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【商業(yè)與法治輿情觀察室 http://www.blaw.org.cn 快訊】：（法人雜志）

◎ 文 《法人》全媒體記者 銀昕

新一輪長租公寓“暴雷”風波再次襲來,。

9月初,，有媒體報道稱上海市公安局浦東經(jīng)偵支隊已經(jīng)對上?！霸⒁狻遍L租公寓“暴雷”一事立案調(diào)查,。從8月15日起,，上?！霸⒁狻钡馁Y金鏈出現(xiàn)問題,，幾乎所有房東都收到了關(guān)于支付租金方式調(diào)整的通知,，將本應(yīng)8月11日之后支付給房東的租金調(diào)整為8月30日再支付，但這些收到通知的房東至9月上旬仍未收到租金,。一些房東和房客前往“寓意”位于上海的辦公地點討要說法,，發(fā)現(xiàn)上海總部已經(jīng)人去樓空,。

目前的現(xiàn)狀是,，鑒于公司資金鏈斷裂，無法收到租金的房東認為理應(yīng)結(jié)束合同將房客請走,，但房客已經(jīng)繳了房租,，認為合同依然有效不肯搬離。除了少數(shù)房東和房客達成協(xié)議和平解決之外,，多數(shù)人還在對峙之中,。

長租公寓出狀況的不止“寓意”一家。今年8月,，同樣位于上海的“嵐越”長租公寓發(fā)布公告稱,，公司資金鏈斷裂，經(jīng)偵大隊已經(jīng)進駐調(diào)查。隨后,，位于杭州的“巢客遇家”和“友客”兩家長租公寓也接連“暴雷”,。

相關(guān)信息顯示，“高買低賣”“長收短付”等極具商業(yè)風險的做法,，在這些長租公寓中比比皆是,。因此，住建部于9月7日發(fā)布的《住房租賃條例》（征求意見稿）備受關(guān)注,。

2018年的戲碼一直演到2020年

長租公寓的“暴雷”戲碼,，最早出現(xiàn)在2018年的浙江杭州，由一家名為“鼎家”的長租公寓拉開序幕,。

2018年8月,，杭州“鼎家”宣告破產(chǎn)。公司稱因經(jīng)營不善,，資金鏈斷裂,，無力按期支付業(yè)主租金，從租客處收取的押金和預(yù)收的房租也無力退還,。

“鼎家”破產(chǎn)造成的后果是超過4000戶租戶無房可住?！岸摇钡淖夥磕Ｊ绞牵憾蚁葟木W(wǎng)貸公司借一筆錢,，所有租戶被要求從網(wǎng)貸平臺一次性將全部租金貸出，然后每月向網(wǎng)貸平臺還貸,。也就是說,，租戶要先背上網(wǎng)絡(luò)貸款，只能用網(wǎng)貸平臺借來的錢付租金,，房東則通過“鼎家”拿房租,。

這在表面上是租房生意，其實是金融生意,，按照這樣的商業(yè)模式,，只要有源源不斷的租客加入，這就是一本萬利的買賣,。此模式的危險之處在于,，一旦“鼎家”資金鏈斷裂，房東無法繼續(xù)拿到租金,，就會有房東要求房客直接交租金給房東,，但房客實際上還要向網(wǎng)貸平臺還錢，等于每月要付兩份租金,。

2018年12月21日,，杭州市西湖法院裁定受理杭州鼎家網(wǎng)絡(luò)科技有限公司、杭州鼎家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司破產(chǎn)清算案,，實際控制人魏某以財務(wù)賬冊遺失為由,，拒不配合移交公司的財務(wù)賬冊,。2019年12月21日，杭州市公安局西湖分局對魏某涉嫌隱匿,、故意銷毀會計憑證,、會計賬簿、財務(wù)會計報告罪立案偵查,，并于同日對其依法采取刑事強制措施,。這是“長租公寓”概念誕生以來，實控人被采取強制措施的第一案,。

然而,，一個“鼎家”倒下去，無數(shù)個“鼎家”還在后面,。

2019年,，位于江蘇南京的樂伽公寓“暴雷”。此后,，類似的劇情繼續(xù)上演,。直到2020年，這個戲碼仍在不斷重復(fù),，有房地產(chǎn)行業(yè)分析人士對《法人》記者表示,，他都不免有些“審美疲勞”了。

“高買低賣”和“長收短付”是什么把戲,？

“暴雷”的長租公寓無一例外地采取了“高買低賣”“長收短付”的做法,，明顯有違商業(yè)邏輯。例如,，租賃企業(yè)以每月4000元的價格從房東手中收房,，但只以每月3000元的價格出租給房客，一次性向房客收取半年或一年的租金,，而給房東的租金則是每一到三個月一付,。

此類模式下，長租公寓的所謂現(xiàn)金流完全是時間差造成的,。長租公寓想以低價吸引更多的租客入局,，企業(yè)規(guī)模可以從單一城市擴展至多城市,。他們打的算盤是：當有源源不斷的租客前來租房時,，“高買低賣”產(chǎn)生的價格差總有新的房客租金來填補。

但他們的算盤打錯了,。市場上并沒有源源不斷的租客產(chǎn)生新的需求,，來填補漏洞，或者新租客入局的速度遠遠追不上價格差所挖的“坑”，這場游戲就玩不下去了,。

位于四川成都的幸福家公寓CEO王虎告訴記者,，在長租公寓發(fā)展的初期階段，很多人都會想到這種模式,，但長此以往肯定走不通,。所有“暴雷”的企業(yè)問題在于，他們擴張得還不夠快,，如果擴張速度抵消不了消耗現(xiàn)金流的速度,，爆倉便指日可待。

“再加上一些業(yè)務(wù)員一心沖業(yè)績,，為提高出租率在低價基礎(chǔ)上再給租客打折,，這樣虧得就更多了?！蓖趸⒄f,，凡是快速擴張階段的租賃企業(yè)都青睞輕資產(chǎn)模式，該模式背后就是管理上的松散,，業(yè)務(wù)員在低價之上給租客繼續(xù)打折的空間也更大,。輕資產(chǎn)的特點是對收來的新房簡單改造或者根本就不改造，如果重度裝修和深度改造,，就不是輕資產(chǎn),。分散式長租公寓大多數(shù)可以輕資產(chǎn)方式運營，而集中式公寓幾乎都是重資產(chǎn)模式,。因此，各地“暴雷”的幾乎都是分散式運營的公寓,，也就不難理解了,。

高風險租賃模式或?qū)⒔K結(jié)

9月7日，租賃行業(yè)期待已久的《住房租賃條例》（征求意見稿）發(fā)布,，征求意見工作將在10月8日截止,。在我國尚未針對住房租賃領(lǐng)域進行立法的背景下，由主管部門出臺的這部條例填補了住房租賃領(lǐng)域的法律空白,。

記者了解到,，一些長租公寓項目“暴雷”后，部分房東采取了堵鎖眼,、斷水電,、強行進入房間等手段驅(qū)趕房客，由此也引發(fā)爭議,。

關(guān)于房東是否有權(quán)驅(qū)逐房客,，本次征求意見稿也有所規(guī)定：除法律規(guī)定和合同約定的情形外，出租人或承租人不得單方面解除房屋租賃合同；合同期滿或者解除,，承租人應(yīng)及時騰退租賃住房,，出租人不得采取暴力、威脅或者其他非法方式迫使騰退,。

“這個說法比較宏觀,，‘暴雷’之后房客的去留問題只能根據(jù)雙方合同中規(guī)定的情形來辦?！敝T葛找房分析師王小嬙對記者表示,，房客如果進入此類高風險的商業(yè)模式，就要提前對“暴雷”后的遭遇有所準備,。

“租金貸”“高買低賣”和“長收短付”這三個租賃市場的最大問題,，征求意見稿均提供了“解藥”。

針對“租金貸”問題,，第二十三條規(guī)定：住房租賃企業(yè)不得以隱瞞,、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金貸款,，不得以租金優(yōu)惠等名義誘導(dǎo)承租人使用住房租金貸款,，不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關(guān)內(nèi)容。

這意味著,，諸如杭州“鼎家”要求租客必須在指定網(wǎng)貸平臺用租金貸形式支付租金的強行綁定行為,，本次法規(guī)生效后便不再允許。

針對“高買低賣”和“長收短付”兩個問題,，征求意見稿第三十八條規(guī)定：住房租賃企業(yè)存在支付房屋權(quán)利人租金高于收取承租人租金（注：高買低賣）,、收取承租人租金周期長于給付房屋權(quán)利人租金周期（注：長收短付）等高風險經(jīng)營行為的，房產(chǎn)管理等部門應(yīng)當將其列入經(jīng)營異常名錄,，加強對租金,、押金使用等經(jīng)營情況的監(jiān)管。

“這一條規(guī)定意味著今后租賃企業(yè)在找監(jiān)管部門備案時,，監(jiān)管部門會檢查企業(yè)的現(xiàn)金流,，若存在兩種做法，一定會在現(xiàn)金流上有所體現(xiàn),，企業(yè)就會被列入經(jīng)營異常名錄中,。”王小嬙說,。

原文標題：長租公寓“爆雷”不止,，《住房租賃條例》能否成為良方？  來源：法人雜志 原文鏈接：https://dy.163.com/article/FMRAU9B50512C57S.html