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【商業(yè)與法治輿情觀察室 http://www.blaw.org.cn 快訊】：（金融界）

來源：證券時報

作者：簡星堰

太現(xiàn)實了,，高房價不僅能阻斷人才的流入，也能讓上市公司IPO募投項目停滯不前,！

7月23日,，華圖山鼎（300492）發(fā)布公告,，將終止部分募集資金投資項目，并將結(jié)余募集資金永久補(bǔ)充流動資金,。

證券時報·e公司記者注意到,，上述項目為華圖山鼎IPO募投項目，曾計劃在成都,、西安,、北京,、深圳等地購置辦公樓進(jìn)行“區(qū)域業(yè)務(wù)拓展中心建設(shè)”,。但在上市近五年后，華圖山鼎該項目投入進(jìn)度僅3成，終因成都等地房價上漲較多而終止實施,。

從另一個層面來看,，自2019年華圖投資拿下該上市公司控股權(quán)后，外界一直預(yù)期將有教育資產(chǎn)注入,，此次終止原上市公司建筑設(shè)計募投項目,，也可能是上市公司戰(zhàn)略的改變。

投入進(jìn)度僅為33%

華圖山鼎前身為山鼎設(shè)計,，公司大本營在成都,，2015年12月23日正式登陸創(chuàng)業(yè)板。山鼎設(shè)計主要從事向客戶提供建筑工程設(shè)計及相關(guān)咨詢服務(wù),，包括項目前期咨詢,、概念設(shè)計、方案設(shè)計,、初步設(shè)計,、施工圖設(shè)計及施工配合等服務(wù)。

彼時,，山鼎設(shè)計IPO公開發(fā)行股票2080萬股,，最終募集資金凈額為1.07億元，計劃投入“區(qū)域業(yè)務(wù)拓展中心建設(shè)”和“總部建設(shè)”等項目,，投資金額分別為7829.23萬元和9060萬元,。

需要指出的是，華圖山鼎此次終止的項目正是當(dāng)年IPO募投項目之一,，即在成都,、西安、北京,、上海,、深圳核心區(qū)域購置辦公場所的“區(qū)域業(yè)務(wù)拓展中心建設(shè)”項目。

在招股書中,，該上市公司曾提到,，上述項目分別輻射西南、西北,、華北,、華東和華南等地區(qū)，意在進(jìn)行業(yè)務(wù)拓展,，實現(xiàn)全國化戰(zhàn)略布局的需要,；同時，適應(yīng)區(qū)域業(yè)務(wù)特點,，提升客戶服務(wù)能力的需要,。

招股書披露,，上述項目原本計劃建設(shè)三年，累計引進(jìn)22名高端設(shè)計人才,，建設(shè)113人設(shè)計團(tuán)隊,，配套10名管理人員，增強(qiáng)整體建筑設(shè)計實力,，項目募集資金包括房屋購置費,、裝修費、設(shè)計人員獵頭費等,。

以西南地區(qū)為例,，山鼎設(shè)計招股書指出，就公司所在地成都而言,，新出臺的《四川省成都天府新區(qū)總體規(guī)劃（2010-2030）》將圍繞再造一個“產(chǎn)業(yè)成都”的核心目標(biāo),，大力發(fā)展戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代制造業(yè),、高端服務(wù)業(yè)和現(xiàn)代都市農(nóng)業(yè),，把天府新區(qū)建設(shè)成以現(xiàn)代制造業(yè)為主、高端服務(wù)業(yè)集聚,，宜業(yè),、宜商、宜居的國際化現(xiàn)代新城區(qū),，形成現(xiàn)代產(chǎn)業(yè),、現(xiàn)代生活、現(xiàn)代都市三位一體協(xié)調(diào)發(fā)展的示范區(qū),。天府新區(qū)規(guī)劃面積為1578平方千米,，預(yù)計在2030年新區(qū)城鎮(zhèn)人口將達(dá)到580~630萬人。

在此背景下,，山鼎設(shè)計認(rèn)為,，天府新區(qū)、成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)和兩江新區(qū)的規(guī)劃前景為西南地區(qū)的持續(xù)發(fā)展提供了政策保障,，經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加速推進(jìn),，也將帶動本地區(qū)固定資產(chǎn)投資和建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,，為建筑設(shè)計行業(yè)提供較為廣闊的市場空間,。

基于這樣的邏輯，山鼎設(shè)計“區(qū)域業(yè)務(wù)拓展中心建設(shè)”項目為原計劃在成都,、西安,、北京、上海,、深圳核心區(qū)域購置辦公場所,，擬投入募集資金3757.95萬元,。

但事與愿違，根據(jù)7月23日最新公告,，成都、西安,、北京,、上海、深圳等區(qū)域房產(chǎn)價格上漲較多,，公司未在預(yù)計建設(shè)期內(nèi)找到合適的辦公場所,。因此，為進(jìn)一步提高募集資金的使用效率,，上市公司擬終止對“區(qū)域業(yè)務(wù)拓展中心建設(shè)”項目的繼續(xù)投入,，并將上述項目結(jié)余募集資金永久補(bǔ)充流動資金。

證券時報·e公司記者注意到,，截至2020年6月底,，上述募投項目已累計投入1233.11萬元，投入進(jìn)度僅為32.81%,；加上利息收入142.59萬元,，項目募集資金結(jié)余2667.43萬元。

成都“地王”頻現(xiàn)

進(jìn)入2020年,，房企對成都土拍市場的熱情不減,，多次觸及最高限價。今年3月19日,，成都新都區(qū)三河街道一宗63.57畝土地上市拍賣,，土地用途類型為純住宅，起拍價5250元每平方米,。據(jù)悉,，龍湖、保利,、旭輝等共16家房企報名參與拍賣,，最終上海大發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司以11800元每平米樓面價拿下該地塊，溢價幅度達(dá)到124.76%,。

4月2日,，成都還曾拍賣出讓兩宗住宅用地，合計約150畝,。其中,，位于成都錦江區(qū)的另一宗地塊凈用地面積約131畝，起拍樓面價15600元每平米,。據(jù)悉,，建發(fā)地產(chǎn)競得該宗地塊,，成交樓面價19800元每平米，溢價率26.92%,，無償移交比例為7%,。考慮到無償移交比例,，彼時建發(fā)地產(chǎn)拍地樓面價或許比2019年華發(fā)集團(tuán)拿地價更高,。

7月2日，成都新都區(qū)和高新區(qū)有兩宗地塊公開拍賣,，競拍持續(xù)火爆激烈,，“地王”再次易主。

在兩宗土地拍賣中,，最重要也是最引人注目的就是二號宗地,，該宗土地位于高新區(qū)中和街道會龍社區(qū)7組（原會龍村12社）、勁松社區(qū)10組（原勁松村12社,、13社,、14社），其土地面積約41.88畝,，是一宗純住宅用地,。

證券時報·e公司記者了解到，此次土地拍賣采取“設(shè)定最高限價+競向政府無償移交租賃住房建筑面積比例”方式進(jìn)行拍賣,，土地起拍樓面地價為14800元每平米,。

實際上，此次土拍是高新區(qū)最高起拍價,，也是成都第二高,，目前最高起拍價為成都錦江區(qū)的15600元每平米。最終由渝太地產(chǎn)(港股00075)以成交樓面價20700元每平米競得二號宗地,，溢價率達(dá)到39.86%,，成交總價則為11.56億元。需要指出的是,，高新區(qū)此次土拍刷新了成都土地最高成交單價,，也讓成都住宅土拍樓面價首次突破了每平米兩萬元的大關(guān)。

從客觀來說,，住宅用地的土拍價格走高,，并不能代表商業(yè)用地的趨勢，因為各地為了招商引資需要,，往往會給予企業(yè)更多優(yōu)惠政策和很低的商住用地起拍價,。

不過，水漲船高,，該漲還得漲,，尤其是高新區(qū)和天府新區(qū)等核心商業(yè)區(qū),。

今年5月12日，成都高新區(qū)1宗商住用地成功出讓,，最終合景泰富以5.16億元競得,，樓面價16600元每平米，溢價率38.33%,。據(jù)悉,，該地塊位于高新區(qū)天府三街與富華南路交匯處，地塊面積3.11萬平米,，用途為商住用地,，容積率2,，建筑密度40%,。

同月28日，成都天府新區(qū)興隆湖約43畝住商用地,，吸引了十余家品牌房企參與競拍,，經(jīng)過多輪出價達(dá)到最高限價。最終,，該宗地被德信斬獲,，成交樓面價17299元每平米，溢價率80%,，續(xù)競配建并無償移交住房面積比例為1%,。

華圖山鼎意欲何為？

的確,，現(xiàn)實卻很殘酷,！

當(dāng)初IPO，山鼎設(shè)計判斷準(zhǔn)了房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展趨勢,，卻未能從中分得多少紅利,。

在上市后的四個完整年度中（2016年~2019年），山鼎設(shè)計營業(yè)收入分別為1.58億元,、1.5億元,、2.16億元和2.14億元，增長率分別為-14.96%,、-4.94%,、44.02%和-1.02%；扣非后,，凈利潤則分別為1891萬元,、1553萬元、2675萬元和1781萬元,，增長率分別為-25.39%,、-17.89%,、72.28%和-33.43%。

最終在2019年9月,，華圖宏陽投資有限公司（簡稱華圖投資）作價7.5億元受讓山鼎設(shè)計30%股權(quán),，成為這家上市公司新任控股股東。

在業(yè)內(nèi)看來,，山鼎設(shè)計控股權(quán)易主,，或許意味著華圖投資的母公司北京華圖宏陽教育文化發(fā)展股份有限公司（簡稱華圖教育）可能借殼山鼎設(shè)計。

此前,，有業(yè)內(nèi)人士曾指出,，華圖教育明顯是有備而來，收購山鼎設(shè)計30%的股權(quán),，這是華圖教育借殼山鼎設(shè)計的第一步,，先變更控制權(quán)，再進(jìn)行資產(chǎn)注入,。

天眼查顯示,，華圖教育成立于2003年，注冊資本為4.2億元,，經(jīng)營范圍包括組織文化交流,、出版策劃、編輯服務(wù)等業(yè)務(wù),。其中,，易定宏、伍景玉為夫妻關(guān)系,，并簽訂了《一致行動協(xié)議》,，為華圖教育的實際控制人，合計持有華圖教育39.67%的股份,。

目前,，華圖教育在公務(wù)員培訓(xùn)領(lǐng)域份額為12.7%，是目前國內(nèi)職業(yè)教育最大的培訓(xùn)機(jī)構(gòu)之一,。截至2019年9月,，華圖教育已經(jīng)在全國擁有超過1000家直營學(xué)習(xí)中心，員工超過10000人,，年培訓(xùn)學(xué)員100萬人以上,。

但需要指出的是，華圖教育2011年完成股改,，2012年曾啟動IPO輔導(dǎo)備案,，2014 年 7月掛牌新三板，2015年借殼A股新都酒店上市未成功，2016年借殼揚子新材未成功,，2017年6月遞交 A股上市申請,，但由于審查程序等原因，其改計劃赴港上市,，2018年3月向港交所遞交上市申請,，2018年10月再次遞交申請資料，依然未果,。

如今,，華圖投資已經(jīng)控股華圖教育近一年時間，外界對華圖教育等教育類資產(chǎn)置入上市公司的預(yù)期一直存在,。從這個角度來分析,，華圖山鼎若真有意將從主營建筑設(shè)計跨界至教育領(lǐng)域，那么自然沒必要繼續(xù)對建筑設(shè)計IPO募投項目追加投入,。