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【商業(yè)與法治輿情觀察室 http://www.blaw.org.cn 快訊】：（和訊網(wǎng)）

老舊小區(qū)改造，終于按下加速鍵,。

7月20日,，國辦發(fā)布《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》（下稱《意見》）,。

老舊小區(qū)改造到底有多迫切，數(shù)據(jù)可能更為直觀：全國約有17萬個(gè)老舊小區(qū)亟待改造,；涉及面積40億平米,；涉及居民上億人……

1老舊小區(qū)跟不上時(shí)代了老小區(qū)真的有點(diǎn)跟不上這個(gè)時(shí)代。感受最明顯應(yīng)該是停車位了,。

以北京為例,，2000年北京常住人口1382萬，小客車保有量是41萬輛,，2019年北京常住人口2153.6萬人,，但小客車保有量已經(jīng)達(dá)到了636.5萬輛。20年間,，北京市人口增加了55.8%,，但小客車保有量卻增加了14.5倍。

老小區(qū)建成的時(shí)候,，汽車完全不普及,。但現(xiàn)在買輛車很容易，老小區(qū)停車難的問題尤為突出,，總得要地方停車,。小區(qū)就這么大,，變個(gè)停車場(chǎng)出來不現(xiàn)實(shí)，現(xiàn)在很多老小區(qū)的做法是在當(dāng)前的空地上劃停車位,，居民交停車費(fèi),，但不保證肯定能停到。

住老小區(qū)人對(duì)這點(diǎn)肯定很明顯,，有時(shí)候下班為了在周邊找個(gè)停車位,，得轉(zhuǎn)二三十分鐘以上。業(yè)主們素質(zhì)參差,，為了停車,，發(fā)生口角的事也不少。

再就是物業(yè)了,，現(xiàn)在的人買房都知道物業(yè)的重要性,，特別是這次新冠疫情之后。當(dāng)年的老小區(qū),，可能就沒個(gè)正規(guī)的物業(yè)公司,，你去看那些臟亂差的老小區(qū)，基本就是居委會(huì)在代管,，招幾個(gè)老人收點(diǎn)保潔費(fèi),，稍微維持一下衛(wèi)生就不錯(cuò)了。樓道里各種牛皮癬小廣告,。

沒有物業(yè),，涉及到社區(qū)公共部分的維修，鄰里之間裝修或改造問題,，就容易扯皮,。

2時(shí)間線老舊小區(qū)改造大致可分為三個(gè)階段。

2007年是起點(diǎn),，住建部《關(guān)于開展舊住宅區(qū)整治改造的指導(dǎo)意見》出臺(tái),，這是第一次的涉及老舊小區(qū)改造的文件。但當(dāng)時(shí)都是相對(duì)基礎(chǔ)的改造,，且不成體系,，不成規(guī)模。

2015年-2018年是試點(diǎn)總結(jié)階段,。

2015年底,，中央城市工作會(huì)議明確提出要有序推進(jìn)老舊小區(qū)改造。

2017年12月1日,，住建部在廈門召開老舊小區(qū)改造試點(diǎn)工作座談會(huì),，確定廣州、韶關(guān)、柳州,、秦皇島,、張家口、許昌,、廈門、宜昌,、長(zhǎng)沙,、淄博、呼和浩特,、沈陽,、鞍山、攀枝花和寧波為15個(gè)試點(diǎn)城市,。這次試點(diǎn)共改造老舊小區(qū)106個(gè),，惠及5.9萬戶居民。

2019年以來,，老舊小區(qū)改造加速推進(jìn),。

2019年10月，住建部指導(dǎo)山東,、浙江2省及上海,、青島、寧波,、合肥,、福州、長(zhǎng)沙,、蘇州,、宜昌8市開展深化試點(diǎn)工作，針對(duì)重點(diǎn)問題,，經(jīng)過大膽探索,，形成了一批可復(fù)制可推廣的經(jīng)驗(yàn)做法。

2020年4月14日,，國常會(huì)明確2020年老舊小區(qū)改造目標(biāo),，3.9萬個(gè)小區(qū)，涉及居民近700萬戶,，比去年增加一倍,。

2020年7月20日，《意見》正式公布,。

3既是民生,，更為增長(zhǎng)民生，主要是考慮到居住體驗(yàn)極差。現(xiàn)在回頭看20年前,，30年前蓋的房子,，很多都沒法看了。

那些老城區(qū)的老破小,，水電網(wǎng)都露在外面,，水表電表都沒有分戶，沒有電梯,，想象一下,，老年人從1樓爬到6樓。小區(qū)環(huán)境也是一團(tuán)糟,，物業(yè)缺失,，綠化基本沒有，房租都上不去,，各種小廣告滿天飛,，市中心的“貧民窟”。

增長(zhǎng)則更為迫切,，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模將會(huì)長(zhǎng)期維持在15萬億上下,，新的增長(zhǎng)點(diǎn)在哪里？

過去5年是棚改,，未來5年是老舊小區(qū)改造,。

與大拆大建，貨幣化安置的棚改相比,，老舊小區(qū)改造相對(duì)“輕量化”：修復(fù)樓體,，更新供水、排水,、網(wǎng)絡(luò)等公共設(shè)施,，加裝電梯，引入物業(yè),，新建停車場(chǎng)補(bǔ)充公共服務(wù)……

據(jù)原住建部副部長(zhǎng)仇保興測(cè)算,，老舊小區(qū)改造市場(chǎng)規(guī)模約5萬億元。

但由于老舊小區(qū)改造不涉及“土地”,，不涉及“拆遷補(bǔ)償”,，不會(huì)有明顯的副作用，嗯,，你們懂得……

老舊小區(qū)改造將成為未來5年房地產(chǎn)的健康新動(dòng)能,。

東部地區(qū)經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)，人口流入量最大,，住房需求最迫切,，但也是房地產(chǎn)市場(chǎng)最先進(jìn)入存量市場(chǎng)的地區(qū),，報(bào)告顯示，東中西部地區(qū)待改造小區(qū)比例約為5:3:2,。

4資金怎么來無論是棚改還是舊改,，沒有錢不行。根據(jù)恒大研究院的測(cè)算,，其中基礎(chǔ)類改造平均成本為3000元/平米,。而單個(gè)電梯加裝成本為60萬元/臺(tái)，單個(gè)停車位成本為6萬元,，單個(gè)小區(qū)提升類改造成本約400萬元,。

當(dāng)年的棚改，有PSL（抵押補(bǔ)充貸款）,，利率低得驚人，地方城市直接借錢擺平棚改拆遷戶,，拆遷戶走了,，土地賣了再還當(dāng)初借的錢。現(xiàn)在的老舊小區(qū)改造不這么玩了,。

2017年,，廣州越秀區(qū)仰忠社區(qū)改造工程，耗資2950萬元,，其中市級(jí)財(cái)政出資1450萬元,，區(qū)級(jí)財(cái)政出資1490萬元，居民出資10萬元,。財(cái)政承擔(dān)了99.7%的改造成本,。

2019年，北京市勁松北社區(qū)則探索出一條市場(chǎng)化改造之路,。

勁松一區(qū)和二區(qū)改造工程,，引入社會(huì)資本愿景集團(tuán)。

愿景集團(tuán)共投入3000多萬元,，而作為回報(bào),，他們獲得勁松北社區(qū)公共閑置資產(chǎn)的運(yùn)營權(quán)，將之打造成社區(qū)零售商業(yè),。

不過,，上述廣州和北京的舊改項(xiàng)目，都太過典型,。

如廣州那樣,，完全靠財(cái)政投入也不現(xiàn)實(shí)。現(xiàn)在老舊小區(qū)不僅僅是基礎(chǔ)設(shè)施的改造,，更重要的是完善和提升類改造,。比如為老年人服務(wù)的設(shè)施,，停車場(chǎng)，充電樁,，物業(yè)服務(wù),，電梯，衛(wèi)生服務(wù)站,，便民市場(chǎng),，便利店等設(shè)施是需要配套的。

以上才是更花錢的地方,。

完全依賴社會(huì)資本也存在困難,，并不是所有的小區(qū)都有閑置資產(chǎn)來談判。

勁松北社區(qū)的上述改造工程,，整體投資回報(bào)周期超過10年,，有多少企業(yè)愿意等10年以上，賺這種慢錢,？

所以,，在資金問題上，《意見》明確總體原則是誰受益,、誰出資,。

《意見》關(guān)于資金籌集的辦法中，最值得關(guān)注的有這些：

1,、使用（補(bǔ)建,、續(xù)籌）住宅專項(xiàng)維修資金；

商品房情況相對(duì)好一些,，一套房一般有幾萬塊錢,。

但老舊小區(qū)中有不少還是福利分房時(shí)代蓋的，住宅專項(xiàng)維修資金問題比較多,，需要在推進(jìn)中探索,。

2、提取住房公積金用于加裝電梯

3,、讓渡小區(qū)公共收益等

簡(jiǎn)單說,，小區(qū)里的一些閑置用房，閑置用地,，拿出來給企業(yè)運(yùn)營,，一定年限內(nèi)的收益歸企業(yè)。

5后浪們,，也愛“老破小”

從宏觀層面來看,，老舊小區(qū)的改造，的確有助于穩(wěn)定房?jī)r(jià),。

“老破小”換新顏后紛紛上市,，市場(chǎng)上可供交易的房子肯定變多了,，用不著都去盯著那些萬人搖號(hào)的項(xiàng)目。

在北京,、在上海,、在廣州，很多年輕人選擇的首套房都是“老破小”,，我也與他們當(dāng)中的不少人聊過,，有位哥們兒是這樣說的：

其實(shí)最開始也看過不少新房，但面積普遍都比較大,，首付門檻比較高,，夠不著。他買的這套老房子面積小,，格局差點(diǎn),，但勝在總價(jià)低，首付還是更低一些,，好好裝修一下,，也是很溫馨的小窩。而且自己工作對(duì)通勤要求比較高,，這套房子上下班比較方便。

另外,，他也沒打算在這套房里住很久,，工作上升期，收入增加后,，再考慮換房,。

是啊,，在買房這事上,，先上車，再換房,，后浪們也很務(wù)實(shí),。

想象一下，街對(duì)面就是城市森林公園,，樓下各種小飯館任你選,，周邊三甲醫(yī)院、體育館,、大商場(chǎng),、銀行、券商,、幼兒園,、小學(xué),，你能想到的全都有，當(dāng)然更有你想不到的,。

6毫無疑問,，利好房?jī)r(jià)

很多老小區(qū)的房子面積都不大，30,40平米的不少,，改造完成后,，居住體驗(yàn)好多了，很多不愿意合租的年輕人也很喜歡,，房租也有了可觀的漲幅,。

房?jī)r(jià)也不例外，2018年,，南京部分老舊小區(qū)改造完成,，僅一年后房?jī)r(jià)已經(jīng)明顯上漲。

玄武區(qū)梅園街道一枝園社區(qū),；鼓樓區(qū)寧夏路片區(qū),，老菜市小區(qū)，寶地園小區(qū),，清江花苑等小區(qū)均出現(xiàn)了萬元上下的漲幅,。

地段和居住體驗(yàn)是影響老舊小區(qū)價(jià)值的重要因素。

老舊小區(qū)不改造,，地段價(jià)值仍然存在,，但居住體驗(yàn)極差。

改造完成后,，那情況就大不一樣了,。地段價(jià)值仍然存在，居住體驗(yàn)明顯改善,。

再加上產(chǎn)權(quán)年限到期后自動(dòng)續(xù)期,，破房子變新房，你說房?jī)r(jià)是漲還是跌,？

如果你也在關(guān)注“老破小”,，考慮到舊改的優(yōu)先級(jí)問題和資源的有限性，應(yīng)該要注意幾點(diǎn)：

一是盡可能選擇大城市市中心的老小區(qū),；

二是選擇相對(duì)較新的,，雖然冠以“老破小”，但也要在小區(qū)品相方面稍微注意一下,，房齡老一點(diǎn)可以,，但別太破舊，改造成本太大,，自己投入也更大,；

三是最好帶優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū),，從試點(diǎn)情況來看，有強(qiáng)學(xué)區(qū)加持的老舊小區(qū)居民有望獲得更多舊改紅利,，有優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)那更是極好的,。

現(xiàn)在，老房子的“第二春”真的來了,。

上億人,，將能分享這波紅利。

封面圖丨俊杰