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本文來源 |新浪財(cái)經(jīng)

編輯整理 |今日讀法

來源：投資者網(wǎng)

《投資者網(wǎng)》謝瑩潔

要規(guī)模還是要穩(wěn)定,？宋都基業(yè)投資股份有限公司（600077.SH,下稱"宋都股份"）正在陷入兩難境地,。

2020年,，距離宋都股份提出"沖擊300億元"目標(biāo)一年后,，公司全口徑銷售金額達(dá)到207億元,，公司于是在年報(bào)中再次重申"高周轉(zhuǎn)",。

但事實(shí)是,，公司土地儲(chǔ)備已難以支撐其完成目標(biāo),，截至2021年一季度末，宋都股份僅剩4宗地塊,。而隨著實(shí)控人涉嫌內(nèi)幕交易被證監(jiān)會(huì)立案調(diào)查,，宋都股份融資環(huán)境變得緊張。

公司在杭州今年5月以45.84億元斬獲5宗地塊之后,，又于5月26日公告稱,，實(shí)控人承諾最晚于2023年6月全部解除宋都股份為其融資而做的擔(dān)保質(zhì)押。

對(duì)外擔(dān)保超凈資產(chǎn)3倍

看上去,，宋都股份本想通過擔(dān)保質(zhì)押解決其資金問題,，卻未曾想給日后的困境埋下了伏筆。

3月2日公司公告,，大股東浙江宋都控股有限公司（下稱"宋都控股"）與招商銀行簽訂了融資配套協(xié)議,，融資金額1.16億元。

3月12日,，宋都控股與杭州銀行簽訂了融資配套協(xié)議,，融資金額1.24億元。宋都股份全資子公司宋都集團(tuán),，以定期存單質(zhì)押形式為上述主債權(quán)項(xiàng)下提供質(zhì)押擔(dān)保,。

除此之外，宋都股份近期還在為子公司做擔(dān)保,。5月28日為舟山宸都置業(yè)3.15億融資提供擔(dān)保,；6月3日,，為衢州浩都提供5.9億元擔(dān)保。

公開資料顯示,，宋都股份成立于1984年,，曾為杭州"老十八家"知名房企。近幾年來,，公司已逐漸排到行業(yè)百名開外,。

2019年年末，宋都股份提出了全新的"鯤鵬計(jì)劃",，并將"沖擊300億元"定為鯤鵬的第一個(gè)目標(biāo),。

按照創(chuàng)始人俞建午的設(shè)想，宋都股份將堅(jiān)定地實(shí)施"地產(chǎn)+"戰(zhàn)略,，即以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè),，探索金融、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn),、大健康,、大服務(wù)等領(lǐng)域；布局"長(zhǎng)三角+",，堅(jiān)持深耕長(zhǎng)三角,，機(jī)會(huì)性點(diǎn)狀布局其他區(qū)域核心城市。

龐大的業(yè)務(wù)鏈本來要求較高的現(xiàn)金流水平,，但存單質(zhì)押卻成為宋都的"錦囊妙計(jì)"：

控股股東借錢輸送給上市公司,，上市公司為控股股東提供擔(dān)保，以此達(dá)到降低融資成本,、減少負(fù)債規(guī)模,、改善財(cái)務(wù)狀況的目的。

而至于為何要采用這種融資方式,，宋都股份在公告中對(duì)此解釋稱："公司參與杭州市地標(biāo)性建筑的投資建設(shè),，項(xiàng)目投資金額約90 億元，為保證項(xiàng)目的順利建設(shè),、應(yīng)對(duì)擴(kuò)儲(chǔ)的需求等,，公司保持了一定的流動(dòng)資金儲(chǔ)備。"

截至今年5月29日,，大股東宋都控股為公司提供零息借款29.3億元,，而宋都股份反過來為宋都控股提供擔(dān)保累計(jì)36.3億元。宋都股份及控股子公司對(duì)外擔(dān)?？傤~147.83億元,，占凈資產(chǎn)的比例高達(dá)313.46%。

"高周轉(zhuǎn)"后遺癥初顯

"宋都不是擔(dān)保就是在擔(dān)保的路上。"宋都股份的存單質(zhì)押過程中,，投資者爭(zhēng)議聲不斷,。

2020年年中，上交所向宋都股份發(fā)去問詢函,，要求說明控股股東是否在存單質(zhì)押事項(xiàng)中，涉嫌侵犯上市公司利益,。

宋都股份表示,，"控股股東在獲得融資的同時(shí)，也向上市公司提供免息的資金支持,，因此沒有侵犯利益,；存單質(zhì)押融資是逐筆發(fā)生，不存在集中到期的償付風(fēng)險(xiǎn),。"

但有市場(chǎng)觀點(diǎn)認(rèn)為,，宋都控股自身資金周轉(zhuǎn)不佳，雖然不存在集中到期的問題,，也不意味著這一融資方式?jīng)]有風(fēng)險(xiǎn),。Wind數(shù)據(jù)顯示，股權(quán)最新質(zhì)押率高達(dá)95%,，占總股本的33.28%,；2020年年中這一指標(biāo)為15%。

"風(fēng)險(xiǎn)太大了,，如果控股股東未來違約,，宋都股份不僅要代為償債，還可能導(dǎo)致控股權(quán)不穩(wěn)定,。"一位熟悉宋都的股民告訴《投資者網(wǎng)》,。

當(dāng)然從另一個(gè)角度看，上述融資方式固然有其弊端,，但也讓宋都股份"鯤鵬計(jì)劃"有了一定成效,。如今年初，宋都成功分拆物業(yè)公司在港交所上市,。

與此同時(shí),，公司代建業(yè)務(wù)也在穩(wěn)步擴(kuò)張，2020年,，宋都股份獲得了溫州兩處城中村改造安置房工程代建開發(fā)項(xiàng)目,，瑞安市兩處地塊改造工程項(xiàng)目，代建費(fèi)率保持在3%的水平,，預(yù)計(jì)代建費(fèi)金額超4000萬元,。

此外，宋都股份還涉足商辦、產(chǎn)城,、金融,、大健康、大服務(wù)等多領(lǐng)域,。不過,，目前各塊業(yè)務(wù)的體量都不大。公司2020年地產(chǎn)業(yè)務(wù)占比仍高達(dá)97.1%,；其他業(yè)務(wù)營(yíng)收占比僅2.9%,。

主營(yíng)業(yè)務(wù)方面，宋都股份2020年全口徑銷售金額207億元,，雖較2019年增長(zhǎng)超10%,，但并未實(shí)現(xiàn)300億元的目標(biāo)。新增建筑面積70萬平米,。

銷售成績(jī)雖然有所增長(zhǎng),，但宋都股份的盈利能力卻不升反降。

數(shù)據(jù)顯示,，2020年,，宋都股份營(yíng)業(yè)收入71.61億元，同比增長(zhǎng)71.86%,；歸母凈利潤(rùn)3.52億元,，同比減少40.08%；經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流僅為1.93億元,。

2021年第一季度,，公司營(yíng)收為9.72億元，同比增長(zhǎng)14.57%,；凈利潤(rùn)約3685萬元,，同比下降42.28%；基本每股收益0.03元,，同比下降40%,。

增收不增利背后，公司毛利率從2019年的40.9%降至2020年的22.17%,，2021年一季度繼續(xù)降至20.7%,，在行業(yè)內(nèi)排名靠后。宋都股份認(rèn)為,，"毛利率下滑與地方政府限價(jià)相關(guān),。"

另外在2020年，公司凈資產(chǎn)收益率（加權(quán)）為7.41%,，而2019年該指標(biāo)還有13.4%,。

實(shí)控人因內(nèi)幕交易被查

進(jìn)入2021年，宋都股份仍未在規(guī)模化方面放慢腳步,。

5月7日,、8日，宋都股份以45.84億元在杭州首次集中供地上合計(jì)斬獲5宗地塊,，成交樓面價(jià)和毛坯銷售均價(jià)差額多在1萬元/平方米之內(nèi),，利潤(rùn)空間較小。

截至2021年一季度末,，宋都股份在浙江擁有37個(gè)項(xiàng)目,，其中杭州項(xiàng)目數(shù)量占比近60%。土儲(chǔ)方面,，公司僅剩4宗地塊,，一宗位于浙江舟山,，其余位于廣西,。

為此，宋都股份正在打造"2（開工）,、6（開盤）,、12（現(xiàn)金流回正）"標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)營(yíng)模式體系和"4（開盤）、6（現(xiàn)金流回正）,、8（資金再投資）"高周轉(zhuǎn)運(yùn)營(yíng)模式體系,。

宋都股份強(qiáng)調(diào)，將進(jìn)一步提升資金周轉(zhuǎn)效率,；而另一面,，地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控持續(xù)，公司在今年一季度資產(chǎn)負(fù)債率進(jìn)一步上升至87.15%,，創(chuàng)上市以來新高,。

更為麻煩的是，2021年1月22日,，宋都股份實(shí)控人俞建午涉嫌內(nèi)幕交易被中國(guó)證監(jiān)會(huì)立案調(diào)查,，導(dǎo)致其個(gè)人和宋都控股的融資環(huán)境發(fā)生重大變化。

資料顯示,，俞建午1966年出生,，工商管理碩士，高級(jí)經(jīng)濟(jì)師,，軍人出身,。

實(shí)控人的內(nèi)幕交易引起軒然大波，公司不得不發(fā)起回購(gòu)護(hù)盤,。今年初公司公告稱,，將在一年內(nèi)擬以1.3億元至2.6億元，回購(gòu)2819.96萬至5639.91萬公司股份，回購(gòu)股價(jià)不超4.61元/股,。而截至目前,，公司尚未進(jìn)行股份回購(gòu)。

對(duì)于未能及時(shí)回購(gòu)的原因,，及控股股東目前的財(cái)務(wù)情況,，《投資者網(wǎng)》近期致電并電郵公司董秘辦，相關(guān)人士?jī)H稱"會(huì)轉(zhuǎn)告領(lǐng)導(dǎo)",，其后便再無下文,。

對(duì)于外界擔(dān)憂的擔(dān)保質(zhì)押?jiǎn)栴}，宋都股份5月26日公告,，控股股東,、實(shí)際控制人承諾最晚于2023年6月全部解除宋都股份為其融資而做的擔(dān)保質(zhì)押。

其還表示,，大股東將通過多種方式完成資產(chǎn)變現(xiàn),。如處理房產(chǎn)等實(shí)物資產(chǎn)2億元、處置實(shí)業(yè)資產(chǎn)11億元等,，以及通過股權(quán)融資,、減持變現(xiàn)等方式籌措資金，預(yù)估約13.31億元,。

資本市場(chǎng)對(duì)此的反應(yīng)并不熱烈,。今年以來，宋都股份的股價(jià)長(zhǎng)期徘徊在2.5元/股上下,，而2020年下半年,，公司股價(jià)多在4元/股左右。

截至6月4日,，宋都股份報(bào)收2.82元/股,，市值僅37.8億元。（思維財(cái)經(jīng)出品）

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