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來源：南方都市報 11月07日

        日前,，南京江寧的托樂嘉花園小區(qū)進(jìn)行新老物管交接，因老物業(yè)公司放言不會撤出,，且此前談判有業(yè)主被打傷,，使得11月5日的交接過程火藥味十足，在現(xiàn)場出現(xiàn)了由業(yè)主眾籌資金組建的業(yè)主護(hù)衛(wèi)隊,。據(jù)《現(xiàn)代快報》現(xiàn)場直擊,，“看上去竟然是一支防暴隊伍———都是二三十歲的年輕業(yè)主，戴著防暴頭盔,，穿著防暴背心,，手持盾牌，還戴著防刺手套,，列隊五排,，至少有七八十人”。

業(yè)主維權(quán),，到了眾籌組建護(hù)衛(wèi)隊的地步,，即便是業(yè)主與物業(yè)公司糾紛屢見不鮮的當(dāng)下，也足夠搶眼,。但從法理層面來說,，這樣一個更換物業(yè)公司的訴求原本并不需要如此大費周章,。

2007年10月開始實施的《物權(quán)法》第81條規(guī)定,，對建設(shè)單位聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人,，業(yè)主有權(quán)依法更換,。第76條也明確，“選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人”由業(yè)主共同決定,，法定條件為“經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意”,，而且這并不算需要“兩個三分之二”同意的特別事項,。按照《物業(yè)管理條例》第26條規(guī)定，建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同中所包含前期物業(yè)服務(wù)合同“期限未滿,、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的,，前期物業(yè)服務(wù)合同終止”。

法律規(guī)定清晰明了,，但具體落實過程卻亂象層出,，南京托樂嘉花園小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司的糾紛持續(xù)多年，當(dāng)?shù)孛襟w曾以《6年換7屆業(yè)委會,，掐架不斷》為題關(guān)注,，而業(yè)委會頻繁更換的原因就包括業(yè)主與物管的糾紛。業(yè)主想換物業(yè)公司,，卻被身份莫名的人士“打傷”,，類似由業(yè)主和物管糾紛而起的人身傷害，不是個案,，但事發(fā)地警方對類似的人身傷害是否出警得力,、辦案高效,？此次南京小區(qū)業(yè)主被迫組建護(hù)衛(wèi)隊的背后,，是否也有此前糾紛得不到妥善解決的“心結(jié)”？“物業(yè)公司不走,，街道也不能趕”,，這是基層政府部門除了“協(xié)調(diào)”、“指導(dǎo)”之外的態(tài)度,，達(dá)成協(xié)議的業(yè)主權(quán)利主張為何總是得不到基層部門的有效支持,？業(yè)主公共參與意識不高，與業(yè)主維權(quán)屢屢遭遇打壓之間,，很難說哪個是因,，哪個是果。

業(yè)主對物業(yè)公司不滿意,，通過合法程序達(dá)成有效決議,，卻無法讓物業(yè)公司“走人”，這其中暴露的除了《物權(quán)法》落實受阻,，還有政府基層部門在業(yè)主與物管糾紛中所扮演的角色錯位,、所起到的作用有限等問題。甚至不僅是更換物業(yè)公司這樣的普通事項,，包括組建業(yè)主委員會,、推動和保障業(yè)主自治等問題上，基層部門屢屢態(tài)度曖昧,。

業(yè)主自治成為難題,，在這個看起來復(fù)雜的難題之中糾纏不清的,，更多是一些原本可以通過法律手段予以清晰解決的問題。比如很多地方業(yè)主委員會組建,、改選遭遇暴力侵害的問題,，活躍奔走的業(yè)主被物業(yè)公司屢屢非難，斷水,、斷電甚至毆打,，原本簡單的治安案件總是得不到有效處理。物業(yè)公司與基層政府部門關(guān)系曖昧,，只是為業(yè)主服務(wù),、有合同期限的物業(yè)公司，最終“鳩占鵲巢”,、反客為主,，成為業(yè)主權(quán)益被侵害、業(yè)主自治阻力重重的問題核心,。

物權(quán)法定,，權(quán)利人的合法權(quán)益受法律保障，但手持《物權(quán)法》的權(quán)利人,，卻屢屢成為權(quán)利被侵害的對象,，南京有業(yè)主選擇一手拿法典、一手持盾牌,，這無奈擎起的盾牌背后,，便是法律得不到有效實施的窘境。熱衷和勇于主張業(yè)主權(quán)利的公民越來越多,，法律規(guī)定本身已經(jīng)足夠健全,，如何讓法律成為公民維護(hù)自身權(quán)益的堅強后盾，而不必訴諸自力救濟(jì),，考驗的是整個法律體系本身的運轉(zhuǎn)狀況,。為權(quán)利而斗爭，不該是一場危機四伏,、滿是兇險的旅程,；為權(quán)利而斗爭的人，應(yīng)該擺脫孤立無援的處境,，而得到法律及時,、有效、強有力的庇護(hù),。