【商業(yè)與法治輿情觀察室 http://www.blaw.org.cn 快訊】：（和訊網(wǎng)）
老舊小區(qū)改造，終于按下加速鍵,。
7月20日,，國辦發(fā)布《關于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導意見》（下稱《意見》）,。
老舊小區(qū)改造到底有多迫切，數(shù)據(jù)可能更為直觀：全國約有17萬個老舊小區(qū)亟待改造,；涉及面積40億平米,；涉及居民上億人……
1老舊小區(qū)跟不上時代了老小區(qū)真的有點跟不上這個時代。感受最明顯應該是停車位了,。
以北京為例,，2000年北京常住人口1382萬，小客車保有量是41萬輛,，2019年北京常住人口2153.6萬人,，但小客車保有量已經(jīng)達到了636.5萬輛。20年間，北京市人口增加了55.8%,，但小客車保有量卻增加了14.5倍,。
老小區(qū)建成的時候，汽車完全不普及,。但現(xiàn)在買輛車很容易,，老小區(qū)停車難的問題尤為突出，總得要地方停車,。小區(qū)就這么大,，變個停車場出來不現(xiàn)實，現(xiàn)在很多老小區(qū)的做法是在當前的空地上劃停車位,，居民交停車費,，但不保證肯定能停到。
住老小區(qū)人對這點肯定很明顯,，有時候下班為了在周邊找個停車位,，得轉二三十分鐘以上。業(yè)主們素質參差,，為了停車,，發(fā)生口角的事也不少。
再就是物業(yè)了,，現(xiàn)在的人買房都知道物業(yè)的重要性,，特別是這次新冠疫情之后。當年的老小區(qū),，可能就沒個正規(guī)的物業(yè)公司,，你去看那些臟亂差的老小區(qū)，基本就是居委會在代管,，招幾個老人收點保潔費,，稍微維持一下衛(wèi)生就不錯了。樓道里各種牛皮癬小廣告,。
沒有物業(yè),，涉及到社區(qū)公共部分的維修，鄰里之間裝修或改造問題,，就容易扯皮,。
2時間線老舊小區(qū)改造大致可分為三個階段。
2007年是起點,，住建部《關于開展舊住宅區(qū)整治改造的指導意見》出臺,，這是第一次的涉及老舊小區(qū)改造的文件。但當時都是相對基礎的改造,，且不成體系,，不成規(guī)模,。
2015年-2018年是試點總結階段。
2015年底,，中央城市工作會議明確提出要有序推進老舊小區(qū)改造,。
2017年12月1日，住建部在廈門召開老舊小區(qū)改造試點工作座談會,，確定廣州,、韶關、柳州,、秦皇島,、張家口、許昌,、廈門,、宜昌、長沙,、淄博,、呼和浩特、沈陽,、鞍山、攀枝花和寧波為15個試點城市,。這次試點共改造老舊小區(qū)106個,，惠及5.9萬戶居民。
2019年以來,，老舊小區(qū)改造加速推進,。
2019年10月，住建部指導山東,、浙江2省及上海,、青島、寧波,、合肥,、福州、長沙,、蘇州,、宜昌8市開展深化試點工作，針對重點問題,，經(jīng)過大膽探索,，形成了一批可復制可推廣的經(jīng)驗做法。
2020年4月14日,，國常會明確2020年老舊小區(qū)改造目標,，3.9萬個小區(qū),，涉及居民近700萬戶，比去年增加一倍,。
2020年7月20日,，《意見》正式公布。
3既是民生,，更為增長民生,，主要是考慮到居住體驗極差。現(xiàn)在回頭看20年前,，30年前蓋的房子,，很多都沒法看了。
那些老城區(qū)的老破小,，水電網(wǎng)都露在外面,，水表電表都沒有分戶，沒有電梯,，想象一下,，老年人從1樓爬到6樓。小區(qū)環(huán)境也是一團糟,，物業(yè)缺失,，綠化基本沒有，房租都上不去,，各種小廣告滿天飛,，市中心的“貧民窟”。
增長則更為迫切,，中國房地產(chǎn)市場規(guī)模將會長期維持在15萬億上下,，新的增長點在哪里？
過去5年是棚改,，未來5年是老舊小區(qū)改造,。
與大拆大建，貨幣化安置的棚改相比,，老舊小區(qū)改造相對“輕量化”：修復樓體,，更新供水、排水,、網(wǎng)絡等公共設施,，加裝電梯，引入物業(yè),，新建停車場補充公共服務……
據(jù)原住建部副部長仇保興測算,，老舊小區(qū)改造市場規(guī)模約5萬億元。
但由于老舊小區(qū)改造不涉及“土地”,，不涉及“拆遷補償”,，不會有明顯的副作用,，嗯，你們懂得……
老舊小區(qū)改造將成為未來5年房地產(chǎn)的健康新動能,。
東部地區(qū)經(jīng)濟最發(fā)達,，人口流入量最大，住房需求最迫切,，但也是房地產(chǎn)市場最先進入存量市場的地區(qū),，報告顯示，東中西部地區(qū)待改造小區(qū)比例約為5:3:2,。
4資金怎么來無論是棚改還是舊改,，沒有錢不行。根據(jù)恒大研究院的測算,，其中基礎類改造平均成本為3000元/平米,。而單個電梯加裝成本為60萬元/臺，單個停車位成本為6萬元,，單個小區(qū)提升類改造成本約400萬元,。
當年的棚改，有PSL（抵押補充貸款）,，利率低得驚人,，地方城市直接借錢擺平棚改拆遷戶，拆遷戶走了,，土地賣了再還當初借的錢?，F(xiàn)在的老舊小區(qū)改造不這么玩了。
2017年,，廣州越秀區(qū)仰忠社區(qū)改造工程，耗資2950萬元,，其中市級財政出資1450萬元,，區(qū)級財政出資1490萬元，居民出資10萬元,。財政承擔了99.7%的改造成本,。
2019年，北京市勁松北社區(qū)則探索出一條市場化改造之路,。
勁松一區(qū)和二區(qū)改造工程,，引入社會資本愿景集團。
愿景集團共投入3000多萬元,，而作為回報,，他們獲得勁松北社區(qū)公共閑置資產(chǎn)的運營權，將之打造成社區(qū)零售商業(yè),。
不過,，上述廣州和北京的舊改項目,，都太過典型。
如廣州那樣,，完全靠財政投入也不現(xiàn)實?，F(xiàn)在老舊小區(qū)不僅僅是基礎設施的改造，更重要的是完善和提升類改造,。比如為老年人服務的設施,，停車場，充電樁,，物業(yè)服務,，電梯，衛(wèi)生服務站,，便民市場,，便利店等設施是需要配套的。
以上才是更花錢的地方,。
完全依賴社會資本也存在困難,，并不是所有的小區(qū)都有閑置資產(chǎn)來談判。
勁松北社區(qū)的上述改造工程,，整體投資回報周期超過10年,，有多少企業(yè)愿意等10年以上，賺這種慢錢,？
所以,，在資金問題上，《意見》明確總體原則是誰受益,、誰出資,。
《意見》關于資金籌集的辦法中，最值得關注的有這些：
1,、使用（補建,、續(xù)籌）住宅專項維修資金；
商品房情況相對好一些,，一套房一般有幾萬塊錢,。
但老舊小區(qū)中有不少還是福利分房時代蓋的，住宅專項維修資金問題比較多,，需要在推進中探索,。
2、提取住房公積金用于加裝電梯
3,、讓渡小區(qū)公共收益等
簡單說,，小區(qū)里的一些閑置用房，閑置用地,，拿出來給企業(yè)運營,，一定年限內的收益歸企業(yè),。
5后浪們，也愛“老破小”
從宏觀層面來看,，老舊小區(qū)的改造,，的確有助于穩(wěn)定房價。
“老破小”換新顏后紛紛上市,，市場上可供交易的房子肯定變多了,，用不著都去盯著那些萬人搖號的項目。
在北京,、在上海,、在廣州，很多年輕人選擇的首套房都是“老破小”,，我也與他們當中的不少人聊過,，有位哥們兒是這樣說的：
其實最開始也看過不少新房，但面積普遍都比較大,，首付門檻比較高,，夠不著。他買的這套老房子面積小,，格局差點,，但勝在總價低，首付還是更低一些,，好好裝修一下,，也是很溫馨的小窩。而且自己工作對通勤要求比較高,，這套房子上下班比較方便,。
另外，他也沒打算在這套房里住很久,，工作上升期,，收入增加后，再考慮換房,。
是啊，在買房這事上,，先上車,，再換房，后浪們也很務實,。
想象一下,，街對面就是城市森林公園，樓下各種小飯館任你選,，周邊三甲醫(yī)院,、體育館,、大商場、銀行,、券商,、幼兒園、小學,，你能想到的全都有,，當然更有你想不到的。
6毫無疑問,，利好房價
很多老小區(qū)的房子面積都不大,，30,40平米的不少，改造完成后,，居住體驗好多了,，很多不愿意合租的年輕人也很喜歡，房租也有了可觀的漲幅,。
房價也不例外,，2018年，南京部分老舊小區(qū)改造完成,，僅一年后房價已經(jīng)明顯上漲,。
玄武區(qū)梅園街道一枝園社區(qū)；鼓樓區(qū)寧夏路片區(qū),，老菜市小區(qū),，寶地園小區(qū)，清江花苑等小區(qū)均出現(xiàn)了萬元上下的漲幅,。
地段和居住體驗是影響老舊小區(qū)價值的重要因素,。
老舊小區(qū)不改造，地段價值仍然存在,，但居住體驗極差,。
改造完成后，那情況就大不一樣了,。地段價值仍然存在,，居住體驗明顯改善。
再加上產(chǎn)權年限到期后自動續(xù)期,，破房子變新房,，你說房價是漲還是跌？
如果你也在關注“老破小”,，考慮到舊改的優(yōu)先級問題和資源的有限性,，應該要注意幾點：
一是盡可能選擇大城市市中心的老小區(qū)；
二是選擇相對較新的，雖然冠以“老破小”,，但也要在小區(qū)品相方面稍微注意一下,，房齡老一點可以，但別太破舊,，改造成本太大,，自己投入也更大；
三是最好帶優(yōu)質學區(qū),，從試點情況來看,，有強學區(qū)加持的老舊小區(qū)居民有望獲得更多舊改紅利，有優(yōu)質學區(qū)那更是極好的,。
現(xiàn)在,，老房子的“第二春”真的來了。
上億人,，將能分享這波紅利,。
封面圖丨俊杰
技術支持：今日讀法
本網(wǎng)站所轉載信息,，不代表本網(wǎng)觀點,。 未經(jīng)授權，不得刊用本網(wǎng)稿件,。
Copyright @2019-2029 gz-hsi.com www.blaw.org.cn 版權所有©
京ICP備19028446號-1 
京公安網(wǎng)備11010802029198
