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【商業(yè)與法治輿情觀察室 http://www.blaw.org.cn 快訊】：（阿達(dá)聊投資）

最近,，江湖上發(fā)生了一件不大不小的事情。那就是證監(jiān)會發(fā)布了公募Reits指引,，說白了也就是我們中國本土的Reits可能用不了多久就可以和大家見面了。

也許很多小伙伴從來沒聽說過Reits這個東西,。什么是Reits呢,？就是大家把錢放到一起，由類似一位基金經(jīng)理的人物拿著大家的錢去投資不動產(chǎn),，然后把不動產(chǎn)的收益分配給所有的投資人,。

Reits這種金融產(chǎn)品之前在國外比較火，當(dāng)然也比較成熟,。我們用美國來舉例子,，在1975年~2010年的35年時間里，Reits的平均年化回報率大概是14%這個水平,。美國的Reits投資涵蓋面會比較廣,，物業(yè)的類型也會比較多樣化。而且美國的法律還規(guī)定了Reits的全部收入當(dāng)中,，來自房地產(chǎn)相關(guān)投資的收入必須占到75%以上,，并且每年90%以上的利潤還必須要分給投資者。

為什么這種新的金融產(chǎn)品,，在中國一直沒有推行起來呢,？其實主要原因還是因為我們的房價太高，租金（相比之下）太低,，Reits的收益率不足以吸引投資者所導(dǎo)致的,。

Reits的投資當(dāng)中，靠買入物業(yè)收取租金這種賺錢方式占了大頭,。而我們中國的地產(chǎn)租售比非常低,，平均也就是2%左右這樣的水平。類似這樣一個收益率,，根本就不可能吸引投資者入局,。誰要是投資這種水平的Reits產(chǎn)品，妥妥的連通貨膨脹都跑不贏,。

有沒有什么辦法提高我們中國房地產(chǎn)的租售比呢,？提高租售比有兩個方法，第一是降低房價,，第二就是漲房租了,。降低房價這件事基本上是不可能的，或者說沒人會主觀的希望房價會降,。如今中國的房地產(chǎn),，已經(jīng)有了太多的投資屬性，而投資品一大特點就是“買漲不買跌”,。一旦房價下跌,，大家預(yù)期改變,，那么就會形成大量的房地產(chǎn)拋盤，從而導(dǎo)致房價繼續(xù)大跌,。

繼續(xù)大跌,，就會導(dǎo)致大量的房貸違約棄房斷供。這個代價目前是我們國家的金融體系所不能承受的……如果一旦發(fā)生房地產(chǎn)市場崩盤,，那么必然是全體中國老百姓為房地產(chǎn)買單,，誰也好不了。

為啥房地產(chǎn)崩盤會讓全體老百姓買單呢,？額……如果大家有興趣知道可以留言,，這個問題足夠單獨(dú)寫一篇文章了。如果確實小伙伴們想知道~過兩天我專門聊一聊,。

那么能不能漲一下房租呢,？也很難……因為我們中國老百姓的居民平均收入，真的不高,。大城市打拼的年輕人，基本上平均有一半的收入都養(yǎng)活房東了,，如果租金再漲,，估計這些年輕人在大城市就真的活不起了。再說房租價格是市場行為,，如果5000塊錢一個月房子能租的出去的話,，沒有房東會心甘情愿租4000的。

所以,，這種畸形的房地產(chǎn)市場,，也是最近這些年我們國家Reits發(fā)展不起來的一項重要原因。這一次,，關(guān)于Reits 這種金融產(chǎn)品,，我們可能會從基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)這方面進(jìn)行破局。比如鐵路,、公路,、機(jī)場、港口和5G基站等等,。說白了就是這些基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不再要國家投錢了,，而是通過Reits產(chǎn)品從資本市場融資。等到這些基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完成之后創(chuàng)造的收益再返還給投資人,。

父輩們都喜歡房子……也許Reits真的出來以后,，他們會比較喜歡吧！堯?qū)W長本人還是更喜歡股票,。

我們知道基礎(chǔ)設(shè)施的拿地和地產(chǎn)開發(fā)的拿地完全是兩個體系,。地價成本下來了的話,，這些基礎(chǔ)設(shè)施未來創(chuàng)造的利潤來支撐5%左右的收益率，其實還是有希望的,。Reits本身的定位其實就是能夠略微跑贏通貨膨脹,，起碼實現(xiàn)資產(chǎn)的保值。

所以,，如果未來我們國家真的推出Reits相關(guān)的金融產(chǎn)品的話,，大家一定要留意，因為這會是在你投資體系當(dāng)中非常重要的一項資產(chǎn)配置,。

原標(biāo)題：想投資房子,？也許你應(yīng)該學(xué)個新姿勢！  來源：阿達(dá)聊投資