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【商業(yè)與法治輿情觀察室 http://www.blaw.org.cn 快訊】：（新浪財(cái)經(jīng)）

新浪財(cái)經(jīng)

來(lái)源：華夏時(shí)報(bào)

原標(biāo)題：物業(yè)上市專題報(bào)道 | 第一服務(wù)上市首日破發(fā),，跌幅達(dá)26.67%,，規(guī)模小難獲資本青睞,？

華夏時(shí)報(bào)（chinatimes.net.cn）記者李未來(lái) 見習(xí)記者 張慧敏 深圳報(bào)道

10月22日,，第一服務(wù)控股有限公司（股票代碼：2107.HK,，下稱“第一服務(wù)”）在港交所正式掛牌上市,。上市首日即跌破發(fā)行價(jià),。開盤價(jià)為2.0港元,，較發(fā)行價(jià)2.46港元下跌18.7%,，截止收盤，第一服務(wù)股價(jià)為1.76港元,，跌幅達(dá)26.67%,。

對(duì)于第一服務(wù)首日破發(fā)的原因，專家表示,，這與近期投資者偏愛短線投資,、疫情后投資者回歸理性以及第一服務(wù)本身的規(guī)模和未來(lái)發(fā)展前景有關(guān)。同時(shí),，四季度資本市場(chǎng)多行業(yè)活躍將大幅分流物業(yè)板塊的資本,，后期恒大、融創(chuàng),、華潤(rùn)等頭部房企物業(yè)上市的表現(xiàn)將呈現(xiàn)較大差異,。

規(guī)模小不被資本市場(chǎng)看好？

10月22日,，當(dāng)代置業(yè)（股票代碼：01107HK）旗下的物業(yè)公司第一服務(wù)控股有限公司（股票代碼：2107.HK,，下稱“第一服務(wù)”）在港交所正式掛牌上市。上市首日,，第一服務(wù)即跌破發(fā)行價(jià),。開盤價(jià)為2.0港元，較發(fā)行價(jià)2.46港元下跌18.7%,，截止收盤,，第一服務(wù)股價(jià)為1.76港元，跌幅達(dá)26.67%,。上市第二日,，第一服務(wù)的股價(jià)繼續(xù)下挫3.41%至1.7港元。

記者梳理發(fā)現(xiàn),，第一服務(wù)控股是第二個(gè)在今年上市首日破發(fā)的物業(yè)管理公司,。

上市破發(fā)與股票定價(jià)過高有關(guān),。“定價(jià)過高容易導(dǎo)致破發(fā)，同時(shí)這也說(shuō)明投資者不認(rèn)可其定價(jià),?！敝禺a(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說(shuō)。

當(dāng)下,，投資者更看重企業(yè)的規(guī)模,。張波表示，物業(yè)企業(yè)目前在創(chuàng)新或科技層面的表現(xiàn)力偏弱,，導(dǎo)致市場(chǎng)對(duì)其主要的判斷標(biāo)準(zhǔn)是規(guī)模,。而目前物業(yè)公司在管面積的增加，主要都是受到集團(tuán)房產(chǎn)開發(fā)面積大小影響,，小規(guī)模物業(yè)給市場(chǎng)的想像空間偏小,。

招股書顯示，截止2020年4月末,，第一服務(wù)控股的在管面積為1500萬(wàn)平方米,，合約建筑面積為2700萬(wàn)平方米?！度A夏時(shí)報(bào)》記者查閱多家物業(yè)上市公司2020年中期業(yè)績(jī)報(bào)發(fā)現(xiàn),，彩生活在管面積為3.64億平方米，雅生活服務(wù)在管面積為3.53億平方米,，碧桂園服務(wù)在管面積為3.2億平方米,。

《華夏時(shí)報(bào)》記者翻閱招股書發(fā)現(xiàn)，10月下旬上市公司中,，截至2020年5月,，卓越商企服務(wù)在管面積為2580萬(wàn)平方米；截至2019年4月,，合景悠活在管面積為2220萬(wàn)平方米,；截至2020年6月末，世茂服務(wù)在管面積8570萬(wàn)平方米,，均高于第一服務(wù)的在管面積,。

第一服務(wù)當(dāng)前較小的規(guī)模和未來(lái)增長(zhǎng)不被投資者看好。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄表示,，從公司自身規(guī)模和發(fā)展前景來(lái)看,，第一服務(wù)作為中小型物管公司，規(guī)模較小,，其背后的母公司當(dāng)代置業(yè)在房企中實(shí)力表現(xiàn)一般,，因此第一服務(wù)估值不高，在資本市場(chǎng)中的認(rèn)可度也不高,。

物業(yè)行業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展與資本市場(chǎng)的短線投資喜好形成沖突,。貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩表示,，受全球經(jīng)濟(jì)波動(dòng)影響，近期市場(chǎng)短線偏好上升,。“盡管人們對(duì)未來(lái)的物業(yè)發(fā)展充滿信心，但是目前物業(yè)管理行業(yè)還沒有形成具有突破性的短期盈利模式,?！?8安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者道出了當(dāng)下物業(yè)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。

投資者逐漸回歸理性,。“物業(yè)服務(wù)板塊飛速上漲趨勢(shì)在疫情逐漸常態(tài)化后有所回落,，同時(shí)多個(gè)優(yōu)質(zhì)房企物業(yè)或?qū)⑼瓿刹鸱稚鲜校鍓K內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)更加激烈,?！必悮ぱ芯扛呒?jí)分析師潘浩對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說(shuō)。

上市只用十個(gè)月

招股書顯示,，第一服務(wù)由北京當(dāng)代物業(yè)管理有限責(zé)任公司和第一摩碼人居環(huán)境科技有限公司組成,，兩者都曾在新三板掛牌上市。第一服務(wù)于2020年1月在開曼群島注冊(cè)成立,，其從成立到上市僅用10個(gè)月,。成立之后第一服務(wù)主營(yíng)業(yè)務(wù)為物業(yè)管理服務(wù)、綠色人居解決方案,、增值業(yè)務(wù),。2017年、2018年,、2019年其年度總營(yíng)業(yè)收入分別為3.79億元,、4.95億元、6.24億元,。

對(duì)于此次所得款的用途,，第一服務(wù)招股書顯示50%將用于戰(zhàn)略收購(gòu)或投資物業(yè)管理公司，20%將用于投資能源運(yùn)維項(xiàng)目及取得能源運(yùn)維權(quán),，5%用于研究及開發(fā)綠色科技,，10%用于發(fā)展智慧社區(qū)及提升資訊科技系統(tǒng)，5%吸引及培養(yǎng)人才,，10%用于一般業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)及營(yíng)運(yùn)資金,。由此可以看出，擴(kuò)大規(guī)模是第一服務(wù)的首要任務(wù),。

“對(duì)于第一服務(wù)這種小規(guī)模的物業(yè)公司來(lái)說(shuō),，前期高度依賴母公司，自主性和獨(dú)立性較差,，未來(lái)要擺脫母公司的支持和控制較為困難,?！标愊鰧?duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說(shuō)。

《華夏時(shí)報(bào)》記者查閱第一服務(wù)招股書發(fā)現(xiàn),，2017年,、2018年、2019年第一服務(wù)來(lái)自控股股東的項(xiàng)目收益占占總收益的比例分別為93.7%,、88.2%,、87.9%。同時(shí),，2017年至2019年,，第一服務(wù)從第三方開發(fā)商處獲得收益的毛利率在20%左右，均低于25%左右的整體毛利率,。

對(duì)于此次第一服務(wù)上市首日破發(fā)以及后續(xù)的經(jīng)營(yíng)策略,，《華夏時(shí)報(bào)》向第一服務(wù)發(fā)去了采訪提綱，并多方聯(lián)系第一服務(wù)相關(guān)工作人員,，截止發(fā)稿未得到回復(fù),。

物管業(yè)務(wù)作為房企新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)為時(shí)尚早

對(duì)于接下來(lái)物業(yè)公司上市的表現(xiàn)，潘浩表示,，四季度資本市場(chǎng)多行業(yè)活躍將會(huì)大幅分流物業(yè)板塊的資本,。同時(shí)，當(dāng)前物業(yè)公司上市表現(xiàn)存在分化,，后期頭部房企物業(yè)上市的表現(xiàn)將呈現(xiàn)較大差異,。

貝殼研究院對(duì)19家已上市物業(yè)公司盈利數(shù)據(jù)進(jìn)行監(jiān)測(cè)后發(fā)現(xiàn)，已上市物業(yè)公司平均營(yíng)收同比增長(zhǎng)40.8%,，而平均毛利率為29.8%,，同比下降0.28%，陷入“增收不增利”的困局,。貝殼研究院認(rèn)為,，物業(yè)上市公司前期擴(kuò)張階段需要投入大量資金，同時(shí)需要進(jìn)行低利潤(rùn)率的基礎(chǔ)性服務(wù),，因此,，將物管業(yè)務(wù)作為房企新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)為時(shí)尚早。

物業(yè)行業(yè)的想像空間依然很大,。張波表示,，由于物業(yè)企業(yè)自身的現(xiàn)金流穩(wěn)定，加之國(guó)內(nèi)對(duì)于物業(yè)服務(wù)水平重視程度不斷加強(qiáng),，長(zhǎng)期來(lái)看市場(chǎng)對(duì)于物業(yè)公司上市依然會(huì)有著良好的預(yù)期,。同時(shí)，他還表示,，隨著國(guó)內(nèi)新基建的不斷發(fā)展,，5G等高科技的應(yīng)用不斷落地,，物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)從基礎(chǔ)服務(wù)向增值服務(wù)和科技化層面不斷轉(zhuǎn)化。

陳霄表示,，未來(lái)物管行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇,，行業(yè)集中化程度不斷提高，行業(yè)內(nèi)優(yōu)勝劣汰更加凸顯,，對(duì)于物管公司來(lái)說(shuō),，用創(chuàng)新思維打造精細(xì)化服務(wù)以此提高核心競(jìng)爭(zhēng)力是重點(diǎn)。

“物業(yè)管理板塊目前尚處于搶占市場(chǎng)資源的階段,，頭部房企在規(guī)模上優(yōu)勢(shì)明顯，小型物管公司更應(yīng)尋求差異化發(fā)展戰(zhàn)略,，在科技,、品質(zhì)、服務(wù),、創(chuàng)新等更多維度方面實(shí)現(xiàn)突破,，以更具溢價(jià)能力的服務(wù)表現(xiàn)，更加可觀的盈利水平,，贏得市場(chǎng)的認(rèn)可,。”潘浩對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說(shuō),。

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