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【商業(yè)與法治輿情觀察室 http://www.blaw.org.cn 快訊】

城市更新市場(chǎng)又一重磅政策亮相。8月10日，住建部就《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問(wèn)題的通知（征求意見(jiàn)稿）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)通知）公開(kāi)征求意見(jiàn),。通知指出，要嚴(yán)格控制大規(guī)模拆除,、大規(guī)模增建、大規(guī)模搬遷等,，推動(dòng)城市更新由“開(kāi)發(fā)方式”向“經(jīng)營(yíng)模式”轉(zhuǎn)變,。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，該政策為各地進(jìn)行城市更新提供了明確的指引,，背后的導(dǎo)向或是不讓城市更新演變?yōu)樾乱惠喎康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā),。

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住建部擬規(guī)定防止大拆大建

通知指出,，嚴(yán)格控制大規(guī)模拆除,，除違法建筑和被鑒定為危房的以外，不大規(guī)模,、成片集中拆除現(xiàn)狀建筑,；嚴(yán)格控制大規(guī)模增建，除增建必要的公共服務(wù)設(shè)施外,，不大規(guī)模新增建設(shè)規(guī)模,，不突破老城區(qū)原有密度強(qiáng)度，不增加資源環(huán)境承載壓力,；嚴(yán)格控制大規(guī)模搬遷,，不大規(guī)模,、強(qiáng)制性搬遷居民,，改變社會(huì)人口結(jié)構(gòu)，割斷人,、地和文化的關(guān)系,。

值得注意的是，對(duì)于如何控制大拆大建，通知列出了幾個(gè)硬性指標(biāo)：一是原則上老城區(qū)更新單元（片區(qū)）或項(xiàng)目?jī)?nèi)拆除建筑面積不應(yīng)大于現(xiàn)狀總建筑面積的20%,；二是原則上更新單元（片區(qū)）或項(xiàng)目?jī)?nèi)拆建比不宜大于2,；三是更新單元（片區(qū)）或項(xiàng)目居民就地、就近安置率不宜低于50%,。

此外,，通知還指出，應(yīng)該堅(jiān)持應(yīng)留盡留,，全力保持城市記憶,。一是保留利用既有建筑，不隨意拆除,、遷移歷史建筑和具有保護(hù)價(jià)值的老建筑,，不脫管失修、修而不用,、隨意閑置,；二是保持老城格局尺度，不破壞傳統(tǒng)格局和街巷肌理,，不隨意拉直拓寬道路,，禁止修大馬路、建大廣場(chǎng),； 三是延續(xù)城市特色風(fēng)貌,，堅(jiān)持低影響的更新建設(shè)模式，保持老城區(qū)自然山水環(huán)境,，保護(hù)古井,、古樹(shù)、古橋等歷史遺存,。

合碩地產(chǎn)機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅對(duì)中國(guó)商報(bào)記者表示,，通知在具體條文的制定方面有著明確的針對(duì)性，例如“除違法建筑和被鑒定為危房的以外,，不大規(guī)模,、成片集中拆除現(xiàn)狀建筑”的規(guī)定對(duì)可拆除的建筑下了明確的定義，縮小了城市更新的范圍,。通知的發(fā)布給各個(gè)城市接下來(lái)進(jìn)行城市更新給出了明確的指引,。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)中國(guó)商報(bào)記者表示，此次政策的目的是防止城市更新變形變樣,。通知的發(fā)布對(duì)于近期各地浮躁的城市更新做法給予了糾正,，有助于后續(xù)市場(chǎng)的規(guī)范和健康發(fā)展。“過(guò)去一些城市在城市更新中出現(xiàn)了激進(jìn)和急功近利的做法,，這種做法違背了城市更新的規(guī)律,，也引起了很多問(wèn)題，包括導(dǎo)致租房房源不足和租金上漲等現(xiàn)象。所以‘限拆令’的提出,，比較務(wù)實(shí),，具有非常好的導(dǎo)向?！?

郭毅認(rèn)為,，此次通知的發(fā)布更像是對(duì)此前棚戶區(qū)改造相關(guān)政策的收尾和打補(bǔ)丁。“部分城市核心區(qū)塊出現(xiàn)的拆遷現(xiàn)象,，一是導(dǎo)致騰挪出來(lái)的土地用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),，對(duì)原有居民生活造成了一定影響；二是不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的房?jī)r(jià)控制和預(yù)期穩(wěn)定,；三是大規(guī)模搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)會(huì)對(duì)城市的公共配套承載力,、園林綠化的宜居性形成挑戰(zhàn)和制約?！?

防止出現(xiàn)新一輪房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

通知還指出,，探索可持續(xù)更新模式。不沿用過(guò)度房地產(chǎn)化的開(kāi)發(fā)建設(shè)方式,，片面追求規(guī)模擴(kuò)張帶來(lái)的短期效益和經(jīng)濟(jì)利益,。鼓勵(lì)推動(dòng)由“開(kāi)發(fā)方式”向“經(jīng)營(yíng)模式”轉(zhuǎn)變，探索政府引導(dǎo),、市場(chǎng)運(yùn)作,、公眾參與的可持續(xù)模式，政府注重協(xié)調(diào)各類(lèi)存量資源,，加大財(cái)政支持力度,，吸引社會(huì)專(zhuān)業(yè)企業(yè)參與運(yùn)營(yíng)，以長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)收入平衡改造投入,，鼓勵(lì)現(xiàn)有資源所有者,、居民出資參與微改造。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心認(rèn)為,，房企不能再沿用傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式,，盲目追求擴(kuò)大規(guī)模帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益，而應(yīng)是在城市規(guī)劃下,，結(jié)合實(shí)際,，有計(jì)劃、漸進(jìn)式地進(jìn)行有機(jī)改造,。同時(shí),，有效遏制房企在舊改項(xiàng)目中變相抬高房?jī)r(jià)的現(xiàn)象。

房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)克而瑞廣州區(qū)域首席分析師肖文曉也認(rèn)為,，通知發(fā)布后,，房企必須要明確一個(gè)事實(shí)，那就是政策的導(dǎo)向是不想讓城市更新變成新一輪的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱潮,，而是希望它能和這個(gè)城市的發(fā)展共生共贏,，要更多地從項(xiàng)目后期的運(yùn)營(yíng)找機(jī)會(huì)，而不是完全依賴(lài)于商品房的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售,。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)中國(guó)商報(bào)記者表示,，通知要求城市更新要告別大拆大建，本質(zhì)上也是告別房地產(chǎn)依賴(lài),，夯實(shí)房住不炒,。告別大拆大建后，因拆遷導(dǎo)致的被動(dòng)式住房需求爆棚,，以及規(guī)劃概念和表面繁榮炒作導(dǎo)致的房?jī)r(jià)租金上漲,，也就不存在了。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,，通知發(fā)布后,，預(yù)計(jì)全國(guó)各地城市更新的具體操作會(huì)有所轉(zhuǎn)變，尤其是大拆大建的模式會(huì)得到糾正,。與之對(duì)應(yīng),，如何進(jìn)行小規(guī)模、漸進(jìn)式的有機(jī)更新,，成為后續(xù)關(guān)注的重點(diǎn),，這也是相關(guān)房企需要關(guān)注的重點(diǎn)內(nèi)容。

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