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本文來源 |中國商報網(wǎng)

編輯整理 |今日讀法網(wǎng)

【商業(yè)與法治輿情觀察室 http://www.blaw.org.cn 快訊】

近兩日,，國際評級機構(gòu)穆迪接連下調(diào)了十余家房企的信用評級或評級展望,。而不久前，另兩家國際評級機構(gòu)標(biāo)普、惠譽也下調(diào)了多家房企的評級,。三大國際評級機構(gòu)輪番下調(diào)房企評級反映出房企償債壓力加大,，當(dāng)前房企融資能力下滑,，加之銷售回款不景氣,，壓力可想而知。此外,，四季度的融資環(huán)境放松或?qū)Ψ科髢攤芰Ω纳朴邢蕖?

三大評級機構(gòu)輪番下調(diào)房企評級

10月18日,，國際評級機構(gòu)穆迪接連下調(diào)了十余家國內(nèi)上市房企的信用評級或評級展望，其中包括綠地,、陽光城,、富力、佳兆業(yè),、奧園,、合生創(chuàng)展、祥生,、中梁等多家知名上市房企,。

報告顯示,，穆迪對佳兆業(yè)、富力,、奧園,、綠地等企業(yè)信用評級有所下調(diào)，例如其對佳兆業(yè)的評級從B1下調(diào)至B2,，對富力的評級從B2下調(diào)至B3,，而對領(lǐng)地、三盛,、合生創(chuàng)展等評級展望從“穩(wěn)定”下調(diào)至“負(fù)面”,。

穆迪下調(diào)房企評級的核心原因為房企償債能力下降。例如,，穆迪將陽光城評級由B1下調(diào)至B2,，主要考慮到近期債市動蕩，陽光城以合理資金發(fā)行新債券,，面臨不確定性,。報告稱，截至2022年年底,，陽光城有大量在岸和離岸債務(wù)到期，包括11億美元的離岸債券和101億元人民幣的境內(nèi)債券,。

實際上,，本月的不久前，標(biāo)普和惠譽也對部分國內(nèi)房企下調(diào)了評級,。例如,，標(biāo)普將富力評級從“B”下調(diào)至“B-”，展望為負(fù)面,，對綠地長期發(fā)行人信用評級從“BB”下調(diào)至“B+”,；惠譽也將鑫苑置業(yè)評級下調(diào)至“C”。

更有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，截至9月底,，穆迪、標(biāo)普和惠譽等三大國際評級機構(gòu)下調(diào)房企評級行動累計達(dá)到90余次,，超過去年全年的兩倍,。

房企償債壓力較大

幾大評級機構(gòu)緣何下調(diào)多家房企評級？據(jù)悉,，房企流動性緊張,，銷售層面不給力，加上整體融資環(huán)境偏緊綜合導(dǎo)致房企償債壓力加大或是主因,。

合碩房地產(chǎn)機構(gòu)首席分析師郭毅對中國商報記者表示,，評級機構(gòu)下調(diào)多家房企評級的導(dǎo)火索為前一階段以花樣年為代表的多家房企美元債暴雷,。加上當(dāng)前國內(nèi)金融環(huán)境相對緊縮，三道紅線管理較為嚴(yán)格,，企業(yè)融資受到較大制約,。而從銷售端來看，二批次集中供地全國層面紛紛流拍,，未來房地產(chǎn)市場銷售前景不被看好,。評級機構(gòu)因此對國內(nèi)房地產(chǎn)市場感受悲觀，才做出對特殊房企的融資風(fēng)險提示,。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心方面對中國商報記者表示,，評級機構(gòu)下調(diào)房企評級一是受到當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的融資、經(jīng)營環(huán)境等市場情緒影響,，疊加行業(yè)具有周期長的特征,，使得部分企業(yè)發(fā)展的不確定性較高；二是房企償債壓力較大,，同時行業(yè)內(nèi)違約事件密集發(fā)生,，部分現(xiàn)金流不充裕的房企資金流動性風(fēng)險較高。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對中國商報記者表示,，所謂評級,，就是機構(gòu)綜合考慮資產(chǎn)變現(xiàn)能力、籌資能力,、償債能力,、履約能力等，將企業(yè)評定為不同的等級,。下調(diào)評級,，主要反映評級機構(gòu)對房企信用風(fēng)險的擔(dān)憂。具體來說,，就是房企到期債務(wù)的償還能力下降,，資產(chǎn)變現(xiàn)的能力下降，再融資能力下降,，信用風(fēng)險暴露,。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也對中國商報記者提到，幾大評級機構(gòu)下調(diào)房企評級都普遍關(guān)注了房企流動性和償債能力,，客觀上要求這些房企近期改善此類指標(biāo)的水平,。

中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入10月,，房地產(chǎn)美元債全面出現(xiàn)危機,，先后有綠地、陽光城,、佳兆業(yè),、雅居樂,、綠城中國、合生創(chuàng)展,、新城發(fā)展,、禹洲集團(tuán)等多只地產(chǎn)美元債出現(xiàn)大幅下跌。中資地產(chǎn)美元債普遍出現(xiàn)近20%的跌幅,。

房企融資能力下降

實際上,，近來國內(nèi)融資環(huán)境偏緊，房企融資能力下降,，前三季度房企融資水平明顯下挫,。

據(jù)中指研究院監(jiān)測，今年9月房地產(chǎn)企業(yè)融資總額為911.6億元,，同比下降43.8%,，環(huán)比下降22.3%，單月融資規(guī)模同比連續(xù)七個月下降,。今年1月-9月,，房地產(chǎn)企業(yè)共融資15252.3億元，同比減少17.0%,。

此外,，中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)劉水指出，ABS（資產(chǎn)證券化）暫停簽發(fā)是融資規(guī)模大降的主要原因,，表明監(jiān)管對房企表外負(fù)債的融資模式已經(jīng)警覺,，持續(xù)大半年的ABS發(fā)行熱潮逐漸退去。

克而瑞報告也顯示,，進(jìn)入三季度，信貸和非標(biāo)政策仍處于高壓狀態(tài),，其中9月以來審計署進(jìn)駐20多家金融資產(chǎn)管理公司嚴(yán)查違規(guī)地產(chǎn)融資,，同時監(jiān)管層也對多家信托機構(gòu)和地方金交所的存續(xù)產(chǎn)品開展清查工作，涉房非標(biāo)融資幾近暫停,。

隨著融資持續(xù)收緊,，房企發(fā)債難度加大。據(jù)克而瑞監(jiān)測的95家樣本房企債券融資來看,，今年前三季度新發(fā)行債券金額同比增長分別為-23.6%,、8.3%和-40.6%，新發(fā)行債券明顯縮量,。此外,，疊加今年前三季度償債高峰的來臨，很多房企較難實現(xiàn)借新還舊,，只能利用自有資金來償還舊債,，凈融資呈持續(xù)凈流出狀態(tài),。今年三季度樣本房企凈發(fā)債額為-607.4億元，而去年同期則為734.3億元,。

而評級機構(gòu)下調(diào)房企評級會進(jìn)一步惡化房企的融資能力,。匯生國際資本有限公司行政總裁黃立沖對中國商報記者坦言，評級下調(diào)對房企最大的影響是債息率的增高,，房企海外發(fā)債后意向投資者將有所減少,，房企美元債的借新還舊能力會持續(xù)下降。郭毅也表示,，評級機構(gòu)下調(diào)房企評級會影響房企未來海外發(fā)債的資金成本和債務(wù)的總體規(guī)模,。

融資環(huán)境放松對房企利好有限

10月15日，央行在今年三季度金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會上曾表態(tài),，部分金融機構(gòu)對于30家試點房企“三線四檔”融資管理規(guī)則存在一些誤解,，一定程度上造成一些企業(yè)資金鏈緊繃。主要銀行應(yīng)準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度,，保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放,。

這被外界解讀為房地產(chǎn)融資環(huán)境放松的信號。中指研究院認(rèn)為,，10月15日央行的表態(tài)是行業(yè)信貸壓力有所緩解的信號,，四季度融資情況或有所好轉(zhuǎn)。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心也認(rèn)為,，此次央行表態(tài)糾正對“三線四檔”的理解,，是向房地產(chǎn)市場釋放了一個利好信號，信貸環(huán)境或?qū)⒂兴纳啤?

不過,，郭毅對中國商報記者坦言,，央行表態(tài)糾正對“三線四檔”的理解會帶來融資環(huán)境的適度放松，商業(yè)銀行也會適度放松對房企融資的監(jiān)管,。但放松的步子不會太大,，因為在整體政策層面，房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域融資環(huán)境單邊收緊是客觀存在的,，房企整體融資環(huán)境還是處于緊縮狀態(tài),。

黃立沖也坦言，進(jìn)入四季度后,，國內(nèi)融資環(huán)境可能會出現(xiàn)一定改善,，但房企海外的融資環(huán)境不會受國內(nèi)政策影響，而是與房企自身流動性等問題相關(guān),，因此不會有所改善,。

克而瑞報告顯示，展望四季度，房企整體到期債券為1082億元,，同比減少7%,，環(huán)比減少 19%，雖償債壓力有所緩解,，但仍屬于歷史較高位,。同時2022年上半年房企到期債券規(guī)模為3671億元，房企償債壓力持續(xù),。