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【商業(yè)與法治輿情觀察室 http://www.blaw.org.cn 快訊】：（法人雜志）

◎ 文 《法人》全媒體記者 銀昕

新一輪長租公寓“暴雷”風波再次襲來。

9月初，有媒體報道稱上海市公安局浦東經(jīng)偵支隊已經(jīng)對上海“寓意”長租公寓“暴雷”一事立案調(diào)查。從8月15日起，上海“寓意”的資金鏈出現(xiàn)問題，幾乎所有房東都收到了關(guān)于支付租金方式調(diào)整的通知，將本應8月11日之后支付給房東的租金調(diào)整為8月30日再支付，但這些收到通知的房東至9月上旬仍未收到租金。一些房東和房客前往“寓意”位于上海的辦公地點討要說法，發(fā)現(xiàn)上海總部已經(jīng)人去樓空。

目前的現(xiàn)狀是，鑒于公司資金鏈斷裂，無法收到租金的房東認為理應結(jié)束合同將房客請走，但房客已經(jīng)繳了房租，認為合同依然有效不肯搬離。除了少數(shù)房東和房客達成協(xié)議和平解決之外，多數(shù)人還在對峙之中。

長租公寓出狀況的不止“寓意”一家。今年8月，同樣位于上海的“嵐越”長租公寓發(fā)布公告稱，公司資金鏈斷裂，經(jīng)偵大隊已經(jīng)進駐調(diào)查。隨后，位于杭州的“巢客遇家”和“友客”兩家長租公寓也接連“暴雷”。

相關(guān)信息顯示，“高買低賣”“長收短付”等極具商業(yè)風險的做法，在這些長租公寓中比比皆是。因此，住建部于9月7日發(fā)布的《住房租賃條例》（征求意見稿）備受關(guān)注。

2018年的戲碼一直演到2020年

長租公寓的“暴雷”戲碼，最早出現(xiàn)在2018年的浙江杭州，由一家名為“鼎家”的長租公寓拉開序幕。

2018年8月，杭州“鼎家”宣告破產(chǎn)。公司稱因經(jīng)營不善，資金鏈斷裂，無力按期支付業(yè)主租金，從租客處收取的押金和預收的房租也無力退還。

“鼎家”破產(chǎn)造成的后果是超過4000戶租戶無房可住。“鼎家”的租房模式是：鼎家先從網(wǎng)貸公司借一筆錢，所有租戶被要求從網(wǎng)貸平臺一次性將全部租金貸出，然后每月向網(wǎng)貸平臺還貸。也就是說，租戶要先背上網(wǎng)絡貸款，只能用網(wǎng)貸平臺借來的錢付租金，房東則通過“鼎家”拿房租。

這在表面上是租房生意，其實是金融生意，按照這樣的商業(yè)模式，只要有源源不斷的租客加入，這就是一本萬利的買賣。此模式的危險之處在于，一旦“鼎家”資金鏈斷裂，房東無法繼續(xù)拿到租金，就會有房東要求房客直接交租金給房東，但房客實際上還要向網(wǎng)貸平臺還錢，等于每月要付兩份租金。

2018年12月21日，杭州市西湖法院裁定受理杭州鼎家網(wǎng)絡科技有限公司、杭州鼎家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司破產(chǎn)清算案，實際控制人魏某以財務賬冊遺失為由，拒不配合移交公司的財務賬冊。2019年12月21日，杭州市公安局西湖分局對魏某涉嫌隱匿、故意銷毀會計憑證、會計賬簿、財務會計報告罪立案偵查，并于同日對其依法采取刑事強制措施。這是“長租公寓”概念誕生以來，實控人被采取強制措施的第一案。

然而，一個“鼎家”倒下去，無數(shù)個“鼎家”還在后面。

2019年，位于江蘇南京的樂伽公寓“暴雷”。此后，類似的劇情繼續(xù)上演。直到2020年，這個戲碼仍在不斷重復，有房地產(chǎn)行業(yè)分析人士對《法人》記者表示，他都不免有些“審美疲勞”了。

“高買低賣”和“長收短付”是什么把戲？

“暴雷”的長租公寓無一例外地采取了“高買低賣”“長收短付”的做法，明顯有違商業(yè)邏輯。例如，租賃企業(yè)以每月4000元的價格從房東手中收房，但只以每月3000元的價格出租給房客，一次性向房客收取半年或一年的租金，而給房東的租金則是每一到三個月一付。

此類模式下，長租公寓的所謂現(xiàn)金流完全是時間差造成的。長租公寓想以低價吸引更多的租客入局，企業(yè)規(guī)模可以從單一城市擴展至多城市。他們打的算盤是：當有源源不斷的租客前來租房時，“高買低賣”產(chǎn)生的價格差總有新的房客租金來填補。

但他們的算盤打錯了。市場上并沒有源源不斷的租客產(chǎn)生新的需求，來填補漏洞，或者新租客入局的速度遠遠追不上價格差所挖的“坑”，這場游戲就玩不下去了。

位于四川成都的幸福家公寓CEO王虎告訴記者，在長租公寓發(fā)展的初期階段，很多人都會想到這種模式，但長此以往肯定走不通。所有“暴雷”的企業(yè)問題在于，他們擴張得還不夠快，如果擴張速度抵消不了消耗現(xiàn)金流的速度，爆倉便指日可待。

“再加上一些業(yè)務員一心沖業(yè)績，為提高出租率在低價基礎(chǔ)上再給租客打折，這樣虧得就更多了。”王虎說，凡是快速擴張階段的租賃企業(yè)都青睞輕資產(chǎn)模式，該模式背后就是管理上的松散，業(yè)務員在低價之上給租客繼續(xù)打折的空間也更大。輕資產(chǎn)的特點是對收來的新房簡單改造或者根本就不改造，如果重度裝修和深度改造，就不是輕資產(chǎn)。分散式長租公寓大多數(shù)可以輕資產(chǎn)方式運營，而集中式公寓幾乎都是重資產(chǎn)模式。因此，各地“暴雷”的幾乎都是分散式運營的公寓，也就不難理解了。

高風險租賃模式或?qū)⒔K結(jié)

9月7日，租賃行業(yè)期待已久的《住房租賃條例》（征求意見稿）發(fā)布，征求意見工作將在10月8日截止。在我國尚未針對住房租賃領(lǐng)域進行立法的背景下，由主管部門出臺的這部條例填補了住房租賃領(lǐng)域的法律空白。

記者了解到，一些長租公寓項目“暴雷”后，部分房東采取了堵鎖眼、斷水電、強行進入房間等手段驅(qū)趕房客，由此也引發(fā)爭議。

關(guān)于房東是否有權(quán)驅(qū)逐房客，本次征求意見稿也有所規(guī)定：除法律規(guī)定和合同約定的情形外，出租人或承租人不得單方面解除房屋租賃合同；合同期滿或者解除，承租人應及時騰退租賃住房，出租人不得采取暴力、威脅或者其他非法方式迫使騰退。

“這個說法比較宏觀，‘暴雷’之后房客的去留問題只能根據(jù)雙方合同中規(guī)定的情形來辦。”諸葛找房分析師王小嬙對記者表示，房客如果進入此類高風險的商業(yè)模式，就要提前對“暴雷”后的遭遇有所準備。

“租金貸”“高買低賣”和“長收短付”這三個租賃市場的最大問題，征求意見稿均提供了“解藥”。

針對“租金貸”問題，第二十三條規(guī)定：住房租賃企業(yè)不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金貸款，不得以租金優(yōu)惠等名義誘導承租人使用住房租金貸款，不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關(guān)內(nèi)容。

這意味著，諸如杭州“鼎家”要求租客必須在指定網(wǎng)貸平臺用租金貸形式支付租金的強行綁定行為，本次法規(guī)生效后便不再允許。

針對“高買低賣”和“長收短付”兩個問題，征求意見稿第三十八條規(guī)定：住房租賃企業(yè)存在支付房屋權(quán)利人租金高于收取承租人租金（注：高買低賣）、收取承租人租金周期長于給付房屋權(quán)利人租金周期（注：長收短付）等高風險經(jīng)營行為的，房產(chǎn)管理等部門應當將其列入經(jīng)營異常名錄，加強對租金、押金使用等經(jīng)營情況的監(jiān)管。

“這一條規(guī)定意味著今后租賃企業(yè)在找監(jiān)管部門備案時，監(jiān)管部門會檢查企業(yè)的現(xiàn)金流，若存在兩種做法，一定會在現(xiàn)金流上有所體現(xiàn)，企業(yè)就會被列入經(jīng)營異常名錄中。”王小嬙說。

原文標題：長租公寓“爆雷”不止，《住房租賃條例》能否成為良方？  來源：法人雜志 原文鏈接：https://dy.163.com/article/FMRAU9B50512C57S.html