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【商業(yè)與法治輿情觀察室 http://www.blaw.org.cn 快訊】：（新浪財經(jīng)）

新浪財經(jīng)

來源：華夏時報

原標(biāo)題：物業(yè)上市專題報道 | 第一服務(wù)上市首日破發(fā)，跌幅達26.67%，規(guī)模小難獲資本青睞？

華夏時報（chinatimes.net.cn）記者李未來 見習(xí)記者 張慧敏 深圳報道

10月22日，第一服務(wù)控股有限公司（股票代碼：2107.HK，下稱“第一服務(wù)”）在港交所正式掛牌上市。上市首日即跌破發(fā)行價。開盤價為2.0港元，較發(fā)行價2.46港元下跌18.7%，截止收盤，第一服務(wù)股價為1.76港元，跌幅達26.67%。

對于第一服務(wù)首日破發(fā)的原因，專家表示，這與近期投資者偏愛短線投資、疫情后投資者回歸理性以及第一服務(wù)本身的規(guī)模和未來發(fā)展前景有關(guān)。同時，四季度資本市場多行業(yè)活躍將大幅分流物業(yè)板塊的資本，后期恒大、融創(chuàng)、華潤等頭部房企物業(yè)上市的表現(xiàn)將呈現(xiàn)較大差異。

規(guī)模小不被資本市場看好？

10月22日，當(dāng)代置業(yè)（股票代碼：01107HK）旗下的物業(yè)公司第一服務(wù)控股有限公司（股票代碼：2107.HK，下稱“第一服務(wù)”）在港交所正式掛牌上市。上市首日，第一服務(wù)即跌破發(fā)行價。開盤價為2.0港元，較發(fā)行價2.46港元下跌18.7%，截止收盤，第一服務(wù)股價為1.76港元，跌幅達26.67%。上市第二日，第一服務(wù)的股價繼續(xù)下挫3.41%至1.7港元。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，第一服務(wù)控股是第二個在今年上市首日破發(fā)的物業(yè)管理公司。

上市破發(fā)與股票定價過高有關(guān)。“定價過高容易導(dǎo)致破發(fā)，同時這也說明投資者不認(rèn)可其定價。”知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進對《華夏時報》記者說。

當(dāng)下，投資者更看重企業(yè)的規(guī)模。張波表示，物業(yè)企業(yè)目前在創(chuàng)新或科技層面的表現(xiàn)力偏弱，導(dǎo)致市場對其主要的判斷標(biāo)準(zhǔn)是規(guī)模。而目前物業(yè)公司在管面積的增加，主要都是受到集團房產(chǎn)開發(fā)面積大小影響，小規(guī)模物業(yè)給市場的想像空間偏小。

招股書顯示，截止2020年4月末，第一服務(wù)控股的在管面積為1500萬平方米，合約建筑面積為2700萬平方米。《華夏時報》記者查閱多家物業(yè)上市公司2020年中期業(yè)績報發(fā)現(xiàn)，彩生活在管面積為3.64億平方米，雅生活服務(wù)在管面積為3.53億平方米，碧桂園服務(wù)在管面積為3.2億平方米。

《華夏時報》記者翻閱招股書發(fā)現(xiàn)，10月下旬上市公司中，截至2020年5月，卓越商企服務(wù)在管面積為2580萬平方米；截至2019年4月，合景悠活在管面積為2220萬平方米；截至2020年6月末，世茂服務(wù)在管面積8570萬平方米，均高于第一服務(wù)的在管面積。

第一服務(wù)當(dāng)前較小的規(guī)模和未來增長不被投資者看好。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄表示，從公司自身規(guī)模和發(fā)展前景來看，第一服務(wù)作為中小型物管公司，規(guī)模較小，其背后的母公司當(dāng)代置業(yè)在房企中實力表現(xiàn)一般，因此第一服務(wù)估值不高，在資本市場中的認(rèn)可度也不高。

物業(yè)行業(yè)的長期發(fā)展與資本市場的短線投資喜好形成沖突。貝殼研究院高級分析師潘浩表示，受全球經(jīng)濟波動影響，近期市場短線偏好上升。“盡管人們對未來的物業(yè)發(fā)展充滿信心，但是目前物業(yè)管理行業(yè)還沒有形成具有突破性的短期盈利模式。”58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波對《華夏時報》記者道出了當(dāng)下物業(yè)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。

投資者逐漸回歸理性。“物業(yè)服務(wù)板塊飛速上漲趨勢在疫情逐漸常態(tài)化后有所回落，同時多個優(yōu)質(zhì)房企物業(yè)或?qū)⑼瓿刹鸱稚鲜校鍓K內(nèi)部競爭更加激烈。”貝殼研究高級分析師潘浩對《華夏時報》記者說。

上市只用十個月

招股書顯示，第一服務(wù)由北京當(dāng)代物業(yè)管理有限責(zé)任公司和第一摩碼人居環(huán)境科技有限公司組成，兩者都曾在新三板掛牌上市。第一服務(wù)于2020年1月在開曼群島注冊成立，其從成立到上市僅用10個月。成立之后第一服務(wù)主營業(yè)務(wù)為物業(yè)管理服務(wù)、綠色人居解決方案、增值業(yè)務(wù)。2017年、2018年、2019年其年度總營業(yè)收入分別為3.79億元、4.95億元、6.24億元。

對于此次所得款的用途，第一服務(wù)招股書顯示50%將用于戰(zhàn)略收購或投資物業(yè)管理公司，20%將用于投資能源運維項目及取得能源運維權(quán)，5%用于研究及開發(fā)綠色科技，10%用于發(fā)展智慧社區(qū)及提升資訊科技系統(tǒng)，5%吸引及培養(yǎng)人才，10%用于一般業(yè)務(wù)運營及營運資金。由此可以看出，擴大規(guī)模是第一服務(wù)的首要任務(wù)。

“對于第一服務(wù)這種小規(guī)模的物業(yè)公司來說，前期高度依賴母公司，自主性和獨立性較差，未來要擺脫母公司的支持和控制較為困難。”陳霄對《華夏時報》記者說。

《華夏時報》記者查閱第一服務(wù)招股書發(fā)現(xiàn)，2017年、2018年、2019年第一服務(wù)來自控股股東的項目收益占占總收益的比例分別為93.7%、88.2%、87.9%。同時，2017年至2019年，第一服務(wù)從第三方開發(fā)商處獲得收益的毛利率在20%左右，均低于25%左右的整體毛利率。

對于此次第一服務(wù)上市首日破發(fā)以及后續(xù)的經(jīng)營策略，《華夏時報》向第一服務(wù)發(fā)去了采訪提綱，并多方聯(lián)系第一服務(wù)相關(guān)工作人員，截止發(fā)稿未得到回復(fù)。

物管業(yè)務(wù)作為房企新的利潤增長點為時尚早

對于接下來物業(yè)公司上市的表現(xiàn)，潘浩表示，四季度資本市場多行業(yè)活躍將會大幅分流物業(yè)板塊的資本。同時，當(dāng)前物業(yè)公司上市表現(xiàn)存在分化，后期頭部房企物業(yè)上市的表現(xiàn)將呈現(xiàn)較大差異。

貝殼研究院對19家已上市物業(yè)公司盈利數(shù)據(jù)進行監(jiān)測后發(fā)現(xiàn)，已上市物業(yè)公司平均營收同比增長40.8%，而平均毛利率為29.8%，同比下降0.28%，陷入“增收不增利”的困局。貝殼研究院認(rèn)為，物業(yè)上市公司前期擴張階段需要投入大量資金，同時需要進行低利潤率的基礎(chǔ)性服務(wù)，因此，將物管業(yè)務(wù)作為房企新的利潤增長點為時尚早。

物業(yè)行業(yè)的想像空間依然很大。張波表示，由于物業(yè)企業(yè)自身的現(xiàn)金流穩(wěn)定，加之國內(nèi)對于物業(yè)服務(wù)水平重視程度不斷加強，長期來看市場對于物業(yè)公司上市依然會有著良好的預(yù)期。同時，他還表示，隨著國內(nèi)新基建的不斷發(fā)展，5G等高科技的應(yīng)用不斷落地，物業(yè)的競爭會從基礎(chǔ)服務(wù)向增值服務(wù)和科技化層面不斷轉(zhuǎn)化。

陳霄表示，未來物管行業(yè)競爭不斷加劇，行業(yè)集中化程度不斷提高，行業(yè)內(nèi)優(yōu)勝劣汰更加凸顯，對于物管公司來說，用創(chuàng)新思維打造精細(xì)化服務(wù)以此提高核心競爭力是重點。

“物業(yè)管理板塊目前尚處于搶占市場資源的階段，頭部房企在規(guī)模上優(yōu)勢明顯，小型物管公司更應(yīng)尋求差異化發(fā)展戰(zhàn)略，在科技、品質(zhì)、服務(wù)、創(chuàng)新等更多維度方面實現(xiàn)突破，以更具溢價能力的服務(wù)表現(xiàn)，更加可觀的盈利水平，贏得市場的認(rèn)可。”潘浩對《華夏時報》記者說。

原文標(biāo)題：第一服務(wù)上市首日破發(fā)：跌幅達26.67% 規(guī)模小難獲資本青睞？   來源：新浪財經(jīng) 原文鏈接：https://baijiahao.baidu.com/s?id=1681526469464711819&wfr=spider&for=pc