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【商業(yè)與法治輿情觀察室 http://www.blaw.org.cn 快訊】：（新浪財經(jīng)）

來源：華夏時報

華夏時報（www.chinatimes.net.cn）記者李貝貝 上海報道

記者獲悉,，世茂集團（0813.HK）和合景泰富集團控股有限公司（1813.HK,，以下簡稱“合景泰富”）分別宣布旗下物業(yè)管理企業(yè)世茂服務(wù)控股有限公司（以下簡稱“世茂服務(wù)”）、合景悠活集團控股有限公司（以下簡稱“合景悠活”）已于10月11日晚間正式通過港交所聆訊。

“‘上市潮’是前三季度物企資本市場關(guān)鍵詞,。”易居企業(yè)集團CEO丁祖昱近期指出,，截至三季度末,，上市物企已達(dá)30家，今年已有6家物業(yè)公司成功上市,，另有14家企業(yè)已遞表排隊等待中,。其稱，結(jié)合已知部分企業(yè)的上市計劃,，四季度有望繼續(xù)新增多家物業(yè)公司遞表,，并有前述物業(yè)公司正式上市交易，全年上市企業(yè)數(shù)量或創(chuàng)新高,。

物管行業(yè)再添新巨頭

房企分拆物業(yè)赴港上市潮仍在繼續(xù),。10月11日晚間，香港交易所披露,，世茂服務(wù)通過港交所上市聆訊,，這意味著世茂服務(wù)的上市進程已進入倒計時階段。

公開資料顯示,，世茂服務(wù)為世茂集團附屬子公司,，擁有超過15年的物業(yè)管理經(jīng)驗。截至2020年6月30日,，公司在管面積為8572萬平米,，合約面積1.26億平米；在管物業(yè)項目數(shù)量為293個,，合約物業(yè)項目數(shù)量為507個,。按合約項目計算，公司業(yè)務(wù)目前覆蓋中國26個省份108個城市,。

2017年至2019年,，世茂服務(wù)收入分別為10.42億元、13.29億元、24.89億元,，復(fù)合年增長率為54.5％,，遠(yuǎn)高于物業(yè)百強企業(yè)18.4％（中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)）的增速水平；凈利潤分別為1.09億元,、1.46億元,、3.85億元，復(fù)合年增長率為88％,。此外,，根據(jù)中指院發(fā)布的數(shù)據(jù)，2018至2019年世茂服務(wù)的凈利潤增長率為160％,，位列行業(yè)第一名,。

與世茂服務(wù)同一天通過港交所聆訊的還有合景悠活。作為合景泰富集團旗下的物業(yè)公司,，截至今年4月末,，合景悠活管理109個住宅物業(yè)，總在管建筑面積為1890萬平方米,。同期,，公司管理30個商業(yè)物業(yè)，總在管建筑面積為3.3百萬平方米,。另據(jù)招股書披露,，2017年-2019年，公司實現(xiàn)總收入分別為4.63億元,、6.59億元和11.25億元,，復(fù)合年增長率為55.8％；截至今年4月末,，公司營收約4.27億元,，同比增長40%。

國慶節(jié)前,，恒大物業(yè)上市的消息引發(fā)行業(yè)強烈關(guān)注：9月25日晚間，中國恒大集團發(fā)布公告稱,，分拆物業(yè)管理業(yè)務(wù)上市已獲港交所批準(zhǔn),，將在短期內(nèi)向聯(lián)交所遞交正式上市申請。目前,，恒大集團通過全資子公司CEG間接持有恒大物業(yè)71.939%的股權(quán),。待上市完成后，恒大物業(yè)將仍為其附屬公司,。

背靠大樹好乘涼,。據(jù)招股書披露，2017年至2019年,，恒大物業(yè)在管面積分別為1.38億平方米,、1.85億平方米及2.38億平方米,，復(fù)合年增長率為31.3%。截至今年6月30日,，恒大物業(yè)總在管面積約2.54億平方米,，管理716個物業(yè)項目，總簽約面積約5.13億平方米,，為1354個項目提供物業(yè)服務(wù),、分業(yè)主增值服務(wù)或社區(qū)增值服務(wù)。

緊隨恒大物業(yè)之后,，9月30日,，建發(fā)國際投資集團有限公司也發(fā)布公告，透露旗下物業(yè)公司“建發(fā)物業(yè)”已向港交所遞交了招股書,。招股書顯示,，2020年上半年建發(fā)物業(yè)實現(xiàn)營收4.52億元，同比增長30%,；歸母凈利潤0.61億元,，同比增長102%。從營收結(jié)構(gòu)看,，公司物業(yè)管理服務(wù),、社區(qū)增值及協(xié)同服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)占比分別為62.3%,、9.4%,、28.3%。從營收來源看,，建發(fā)物業(yè)從建發(fā)集團,、獨立第三方項目獲取的收入占比分別為30.4%、69.6%,，獨立第三方貢獻的收入占比持續(xù)提升,。

行業(yè)高增長仍將持續(xù)

“‘上市潮’是前三季度物企資本市場關(guān)鍵詞?！币拙悠髽I(yè)集團CEO丁祖昱近期透露,，截至三季度末，上市物企已達(dá)30家,，今年已有6家物業(yè)公司成功上市,，另有14家企業(yè)已遞表排隊等待中，包括恒大物業(yè),、建發(fā)物業(yè)等在內(nèi)的數(shù)家房企也遞交了招股書,。丁祖昱判斷，結(jié)合已知部分企業(yè)的上市計劃，四季度有望繼續(xù)新增多家物業(yè)公司遞表,，并有前述物業(yè)公司正式上市交易,，全年上市企業(yè)數(shù)量或創(chuàng)新高。

之所以房企青睞分拆物業(yè)上市,，業(yè)內(nèi)公認(rèn),，相較于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的“重”，屬于輕資產(chǎn)的物管業(yè)務(wù)更易受資本市場青睞,，拆分后可以間接提升母公司的投資價值,。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波告訴《華夏時報》記者，目前房企融資面臨不斷收緊的趨勢,， 物業(yè)公司分拆上市可以帶來更多的現(xiàn)金流,，加之物業(yè)公司的現(xiàn)金流相對穩(wěn)定，也更易獲得金融機構(gòu)的青睞,。張波表示：“另一方面則是搶占物業(yè)跑道,，進入存量時代，物業(yè)公司的重要性也在不斷提升,，通過上市的方式加快自身在物業(yè)市場的布局,，無疑也是品牌房企重點關(guān)注的?！?/span>

“短期來看,，拆分物業(yè)板塊上市，對房企來說可以迅速回籠資金,、增厚投資者所有權(quán),、達(dá)到降負(fù)債的目的?！敝倭柯?lián)行中國區(qū)投資部總監(jiān)葉建成也向《華夏時報》記者指出：“物業(yè)管理公司的估值較一般開發(fā)類房企高,，拆分這部分業(yè)務(wù)可以募集更多資金?！?/span>

合景泰富董事直言,，分拆將使合景泰富的股東有機會在合景悠活這一獨立平臺下對合景悠活的投資價值變現(xiàn)，也能令合景悠活可以擁有獨立的身份和獨立的融資平臺,，能夠直接進入資本市場進行股權(quán),、債務(wù)融資等，而無需依賴合景泰富,。

丁祖昱認(rèn)為,，目前物管行業(yè)仍處于向成熟階段跨越的關(guān)鍵時期,，整體市場和單個企業(yè)仍具有較大增量空間,，高增長仍會持續(xù)，未來2-5年行業(yè)將快速裂變，行業(yè)已進入規(guī)模增長和品質(zhì)提升的關(guān)鍵階段,。

而毫無疑問,，更多龍頭房企們的加入，也必將攪局這片藍(lán)海,。

克而瑞地產(chǎn)研究研報指出,，隨著大房企的物業(yè)公司陸續(xù)上市，未來行業(yè)分化也將加劇,。未來企業(yè)間的分化會表現(xiàn)在股價,、估值上。優(yōu)質(zhì)的企業(yè)天花板會更高,，而各方面比較弱勢的企業(yè)也可能難以獲得投資者關(guān)注,。

張波也認(rèn)為，市場目前對物業(yè)公司的重視程度依然偏弱,，好的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的品牌溢價表現(xiàn)也并不明顯,，隨著物業(yè)公司上市數(shù)量的不斷增多，資本市場對于物業(yè)公司的重視程度也會不斷提升,，未來物業(yè)公司之間的市值差距也將會進一步拉大,，物業(yè)行業(yè)的頭部效應(yīng)也將會愈加明顯。

葉建成亦向《華夏時報》記者表示,，從房企戰(zhàn)略布局的角度來看,，隨著房地產(chǎn)市場從增量轉(zhuǎn)向存量市場，企業(yè)間同質(zhì)化競爭加劇的情況下,，房企加強自身物業(yè)管理領(lǐng)域的布局就顯得尤為重要,。“隨著大型房企紛紛拆分自己的物業(yè)管理公司上市，我們認(rèn)為這波風(fēng)潮將會逐漸接近尾聲,。未來更多的投資機會將會出現(xiàn)在已有上市物業(yè)管理公司之間的整合,，這個行業(yè)也會出現(xiàn)集中度變高、‘強者愈強’的局面,?！比~建成說。

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