯示,，截至2020年12月底,，物管企業(yè)TOP100在管面積的門(mén)檻值為1386萬(wàn)平方米。據(jù)此，新希望服務(wù)的規(guī)模仍屬“迷你型”,，尚無(wú)法進(jìn)入行業(yè)百?gòu)?qiáng),。

此后，朗詩(shī),、中駿,、領(lǐng)地、越秀,、新力等多家房企亦分拆旗下業(yè)務(wù)赴港上市,。克爾瑞統(tǒng)計(jì)顯示,，截至今年3月26日,，已有8家房企分拆業(yè)務(wù)赴港上市。今年一季度,，榮盛,、宋都、星河灣旗下的業(yè)務(wù)公司上市成功,，其中星河灣旗下的星盛商業(yè)是國(guó)內(nèi)首個(gè)純商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)上市公司,。而包括佳兆業(yè)、雅居樂(lè),、藍(lán)光發(fā)展等房企,，均在今年有分拆旗下業(yè)務(wù)板塊上市計(jì)劃。

3月26日,，在佳兆業(yè)舉行的2020年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上,，佳兆業(yè)集團(tuán)董事局副主席、總裁兼執(zhí)行董事麥帆表示,，佳兆業(yè)商業(yè)集團(tuán),、文體科技集團(tuán)分拆上市已納入議事日程。據(jù)悉,，佳兆業(yè)商業(yè)集團(tuán)全國(guó)布局64個(gè)項(xiàng)目,，文體科技集團(tuán)運(yùn)營(yíng)超過(guò)25個(gè)文體場(chǎng)館。

在首次沖刺港股上市失利后,，雅居樂(lè)雅城集團(tuán)在更新了財(cái)務(wù)資料等內(nèi)容后,，3月2日再度向港交所遞交招股書(shū)。

繼2020年12月恒大分拆物業(yè)成功登陸港交所后,，恒大方面在2020年業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上透露,，打算將旗下八大業(yè)務(wù)平臺(tái)全部實(shí)現(xiàn)分拆上市，還未裝入上市平臺(tái)的房車(chē)寶,、恒大童世界,、恒大冰泉都有相關(guān)計(jì)劃,。分拆多元化業(yè)務(wù)是恒大集團(tuán)2020年的主要?jiǎng)幼鳎瑧{借輪番引投和配股融資,，恒大在恒大汽車(chē)、恒大物業(yè),、房車(chē)寶,、恒騰網(wǎng)絡(luò)等幾大平臺(tái)，已籌得近888億港元權(quán)益,。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》注意到,，目前房企分拆旗下業(yè)務(wù)板塊上市，除“標(biāo)配”物業(yè)板塊外,，商管,、代建、園林,、文旅也被推向資本市場(chǎng),，借分拆上市實(shí)現(xiàn)二次融資。

如2020年7月10日,，綠城管理以“中國(guó)代建第一股”的身份登陸港交所,，上市首日即收漲30%，總市值達(dá)62.08億港元,，全天總成交達(dá)5.03億港元,。此后，建業(yè)地產(chǎn)分拆其代建板塊中原建業(yè),，于2020年11月10日向港交所遞交上市招股說(shuō)明書(shū),。

有著“國(guó)內(nèi)商業(yè)物業(yè)服務(wù)供應(yīng)商上市第一股”寶龍商業(yè)成功上市后，包括萬(wàn)科,、世茂,、藍(lán)光發(fā)展等多家企業(yè)均表示有分拆商業(yè)上市的意向，碧桂園,、旭輝,、金科等企業(yè)紛紛成為獨(dú)立部門(mén)，將商業(yè)地產(chǎn)板塊作為獨(dú)立板塊進(jìn)行運(yùn)營(yíng),。而在2020年赴港上市的合景悠活,、卓越商企服務(wù)、金融街物業(yè)等企業(yè),，均有涉商管業(yè)務(wù),。

“房企IPO以及分拆業(yè)務(wù)上市的熱情有增無(wú)減，其內(nèi)在動(dòng)力在于拓寬融資渠道,，維持資金鏈保證生存,?！币拙又袊?guó)CEO丁祖昱表示，成功上市之后對(duì)企業(yè)繼續(xù)使用債券等融資工具以維持流動(dòng)性有很大的幫助,。

貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩也持相似觀點(diǎn),。在他看來(lái)，對(duì)于房企而言無(wú)論是物業(yè),、商管板塊,，將優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)拆分上市對(duì)于地產(chǎn)母公司調(diào)整資產(chǎn)負(fù)債表結(jié)構(gòu)、獲取更好的融資條件都是頗有裨益的,。

多上市平臺(tái)的輪動(dòng)融資效應(yīng)

與房地產(chǎn)公司相比,，分拆上市的業(yè)務(wù)版塊普遍能獲得更好的資本表現(xiàn)。

1月26日,，星盛商業(yè)上市首日早盤(pán)一度上漲13.99%,，盡管此后股價(jià)有所回落，但截至當(dāng)天收盤(pán)股價(jià)仍上漲了3.63%,，總市值達(dá)40億港元,。

而寶龍商業(yè)在資本市場(chǎng)的表現(xiàn)亦十分亮眼。截4月14日收盤(pán),，寶龍商業(yè)的市盈率為45.47倍,，而寶龍地產(chǎn)的市盈率僅為4.6倍。今年以來(lái),，寶龍商業(yè)股價(jià)持續(xù)走高,，截至4月14日收盤(pán)，寶龍商業(yè)收盤(pán)價(jià)為25.85港元/股,，較9.5港元/股的發(fā)行價(jià)上漲達(dá)172%,。

而作為近兩年來(lái)分拆主角，物業(yè)板塊市值更是一路水漲船高,。2018年6月碧桂園服務(wù)上市時(shí)市值為282億港元,，今年3月23日上午收盤(pán)，碧桂園服務(wù)市值達(dá)2155億港元,，首超其母公司碧桂園,。而截至4月14日收盤(pán)，碧桂園服務(wù)市值已達(dá)2243億港元,，增長(zhǎng)超7倍,。此外，綠城,、雅居樂(lè)均在不同的時(shí)點(diǎn)出現(xiàn)旗下物管企業(yè)估值高于母公司的情況,。

“拆分上市一方面是由于融資方面的壓力，另一方面也說(shuō)明房企正在從以‘房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)’為核心,，向著更多元的方向發(fā)展,。另外,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的利潤(rùn)率下滑也是其中一個(gè)主要原因?！迸撕品治鲋赋?，多元化的發(fā)展順應(yīng)了市場(chǎng)需求，也給房企開(kāi)發(fā)拿地拓展了新的渠道,，如疫情影響下市場(chǎng)對(duì)物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)寄予了更多期望,，碧桂園服務(wù)市值超過(guò)母公司就是一個(gè)很好的證明。

“比起單一上市平臺(tái),，多個(gè)上市平臺(tái)顯然更具靈活性，尤其是隨著調(diào)控政策在融資端不斷收緊,，多個(gè)上市平臺(tái)可實(shí)現(xiàn)輪動(dòng)融資效應(yīng),。”一位長(zhǎng)期關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)的投資人向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者坦言,。

值得注意的是,，今年一季度房地產(chǎn)融資環(huán)境收緊愈發(fā)明顯，房企融資量持續(xù)下滑,?？藸柸鸾y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示， 一季度100家典型房企的融資額為2521.91億元,，同比大幅下降39%,，環(huán)比下降29%。其中,，約三分之二的房企融資規(guī)模有所減少,，同比降幅超過(guò)50%的房企比例達(dá)到了39%。

“從行業(yè)發(fā)展的周期性來(lái)看,，當(dāng)一個(gè)行業(yè)的企業(yè)扎堆上市的時(shí)候,，意味著這個(gè)行業(yè)進(jìn)入了整合周期。這樣的周期充滿(mǎn)機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn),，抓住機(jī)遇便可占領(lǐng)行業(yè)高地,、獲得巨額投資回報(bào)；反之,，便有‘大魚(yú)吃小魚(yú)’的風(fēng)險(xiǎn),。”潘浩強(qiáng)調(diào)說(shuō),。

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