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【商業(yè)與法治輿情觀察室 http://www.blaw.org.cn 快訊】：（魯網(wǎng)淄博）

“一樓帶院,，坐享私人花園”,，這不禁讓久居城市的市民心神向往，但是“天上不會掉餡餅”,，所謂的“私人花園”在交房后很可能被作為違建拆除,。近日,，濟南市民王先生在購房時就碰上了一件讓他既開心又擔心的事情，位于奧體中路與花園東路交叉口的金地華著購買一樓有小院贈送,，但讓王先生擔心的是,，置業(yè)顧問表示院子沒有證。

贈送實則變相“賣地”

“歷下區(qū),、低密度,、純小高、120-210平傳世大平層”,，不僅是“約2.5容積率的圍合小高層“,，而且號稱“城市森林大宅”，金地華著樓盤的宣傳誘人至極,，這不禁讓購房者王先生動了心。他隨即聯(lián)系到該樓盤的置業(yè)顧問,，在與置業(yè)顧問的交談中,，王先生了解到，金地華著首開樓盤全部為18層以下的住宅,，且都是大面寬,、雙陽臺，而更讓王先生感到驚喜的是,，部分樓盤一樓還贈送一個大院子,。

雖然為贈送院子，但卻不計入產(chǎn)權(quán),，產(chǎn)權(quán)證上無法體現(xiàn)院子的面積,。不過，讓王先生難以理解的是,，置業(yè)顧問明確表示,，由于一樓帶院，所以價格會高于二樓,。說是贈送但實際房價更高,，這讓王先生心里犯起了嘀咕，回頭多方打聽了解到,，原來所謂的贈送,、沒產(chǎn)權(quán)的院子根本不受保護，以后交付了也極有可能面臨圍欄被強拆,，甚至干脆交付后就沒院子的問題,。“以為能在城中找一片寧靜的小院，但現(xiàn)在看起來好像是異想天開”,，王先生說,。

接到市民反映的情況后,，記者于近日來到奧體中路與花園東路交叉口的金地華著售樓處。前來接待的置業(yè)顧問介紹,，金地華著由中國電建地產(chǎn)和金地（集團）股份有限公司聯(lián)合開發(fā),，已于今年4月11日開盤，開盤后不久銷售火爆,，王先生想購買的帶院子戶型在開盤后很快售罄,。“帶院子和帶露臺的戶型特別暢銷,，很多購房者都看重贈送面積,，下次開盤時還會有帶院子的戶型?！敝脴I(yè)顧問表示,，不同戶型贈送院子的面積也各不相同。140平的戶型贈送60平方小院,，170平的大概贈送70到80平方的小院,。

當記者驚嘆于開發(fā)商出手如此“闊綽”時，置業(yè)顧問表示,，根據(jù)相關(guān)要求,，無論院子還是露臺都不能寫在房產(chǎn)證里，所以院子會從戶型里加價格,?！翱赡芗觽€2000到3000，具體看戶型,?！敝脴I(yè)顧問表示，其實也就相當于購買了一個院子,，即使這樣,，也是賺了個便宜。

公共綠地改成私家院子

在售樓處,，記者并未見到沙盤上有明顯標注小院位置,。對此置業(yè)顧問表示，由于小院朝向各不相同,，并非所有樓層都帶院,，沙盤沒有標注。“實際規(guī)劃中小院外圍為綠化面積,，開發(fā)商將綠化區(qū)圍合起來,，綠化區(qū)到一樓玻璃有4米到5米的距離，這段距離做了一個院子,?！敝劣趪显鹤邮欠裾加昧斯簿G地面積,，置業(yè)顧問向記者解釋道，院子確實占用公共綠地規(guī)劃面積,，但院子使用權(quán)已經(jīng)歸開發(fā)商所有,，開發(fā)商指定哪一位業(yè)主使用，哪一位業(yè)主就具有院子的使用權(quán),。

關(guān)于王先生擔心院子存在違規(guī)搭建,，后期被強制拆除的問題，置業(yè)顧問明確表態(tài),，所有新小區(qū)院子都沒有產(chǎn)權(quán),，開發(fā)商關(guān)于院子規(guī)劃已經(jīng)通過審批，不屬于違規(guī),。此后,，置業(yè)顧問又補充一句，只要不封頂搭建,，不影響二樓生活,，小院就不會被拆。至于小院與鄰居之間該如何劃分,，置業(yè)顧問對此閃爍其詞，他表示與鄰居間可能僅有一段圍擋距離,，具體如何劃分,，則是由后期物業(yè)統(tǒng)一安排，他這邊沒法給出答復(fù),。

在整個調(diào)查中,，置業(yè)顧問明確表示，院子不能寫進合同,，但是會有一個附加協(xié)議,，協(xié)議里表明業(yè)主具有院子的使用權(quán)。按照置業(yè)顧問表述,，后期簽訂的附加協(xié)議具有一定的保障作用,。看見記者還有所顧慮,，置業(yè)顧問又給記者喂了一顆“安心丸”：“院子后期會不會拆,，主要取決于開發(fā)商，像我們這種大的開發(fā)商做出承諾,，后期交房肯定不會出現(xiàn)什么問題,。”

律師：院子屬于違規(guī)

那么，私家小院真的合規(guī)嗎,？后期簽訂的附加協(xié)議,，真的具有法律效應(yīng)嗎,？記者咨詢了山東千舜律師事務(wù)所律師甄恩揚，他表示,，私占公共綠地肯定屬于違規(guī),。“從土地性質(zhì)上來說，院子不屬于建設(shè)用地,，屬于公共面積,，個人私占肯定違規(guī)。”至于后期簽訂的附加協(xié)議是否具有法律效應(yīng),，甄恩揚律師明確表示,，由于附加協(xié)議內(nèi)容損害公共利益，可以是無效的,。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露,，由于一樓戶型較難賣出，于是開發(fā)商多使用“買一樓贈送小院”的方式吸引購房者購買,。然而“天上不會掉餡餅”,，實際上贈送的院子隨時面臨著被拆的風(fēng)險?！耙话惴慨a(chǎn)證上是不會把院子的面積寫上,，開發(fā)商送的院子通常也只有使用權(quán)，而且還是所有業(yè)主的使用權(quán),?！睒I(yè)內(nèi)人士表示，置業(yè)顧問提醒購房者不要亂搭亂建,，實則是擔心搭建會遭到居民舉報,，一旦舉報則肯定被強制拆除。甄恩揚律師也表示,，部分樓盤擁有院子并不代表其合法,，只要相關(guān)部門進行調(diào)查，那么院子肯定面臨著拆除的風(fēng)險,。

記者了解到,，因私自占用公共綠地，圍合成自家宅院而遭遇強制執(zhí)法的案例之前就屢有報道,。早在2017年,，濟南貴都花園開發(fā)商曾承諾居民樓前可以搭建院子，此后街道辦事處開始集中整治違建,，最終該小區(qū)違規(guī)搭建的院子被全數(shù)拆除,。雖然一樓業(yè)主倍感委屈，花高價購買帶院房子,，但最終因不符合規(guī)劃原本設(shè)定,，無證可查,，落了個強拆的結(jié)果。

購房者應(yīng)警惕“賣家秀”

打著“買一樓贈送小院”旗號的金地華著樓盤,，自4月11日開盤以來一直備受關(guān)注,，但也有不少負面信息爆出。有媒體質(zhì)疑金地華著涉嫌炒作,、虛假宣傳,，所謂“尊享奢華”的體驗感只是一場“泡沫”。

據(jù)此前媒體報道,，金地華著置業(yè)顧問曾介紹小區(qū)為人車分流社區(qū),，但在實際規(guī)劃中，金地華著地上有95個停車位,，在小區(qū)內(nèi)部,，4#、5#北側(cè)分別規(guī)劃有15個地上停車位,。此外,，在金地華著工地的圍擋上，“健康森林大宅”的宣傳語很是顯眼,。據(jù)悉,，該項目東側(cè)雖規(guī)劃有40米寬綠化帶，但離“森林”的效果相去甚遠,，部分網(wǎng)站介紹金地華著的綠化率為30%,，這個數(shù)值并未高出其他社區(qū)，甚至低于周邊社區(qū),。

不僅沒有“森林”，記者在現(xiàn)場注意到金地華著項目東北角有一處高壓線,，高壓線位置距離該項目非常近,。不僅如此，金地華著曾宣傳開盤當天認購量達九成,，但此后有媒體指出其涉嫌虛假宣傳,，“熱銷”成疑。對此,，業(yè)內(nèi)人士提醒購房者,，買房時一定要提高警惕，擦亮眼睛,，所謂的“熱銷”和“網(wǎng)紅”,，有時候只是一場華麗的“賣家秀”。

來源：山東商報

編輯：莊家麗 審核：崔新孝

原文標題：金地華著涉嫌虛假宣傳,，買房送的“院子”是違建,？  來源：魯網(wǎng)淄博    原文鏈接：https://new.qq.com/omn/20201117/20201117A02JKN00.html