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【商業(yè)與法治輿情觀察室 http://www.blaw.org.cn 快訊】：（勞動(dòng)午報(bào)）

連日來,，家住豐臺(tái)區(qū)七里莊望園東里29號(hào)樓16層的李先生一家過得非常不寧靜,，甚至到了有家難歸的地步,。起初，是他家門鎖被人換了,。接下來,，是3個(gè)不明身份的人全天候駐守在他家門口。至11月8日晚,，又有人開著6輛車帶著一幫人闖進(jìn)他家打砸東西,，造成直接損失1萬多元。

“所有這一切,，都是由一場(chǎng)司法拍賣引起的,。”李先生說,，2020年10月27日,，競(jìng)買人張某通過拍賣取得該房所有權(quán)。但是,，早在其參與競(jìng)買之前,，他已通過法院拍賣公告知悉該房屋存在權(quán)利負(fù)擔(dān)，即未騰空,、有租賃的事實(shí),。然而，其仍然參與競(jìng)拍,，應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定承受相應(yīng)的后果,。

據(jù)了解，經(jīng)過20多年打拼,，李先生從一個(gè)打工者變成有家有業(yè)的創(chuàng)業(yè)者,。目前他開辦的公司擁有數(shù)十名員工。他4年前租下的這套房子既是自己的家,，也是企業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所,。按與原房主簽訂的20年租賃合同，其租期到2036年9月17日，相應(yīng)的租金已經(jīng)足額支付,，其有權(quán)力使用此房到期限屆滿,。

【法律分析】

就李先生遇到的問題，北京明潤(rùn)丹律師事務(wù)所韓寶貴律師向記者講述了相關(guān)法律規(guī)定,。

韓律師說,，此種新買主與原租戶之間發(fā)生的“搶房大戰(zhàn)”，實(shí)質(zhì)上是“護(hù)買賣與保租賃”的碰撞,。對(duì)此,，《合同法》和將于2021年1月1日生效的《民法典》均有明確的規(guī)定。

《合同法》第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的,，不影響租賃合同的效力,。”《民法典》第725條規(guī)定,，租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的,，不影響租賃合同的效力。這些規(guī)定表明,，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的,，不影響租賃合同的效力，即人們通常所說的“買賣不破租賃”,。

對(duì)于新買主與原租房之間的爭(zhēng)議,，韓律師說，就本案而言,，新買主張某無權(quán)要求原租戶李先生一家搬走,，更不能破門而入，私闖民宅,。因?yàn)?，其在購買該房屋時(shí)對(duì)該房屋的現(xiàn)狀是知情的，其知道該房已經(jīng)出租,，既然其知道該房存在權(quán)利負(fù)擔(dān)仍然購買就應(yīng)該接受現(xiàn)狀,，承繼原租賃合同，而不能擅闖李先生家,，要求李先生騰房,。如果其不想繼續(xù)履行原合同，只能通過其他法律途徑解決,。相反,，如果其作出私闖民宅的魯莽舉動(dòng)，在當(dāng)今法治社會(huì)背景下可能因涉嫌違法而受到法律的制裁,。

韓律師說,，新買主與其他人一樣，未經(jīng)住宅主人許可不得擅自進(jìn)入其住宅。本案中,，張某毀壞李先生家的門鎖及其他物品，輕則承擔(dān)民事賠償責(zé)任,，重則因涉嫌違法視其情節(jié)可能承擔(dān)相應(yīng)的行政或刑事法律責(zé)任,。

對(duì)此，《憲法》第39條規(guī)定,，中華人民共和國(guó)公民的住宅不受侵犯,。禁止非法搜查或者非法侵害公民的住宅，即公民住宅不受侵犯是公民的一項(xiàng)基本權(quán)利,，與公民的人身自由,、人格尊嚴(yán)等權(quán)利一樣同等重要，同樣受法律的保護(hù),?；诖耍缎谭ā返?45條規(guī)定非法搜查罪,、非法侵入住宅罪,。非法搜查他人身體、住宅,，或者非法侵入他人住宅的,，處三年以下有期徒刑或者拘役。非法侵入他人住宅,，尚不夠刑事處罰的,，依據(jù)《治安管理處罰法》第40條(3)的規(guī)定給予處罰。即非法限制他人人身自由,、非法侵入他人住宅或者非法搜查他人身體的,，處10日以上15日以下拘留，并處500元以上1000元以下罰款,。情節(jié)較輕的,，處5日以上10日以下拘留，并處200元以上500元以下罰款,。

韓律師建議李先生在協(xié)商無果的情況下,，可以通過法律途徑，追究相關(guān)責(zé)任人的法律責(zé)任,。

本報(bào)記者 趙新政

原文標(biāo)題：買賣不破租賃,，新房主私闖出租房屋涉嫌違法！  來源：勞動(dòng)午報(bào)    原文鏈接：https://baijiahao.baidu.com/s?id=1682934488071220727&wfr=spider&for=pc