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【商業(yè)與法治輿情觀察室 http://www.blaw.org.cn 快訊】：（金角財(cái)經(jīng)）

作者丨金一邊

來源丨金角財(cái)經(jīng)

遼寧阜新的二手房市場上，就出現(xiàn)了超低價(jià)的房源,，一平米幾百元,，其中就有一套56平米的房子僅售2萬元，折算下來每平米400元都不到,。還真的有人想要去買,。就像當(dāng)初鶴崗白菜價(jià)房子爆出之后，有個(gè)小伙子在鶴崗用3萬元買了一套房子,。

在小城市買房,，真的是彎道超車的捷徑嗎？炒房這件事,，在經(jīng)過幾十年的熱鬧之后，現(xiàn)在還能繼續(xù)火下去,？

在中國的小城里,，藏著無數(shù)財(cái)富故事，也掩埋了數(shù)不清的踩坑教訓(xùn),。

01 去小城市炒房

2018年4月22日晚,，海南，《關(guān)于進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的通知》出臺(tái),，非海南戶籍居民家庭購買住房的,，須提供至少一名家庭成員在海南累計(jì)60個(gè)月及以上個(gè)稅或社保證明。通知發(fā)布后戶籍遷入海南的,，只能購買一套住房,，而且也需要24個(gè)月的個(gè)稅或社保證明,。

炒房天堂就這樣關(guān)門了。

不少房地產(chǎn)人士將那次限購稱作“海南地產(chǎn)難民潮”,。一大批買不到房子的人,，在海南限購潮水般散去。但他們又去了哪兒,？

事實(shí)上,，炒房的熱錢總是不缺去處，北上廣深無論多嚴(yán)格的調(diào)控,，都改變不了他們心中房地產(chǎn)圣地的地位,，在這些城市之外，一些從前不被人關(guān)注的小城市,，也因種種理由,，成了最近被熱炒的地方。

防城港,、騰沖,、北海、梧州之類風(fēng)景好,、氣候適宜的小城市,，成了海南的替代品。

1968年,，防城港建港,，1993年，防城港建市,。在這幾十年間,，防城港唯一的變化就是完成了從小漁村到小城市的改變。房價(jià)則毫不起眼,。

現(xiàn)在,，房地產(chǎn)在這里成了支柱。

2002年時(shí),，防城港的房地產(chǎn)行業(yè)還幾乎沒有,，十年之后，2011年,，房地產(chǎn)行業(yè)的稅收就貢獻(xiàn)了第三產(chǎn)業(yè)15%的稅額,。而在2018年海南全域限購之后，防城港的樓市更像是加了催化劑一樣,。

2018年5月18日,，防城港來了一場火爆的土拍，碧桂園和恒大分別拿下單價(jià)地王（608萬元/畝）和樓面價(jià)地王（3220元/m）。防城港,，火了,。

在廣西防城港通往越南的東興口岸邊境上，最熱鬧的萬眾國際批發(fā)市場的墻壁上寫著這樣一句話,?？梢哉f是當(dāng)?shù)厝诵木车囊环N寫照。

除了賣房和買房,，還有一些外地人則是在傳銷,。最近一兩年，走在防城港街頭,，或者坐在出租車?yán)?，?dāng)?shù)厝撕退緳C(jī)跟你談?wù)摰米疃嗟氖欠績r(jià)和傳銷。

當(dāng)然,，也有將炒房和傳銷合成一個(gè)項(xiàng)目的,。不少傳銷組織借著“看房一日游”等名頭，利用大巴車帶著游客參觀防城港龍珠廣場,、白浪灘,、金灘、仙人山公園等著名景點(diǎn),，大肆宣講北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)的開發(fā)潛力,、防城港房地產(chǎn)市場的投資潛力等，誘使不深入了解當(dāng)?shù)厍闆r的外地觀光客進(jìn)入傳銷組織,。

在防城港,，街上掛滿了“嚴(yán)打涉?zhèn)鞔蟀蛙嚕谓M團(tuán)‘傳銷宴’”等標(biāo)語,。防城港市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局一樓大廳入口處,，就醒目地張貼著“嚴(yán)厲打擊傳銷”的宣傳資料。

也就是說,，炒房客太多,，傳銷組織都看到了機(jī)會(huì)。

防城港不是唯一一個(gè)被炒房人青睞的小城市,。

在徐聞,，住宅價(jià)格從2018年初開始連續(xù)增長，當(dāng)年4月份新房均價(jià)6783元/平方米,，同比上漲就達(dá)到6.3%,，二手房均價(jià)5460元,，同比上漲3.5%,。

在廣西北海，2018年4月份新房均價(jià)7100元/平方米，同比上漲5.5%,，二手房均價(jià)5904元/平方米,，同比上漲4.2%。

資金涌入的,，也不只是有海岸線的城市,。

2018年5月24日，位于騰沖市騰越鎮(zhèn)核桃園社區(qū)的2宗國有建設(shè)用地,，其中一宗住宅用地以21204萬元的總價(jià)成交,，平均成交地價(jià)為3068.15元/平方米，創(chuàng)造了新城區(qū)土地拍出的最新高價(jià),。

誰能想到,，這個(gè)極邊之地，也能成為房地產(chǎn)的熱土,。

騰沖多山地,，山區(qū)、半山區(qū)面積占84%,。真正能用來進(jìn)行開發(fā)的土地,，占比甚少。然而,，即便少地,，也擋不住開發(fā)房地產(chǎn)的熱情。

目前,，碧桂園,、恒大、萬科,、保利等等大型房企都聚集在這個(gè)邊陲小城,，建房賣房，好不熱鬧,。

這樣看來,，炒房人從來不在乎城市大不大，只要能炒,，再小的鍋也行,。

02 每個(gè)東北人，都想在南方搞套房

盡管炒房的地點(diǎn),，從海南一路擴(kuò)散,，到了廣西、云南的邊區(qū)小城,，但炒房的資金,，卻還是那些人。

東北人和浙江人。

在東北,，冬季的嚴(yán)寒不僅讓人郁郁沉沉,。對(duì)老人們來說，更是個(gè)潛在的大殺手,。

在冬季,，老人們的死亡率比夏季最高能高出32%。因?yàn)槭覂?nèi)供暖帶來的溫差會(huì)加重心血管和呼吸系統(tǒng)的壓力,，引發(fā)死亡,。

于是，東北人萌生出異地養(yǎng)老的念頭,。他們發(fā)揚(yáng)老祖宗闖關(guān)東的精神,，對(duì)著中國地圖，誓要尋覓到一處溫暖適宜的桃源寶地,。

這個(gè)地方必須不能太冷,。通常而言，在15-25攝氏度的環(huán)境中,，人最舒適,。按照冬季平均氣溫高于15攝氏度的分界線，長江以北以及南岸各省就被排除在外,，只有云南,、貴州、廣西,、廣東,、福建和海南符合要求。

當(dāng)年,，在海南房地產(chǎn)崩盤的時(shí)候,，東北人尚有余力掃貨，現(xiàn)在,，海南房價(jià)不僅瘋漲回來,，而且直接關(guān)門謝客，東北大哥們只能去其他的地方了,。

東北人首選的避寒圣地,，當(dāng)然是有海的。

防城港,，一個(gè)四季如春,氣候宜人的城市,，而且，隔壁就是越南的旅游城市芒街,。

作為養(yǎng)老城市,，這里不失為一塊風(fēng)水寶地,。更何況，防城港房子比起海南,，便宜了不是一點(diǎn)半點(diǎn)。

直到現(xiàn)在,，防城港均價(jià)也就5500元,，買房太容易了。海南一套等于防城港好幾套了,。

在防城港北部灣大道的一家房產(chǎn)中介燈箱廣告牌上,，還寫著“歡迎黑龍江丹東買房團(tuán)前來防城港考察樓盤”。

但在這個(gè)市場上,，除了喜愛南方氣候的東北玩家,，還有一堆來自江浙的土豪選手。

在防城港,，東北,、江浙等外地買家一次性買下一層商鋪或十幾套房子的故事，幾乎是不少售樓人員都聽聞或經(jīng)歷過的事情,。

在售樓人員中間,，還流傳著一招辨別不同地域的買家的大致特征，諸如東北人聲勢大,，通常三五成群出現(xiàn),，江浙人大多一兩個(gè)人同行，不大愛喧嘩,。

就防城港這個(gè)小城市而言,，人口規(guī)模不到百萬。2010年,，全市常住人口為86.69萬人,，截至2018年末，這一數(shù)據(jù)也僅為95.33萬人,。本地人并不容易消化當(dāng)?shù)氐男略龇课荨?/span>

沒人的市場,，怎么撐房價(jià)？

更多被炒起來的小城市,，同樣面臨這樣的問題,。

云南騰沖，2017年末常住人口也只有67萬,，2018年末常住人口還是只有67.29萬,，等于一年的新增人口只有2900人。但是,，目前的在售樓盤已經(jīng)有12個(gè),，還有26個(gè)未開盤的樓盤,。

這些房子，都會(huì)面臨什么樣的命運(yùn),？

2020年一季度,，受新冠肺炎疫情的沖擊，騰沖市生產(chǎn)總值為55.42億元,，同比下降13%,。經(jīng)濟(jì)不好，誰能買房,？

目前,，在騰沖市政府官網(wǎng)，三次產(chǎn)業(yè)比為18.6:39.2:42.2,。文旅才是騰沖最重要的產(chǎn)業(yè),。房地產(chǎn)，也是文旅項(xiàng)目居多,。

然而,，騰沖一類的小城市太小了，老城區(qū)建不了新房子,，房子只能建在新區(qū),。騰沖許多新樓盤距離城區(qū)至少有幾公里，而周邊隆陽區(qū)等地的房子,，都在打著騰沖的招牌,。

像騰沖周邊的樓盤，最缺的不是房子,，而是配套,。

回到騰沖這個(gè)小城市，文旅項(xiàng)目的顧客都是外地來的“候鳥”,。來了之后,，過個(gè)冬，又離開這里,，他們不會(huì)在這里留下什么,。而文旅項(xiàng)目最大的弊端，就是沒有相應(yīng)的配套,。

當(dāng)?shù)睾茈y為游客提供穩(wěn)定的學(xué)校,、醫(yī)療、商業(yè),。

而來到這里購房的東北人,，不少是有避寒的硬需求的。但浙江人則以投資炒房為主,，接盤者會(huì)是誰,？這值得考究,。但在廣西沿海地帶，房子不只是用來炒的,，還是用來搞傳銷的,。

03 房地產(chǎn)與傳銷的不解之緣

有位陳女士，前幾年在河北南戴河買了一套小房子,，不到50平米,，購入價(jià)格5000元/平米，開發(fā)商小區(qū)所在地說正在建開發(fā)區(qū),，將來會(huì)大發(fā)展，北京工作的人會(huì)有很多搬過去,。

南戴河位于秦皇島市撫寧區(qū),，但跟北戴河不一樣，這里可不是那么有名,。房價(jià)也沒那么有底氣,。

陳女士的房子買了沒多久，房價(jià)就從5000跌到了3000多元一平米,。

這或許是北京人第一次知道,，房價(jià)還能這樣降的。

而在防城港,，躲在小區(qū)里的傳銷組織,，真的能讓當(dāng)?shù)胤績r(jià)一直漲？

在廣西,，傳銷組織和炒房團(tuán)甚至不可分割,。傳銷組織在當(dāng)?shù)貏澐譃闇刂蒹w系與東北體系。

早先,，這種騙局盛行在南寧,。溫州體系把人騙來考察傳銷項(xiàng)目時(shí)，會(huì)租借旅游小巴在整個(gè)南寧轉(zhuǎn)悠,，給自己的理論做背書,。然后，傳銷項(xiàng)目就被包裝成“房產(chǎn)建設(shè)投資”,，大量資金被卷了進(jìn)來,。

溫州體系賺了錢，東北體系也沒閑著,。不少傳銷難民找工作時(shí),，發(fā)現(xiàn)了房地產(chǎn)中介，大量中小型房地產(chǎn)中介把南寧房地產(chǎn)作為“傳銷兼職”工作逐漸變成一種常見現(xiàn)象,，這個(gè)兼職也變成了傳銷的常用“謊言邀約”,，以此欺騙朋友來南寧考察,。

流行一時(shí)的傳銷騙術(shù)：“我在南寧做房地產(chǎn)，房子賣瘋了,，每個(gè)月賣十幾套,，收入十幾萬啊，好機(jī)會(huì)啊趕緊來啊”,。

這些中介,，如果碰到來看房子的，可以有兩種選擇：一,，買了房子,，他們賺了中介費(fèi)；二,，不買房子,，被發(fā)展成傳銷下家。

在南寧房地產(chǎn)價(jià)格趨高之后,，中介們又開始介紹更便宜的防城港樓盤,。于是，防城港,，成了傳銷樓盤的下一個(gè)目標(biāo),。

小城市，盡管在自然生態(tài),、房地產(chǎn)價(jià)位等方面得到炒房團(tuán)的青睞,，但是，在現(xiàn)在的市場下,，炒房是否還能讓財(cái)富繼續(xù)增長,？

也許有一天，傳銷散去,，江浙土豪的接盤俠,，就是東北大哥。畢竟,，避寒這是硬需求,。

原文標(biāo)題：炒房團(tuán)攻陷小城市：騙局、傳銷,，誰先收割誰,？  來源：金角財(cái)經(jīng)