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本文來源 |法制周末

編輯整理 |今日讀法網

【商業(yè)與法治輿情觀察室 http://www.blaw.org.cn 快訊】

“如果開發(fā)商持有工程方銷售‘工抵房’的授權書,，消費者從開發(fā)商處購買后,，一般能順利辦下房產證,。如果開發(fā)商沒有上述授權書，即便買到“,、‘工抵房’，也屬于消費者和開發(fā)商的私下交易,。一旦工程方不承認,，且房款不足以償還工程抵押款時，工程方就會要求補全差價,，而這個差價往往不是普通買房人能接受的,，會造成辦證受阻”

圖片來源于網絡，如有侵權請聯系后刪除

法治周末記者 吳昊

今年國慶黃金周前后,，全國多地房地產市場中“工抵房”突然升溫,。

法治周末記者發(fā)現，近日全國不少城市的房產網站,、公眾號及微信群里出現眾多“工抵房”優(yōu)惠,。例如，河北省滄州市的新城·悅雋風華,，“房天下”網站顯示目前該樓盤新房均價為11200元每平方米,，而10月11日“滄州房產”公眾號上就出現其推出少量工抵房源的消息，單價8800元每平方米起,。

無獨有偶,。近日湖北省襄陽市的長投·正榮府、雅居樂·璽悅和武漢的新力城等樓盤的“工抵房”優(yōu)惠廣告均出現在網上,。更有甚者,，9月27日“房天下”網站發(fā)布信息，湖北省孝感市均價在7400元每平方米的新城悅雋項目推出五套“一口價”“工抵房”,，竟然只要5600元每平方米,，而且是現房。

與此同時,，多地相關部門的樓市“限價令”也層出不窮,。

記者注意到，近期出現“工抵房”拋售的樓盤所在城市,，大多出現過房市“限跌令”,，而江蘇徐州某開發(fā)商的“工抵房”促銷活動也迅速被“叫停”,。有業(yè)內分析人士認為,，目前房地產行業(yè)處于下降周期，“工抵房”或已成為開發(fā)商變相降價,、回籠資金的手段之一,。

便宜“工抵房”暗藏風險

“工抵房”，究竟是什么來頭,？

“‘工抵房’,，就是房地產開發(fā)商用來向工程建筑商抵扣建設費的房子,。”獨立經濟學家,、財經評論員王赤坤解釋說,，在開發(fā)商的對外債務方面，應支付給建筑商的工程建設費是一種有優(yōu)先獲償權的債務,。通常情況下,，如果開發(fā)商拖欠工程款，如果工程建設方同意,，相關部門也會支持用房子抵扣建設費,。

10月13日，記者以買房人身份致電一些樓盤售樓處,，咨詢有關“工抵房”情況,。

“您今天能來看房嗎？要是今天沒空,，明天也可以……”在電話中,，不少售樓處工作人員除介紹戶型價格外，大都非常急切地詢問記者,，何時能去看房,。

河北滄州新城·悅雋風華售樓處的銷售人員稱，其售賣的“工抵房”確為8800元每平方米起,，但幾乎已賣光,，剩下幾套戶型并不好。

湖北孝感“新城悅雋”售樓處工作人員表示,，其樓盤在售戶型均價為6800元每平方米起，但尚有部分“工抵房”未售出,，均價在6000元每平方米以下,。而記者從孝感市住建局網站的“新建商品房信息發(fā)布平臺”上了解到，該開發(fā)商在當地同地段的“新城·璟悅府”項目最新一期,，預售系統(tǒng)中的價格在6300元至8680元之間,，大部分樓層戶型都在7000元以上。相對來說,，前述“工抵房”要便宜一兩千元,。

然而，對于“工抵房”的風險,，一些地方住建部門也作出了風險警示,。

8月31日，湖北省宜昌市住建委官方公眾號“宜昌住建”發(fā)布題為《“工抵房”打折促銷有風險》的文章,，指出所謂“工抵房”銷售,，是由開發(fā)建設單位對外銷售后,，將房款劃轉至施工企業(yè)沖抵工程款的資金周轉行為；“工抵房”銷售主體仍是建設單位,，而不是施工企業(yè)等其他主體,；包括“工抵房”在內的商品房價格，應當以住建部門在銷售場所公示的《商品房銷售單套價格一覽表》為準,，實際買賣價格明顯高于或低于片區(qū)商品房市場價格水平的,，均存在不能履約的風險。

該文提醒道,，購房人與開發(fā)建設單位私下草簽的合同未經政府部門備案,，存在一房多賣風險；購房資金若未進監(jiān)管賬戶,，存在開發(fā)建設單位挪用資金的風險,，購房人的合法權益無法得到有效保護。

“以公司名義口頭承諾,、簽訂補充協(xié)議等行為,，本質上是逃避政府部門監(jiān)管，存在因違反行業(yè)監(jiān)管政策無法簽約或到期無力履約的風險,?！鄙鲜鑫闹袕娬{說。

在地產策劃專家,、動能智庫院長戴欣明看來,，“工抵房”購買時是否安全的核心，在于開發(fā)商能不能提供工程方的授權書,。

“工程抵押房是開發(fā)商用于墊付工程方款項的,，抵押價一般是房屋正常價格的6成左右，所以工抵房售價能否滿足工程方的期望,，是最核心的問題,。”戴欣明告訴記者,，如果開發(fā)商持有工程方銷售“工抵房”的授權書,，消費者從開發(fā)商處購買后，一般能順利辦下房產證,。

如果開發(fā)商沒有上述授權書,，即便買到“工抵房”，也屬于消費者和開發(fā)商的私下交易,。戴欣明提醒道,，一旦工程方不承認，且房款不足以償還工程抵押款時,，工程方就會要求補全差價,，而這個差價往往不是普通買房人能接受的,，會造成辦證受阻。

徐州叫停降價“工抵房”

隨著近來國內眾多樓盤推出“工抵房”,，有行業(yè)分析人士指出,，在各地房價“限跌令”頻出的背景下（見本報9月23日頭版《穩(wěn)房價：“限漲令”與“限跌令”同出》），“工抵房”或已成為開發(fā)商變相降價,、回籠資金的手段之一,。

很快，有地方相關部門出手了,。

今年國慶長假期間,，江蘇省徐州市的吾悅華府以“工抵房”的名義，每平方米降價1600元至1800元不等賣房,，被當地市場監(jiān)督管理部門制止,。

10月3日，徐州市賈汪區(qū)億睿房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱“億睿公司”）的公眾號“徐州吾悅廣場”發(fā)布一則《重要公告》,，稱按照主管部門要求,，該公司于9月30日推出的吾悅華府“工抵房”優(yōu)惠活動取消，房源全部按照市場價銷售,。該公號中還貼出了《徐州市賈汪區(qū)市場監(jiān)督管理局責令改正通知書》,，這份《通知書》稱，億睿公司以“工抵房”的名義對宣傳降價銷售商品房的行為,，違反了《中華人民共和國反不正當競爭法》第八條第一款的規(guī)定,，因此責令其停止違法行為。

不過10月13日記者發(fā)現,，“徐州吾悅廣場”公眾號里上述《重要公告》已被刪除,。

我國反不正當競爭法第八條第一款規(guī)定，經營者不得對其商品的性能,、功能,、質量、銷售狀況,、用戶評價、曾獲榮譽等作虛假或者引人誤解的商業(yè)宣傳,，欺騙,、誤導消費者?！叭粲嘘P部門以‘第八條’認定其違規(guī),，徐州這家開發(fā)商有可能沒有工程方授權其銷售工抵房的授權書?！贝餍烂鞣治稣f,。

記者注意到,，與徐州市同屬江蘇省的江陰市、南通市海門區(qū)有關部門,，此前分別發(fā)布了《關于進一步促進房地產市場健康穩(wěn)定發(fā)展若干事項的通知》和《關于上德花園商品房價格備案的答復》等,，叫停了開發(fā)商大幅低于備案價銷售的行為，被眾多媒體稱為“限跌令”,。

在湖北省,，繼9月30日鄂州市住建局發(fā)布《關于進一步規(guī)范新建商品住房預（銷）售價格備案工作的通知》，規(guī)定該市商品房售價漲跌超10%須重新備案后,，10月9日,，孝感市住建局也發(fā)布了一份從標題到內容幾乎完全相同的通知，稱為落實“穩(wěn)地價,、穩(wěn)房價,、穩(wěn)預期”的調控目標，該市所有項目在取得商品房預售證后,，擬銷售價格（實際成交價格）的調整幅度如果超過已備案價的±10%,，必須重新備案。這兩份通知均特別指出,，上述“擬銷售價格”包括“各種銷售打折促銷”,。

“工抵房”或為房企自救措施

“無論開發(fā)商有沒有工程方的‘工抵房’銷售授權，如果價格顯著低于政府備案價格,，都涉嫌違規(guī)或違法,。”戴欣明認為,，開發(fā)商無授權書售賣“工抵房”固然違法,，但即便有授權書，銷售價格也應當符合政府規(guī)定的備案價范圍,，而且近年來地方政府紛紛推出“限價房”,，從土地招拍掛開始，就定好了價格空間,。

“房地產經過多年高速發(fā)展,，實際上透支了以后的市場?！痹谕醭嗬た磥?，目前整個房地產行業(yè)紅利期已過，“躺贏時代”不復存在,，各個開發(fā)商的市場占有率不是共同增長,，而是此消彼長，銷售壓力很大。

漲價,、降價都是市場行為,，由于降價會引起原購房者不滿，限制降價更多考慮的是維護市場情緒的穩(wěn)定,，王赤坤認為,，當前的許多“工抵房”應當看做“第三方救濟行為”，相比直接降價,，這種優(yōu)惠方式更容易被原購房人接受,。

“雖然產權還沒有轉移，但實際上開發(fā)商已跟工程方達成意向,，無論是否過戶給工程方,，都涉及一房二賣?！睂Υ?，房地產經紀行業(yè)資深人士、景暉智庫首席經濟學家胡景暉認為,，“工抵房”只是開發(fā)商各種抵押房的一種,，跟其他抵押房一樣都存在風險，由于涉嫌一房兩賣,，可能會讓消費者承擔一定訴訟風險,。

“所謂上有政策，下有對策,?！蓖醭嗬ふf，許多房地產企業(yè)前幾年擴張較快,，當前顯然碰到了行業(yè)下降周期,，疊加自身項目不好銷售等因素，資金鏈非常緊張,，面臨巨大生存壓力,。有些企業(yè)只好無視相關政策法規(guī)，試圖突破監(jiān)管,，搞出“返本銷售”“工抵房”等非常規(guī)促銷方式,，希望盡快回籠資金，最重要的是能夠“活下來”,。