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編輯整理 | 今日讀法網(wǎng)

依據(jù)公開信息不完全統(tǒng)計，2020年，超40家長租公寓企業(yè)陷入經(jīng)營糾紛或資金鏈斷裂。疫情加劇企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險，“暴雷”事件頻發(fā)

法治周末記者 肖莎

租客、房東、長租公寓運(yùn)營者，在新冠肺炎疫情突發(fā)的2020年，被前所未有地關(guān)注著。

當(dāng)疫情與農(nóng)歷新年“疊加”，很多返鄉(xiāng)過年的人無法按時回到住處，租客未能及時繳費(fèi)，房東未能按時拿到房租，長租公寓運(yùn)營商因為資金無法按時回籠經(jīng)營困難，一系列的情況接踵而至。

這一年，房東和租客的權(quán)益如何被保障引起關(guān)注，對租賃行業(yè)的立法監(jiān)管逐漸完善，中央層面對租賃市場也高度重視，住房租賃行業(yè)在整個2020年有著主動或被動的變化。

法治周末記者通過采訪業(yè)內(nèi)專家，梳理了2020年租賃市場的多個關(guān)鍵詞，透過這些關(guān)鍵詞，可以在一定程度上看到行業(yè)的變化和未來。

【暴雷】

接受法治周末記者采訪時，多名專家均表示，2020年住房租賃行業(yè)被廣泛關(guān)注的第一個關(guān)鍵詞，應(yīng)該是“暴雷”。

依據(jù)公開信息不完全統(tǒng)計，2020年，超40家長租公寓企業(yè)陷入經(jīng)營糾紛或資金鏈斷裂。疫情加劇了企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險，“暴雷”事件頻發(fā)。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴法治周末記者，長租公寓行業(yè)在今年確實(shí)出現(xiàn)了很多新情況，因為過去“暴雷”就是小的長租公寓企業(yè)，而現(xiàn)在“暴雷”則在一些大的長租公寓企業(yè)中也出現(xiàn)，包括上市的企業(yè)，以蛋殼的影響面最大，這就是值得警惕和關(guān)注的一個內(nèi)容。

“可以看到的是，在出現(xiàn)‘暴雷’的企業(yè)中，大多都存在‘高收低出’的問題，這也說明企業(yè)經(jīng)營是無序的，各類高進(jìn)的做法都帶來了成本的增加，而低出的做法也使得企業(yè)經(jīng)營有壓力，或者說現(xiàn)金流壓力更大了。”嚴(yán)躍進(jìn)補(bǔ)充。

貝殼研究員高級分析師黃卉對法治周末記者分析，表面上，疫情是影響租賃機(jī)構(gòu)生存的直接原因，但市場因素只是導(dǎo)火索，實(shí)際上長租公寓企業(yè)產(chǎn)生風(fēng)險問題具有三方面的內(nèi)在原因：首先，長租公寓商業(yè)模式單一、靈活性差；其次，包租模式的中小企業(yè)融資困難，企業(yè)容易傾向于使用租金貸擴(kuò)張；最后，行業(yè)進(jìn)入門檻過低，魚龍混雜，前期一些不具備經(jīng)營和資金實(shí)力的企業(yè)盲目進(jìn)入，在市場下行時期，就增加了風(fēng)險系數(shù)。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦也對法治周末記者表示，租賃市場的“暴雷”尤其是蛋殼的困局，可能還會給市場帶來一些其他影響，比如，租戶即便不是蛋殼的用戶，也會擔(dān)心其他長租公寓品牌出問題，然后就在租期到期后選擇到中介市場上重新找房子。

在盧文曦看來，由于2020年市場整體都不太好，房東和租客可能會通過友好協(xié)商，房東少漲租金或者少收一兩個月的房租，但這種情況到2021年還能不能出現(xiàn)，就很難說了，整個市場的租金上漲壓力還是存在的。

【租賃立法】

黃卉告訴法治周末記者，在國家大力發(fā)展住房租賃市場的同時，結(jié)合市場暴露出來的一些問題，行業(yè)立法有了突破性進(jìn)展。9月7日，住建部公布了《住房租賃條例》征求意見稿，推動建立住房租賃領(lǐng)域的專項法律法規(guī)，對行業(yè)發(fā)展的意義重大，也是行業(yè)發(fā)展的里程碑事件之一。

“《條例》的推出有助于推動住房租賃市場監(jiān)管的制度化、常態(tài)化。伴隨著我國住房租賃行業(yè)的快速發(fā)展，市場參與主體的種類和數(shù)量不斷擴(kuò)大，市場運(yùn)行的規(guī)則也日益復(fù)雜，過去只針對房東和租戶的法規(guī)已難以覆蓋對整個市場的指導(dǎo)和監(jiān)管。行業(yè)此前也出現(xiàn)了一系列問題事件，長租公寓企業(yè)跑路、租金貸、虛假房源等問題，影響了租客和房東的權(quán)益。《條例》從租賃出租和承租、租賃企業(yè)和經(jīng)紀(jì)活動監(jiān)管等方面對租賃市場的主體行為進(jìn)行了規(guī)范和約束，能有效規(guī)范市場秩序，推動租賃市場監(jiān)管制度化。”黃卉說。

除了法律法規(guī)層面對行業(yè)的監(jiān)管在持續(xù)推進(jìn)，黃卉說，各個地方面對租賃市場出現(xiàn)的一些比較典型的問題，也在陸續(xù)通過出臺政策的方式進(jìn)行監(jiān)管，比較有代表性的是，很多地方針對長租公寓行業(yè)進(jìn)行了風(fēng)險提示，并出臺了相應(yīng)的資金監(jiān)管政策。

公開資料顯示，為解決“高收低出”“長收短付”帶來的資金問題，杭州、西安、成都、南京等地出臺了針對長租公寓企業(yè)的資金監(jiān)管措施，通過設(shè)立監(jiān)管賬戶和風(fēng)險保證金的方式，監(jiān)管“高收低出”等經(jīng)營模式，企業(yè)一旦出現(xiàn)資金鏈危機(jī)，優(yōu)先保障房東和租客的權(quán)益，避免企業(yè)設(shè)立資金池用作非經(jīng)營用途現(xiàn)象。

黃卉認(rèn)為，這種設(shè)立監(jiān)管賬戶和風(fēng)險保證金的方式一定程度上能規(guī)避“高收低出”的模式問題，值得其他城市借鑒。

黃卉期待著，隨著租賃市場管理和資金監(jiān)管政策的推出，長租公寓企業(yè)會進(jìn)一步審查自身經(jīng)營的合法性，對于使用“長周期預(yù)收”資金作為主要經(jīng)營資金來源的長租公寓企業(yè)，當(dāng)然也面臨加速“去杠桿化”的境況，“這能倒逼租賃企業(yè)提升資金鏈管理以及精細(xì)化運(yùn)營能力”。

“長租公寓企業(yè)調(diào)整精細(xì)化經(jīng)營模式、聚焦單店盈利是行業(yè)健康發(fā)展的必然趨勢，企業(yè)一是要規(guī)范資金使用制度，審查自身合規(guī)性；二是做好‘以出定收’的成本管理，精細(xì)化運(yùn)營保持穩(wěn)定健康的現(xiàn)金流。”黃卉補(bǔ)充。

【租房落戶】

在嚴(yán)躍進(jìn)看來，租房落戶也是今年的一個熱點(diǎn)。

公開資料顯示，江蘇省蘇州市，福建省福州市，江西省，海南省海口市，云南省昆明市，山東省濟(jì)南市和德州市，河南省鄭州市、洛陽市和開封市，都已出臺了租房落戶的政策。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙告訴法治周末記者，各地在密集出臺與租房落戶的相關(guān)政策，與國家在大力推動新型城鎮(zhèn)化建設(shè)是密不可分的。2019年4月8日，國家發(fā)展改革委發(fā)布了《2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點(diǎn)任務(wù)》，提出加大非戶籍人口在城市落戶推進(jìn)力度，推動未落戶城鎮(zhèn)的常住人口平等享有基本公共服務(wù)。

國家發(fā)展改革委新聞發(fā)言人孟瑋此前亦曾表示：“要進(jìn)一步深化戶籍制度改革，允許租賃房屋的常住人口在城市公共戶口落戶，確保有意愿、有能力、有條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口在城市應(yīng)落盡落、便捷落戶。”

就在2020年12月22日，近年來房價上漲較為明顯的二線城市蘇州還發(fā)布了《市政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步推動非戶籍人口在城市落戶的實(shí)施意見》，調(diào)整落戶政策，其中包括租賃人口落戶、積分落戶與南京互通等重大舉措，打響了千萬人口的熱點(diǎn)特大城市“租購?fù)瑱?quán)”的第一槍。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，租房落戶的政策到2021年應(yīng)該會延續(xù)。總體上說，此類租房落戶的做法，將有助于促進(jìn)各地租賃政策的推進(jìn)，也有助于促進(jìn)各地落戶政策的推進(jìn)，總體上是市場應(yīng)該肯定的內(nèi)容。

不過，各地租房落戶的條件不一樣，有的地方?jīng)]有設(shè)立社區(qū)集體戶，需要房東同意，租客方可把戶口落到房東家里。

嚴(yán)躍進(jìn)說，如果允許租房落戶的城市，不設(shè)立公共集體戶，只能通過遷入房主戶內(nèi)方可落戶，那麻煩會比較大，畢竟很少會有房東允許自己家的戶口本上新增別人的名字。

“所以，租房落戶的細(xì)則還需要進(jìn)一步細(xì)化。最好是能夠建立公共集體戶，這樣對于在城市沒有親戚，又難以獲得房東同意的外地人口來說，落戶會更方便些。”嚴(yán)躍進(jìn)建議。

【集租房首入市】

黃卉認(rèn)為，全國首個集體土地租賃項目在北京正式對外運(yùn)營以及其他集租房項目相繼入市，對整個租賃行業(yè)而言也意義重大。

3年前，原國土資源部和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合印發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》，試圖通過改革試點(diǎn)，在試點(diǎn)城市成功運(yùn)營一批集體租賃住房項目，完善利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房規(guī)則，形成一批可復(fù)制、可推廣的改革成果，為構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場提供支撐。

“當(dāng)前，多項集體土地建設(shè)租賃住房項目在各地開展，2017年至今，試點(diǎn)城市從13個擴(kuò)大至18個，推出了超150個試點(diǎn)項目地塊，今年開始，項目陸續(xù)建設(shè)完成入市。”黃卉說，北京的泊寓/院兒（成壽寺社區(qū)）項目是首個入市項目。

黃卉告訴法治周末記者，集體土地存在著流動性差、利用率低的情況，通過集體土地租賃住房的建設(shè)對市場帶來幾方面積極意義：一是對于打破城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場帶來推動性作用；二是逐步緩解住房租賃供需矛盾，增加租賃住房的供給，提升租賃品質(zhì)；三是有效盤活農(nóng)村閑置的集體土地，利于增加集體經(jīng)濟(jì)組織收入，將改變原來農(nóng)村集體土地增值收益在農(nóng)民和集體之間的分配機(jī)制。

“隨著租賃住房多元化體系建設(shè)，集體土地上租賃住房將更多的發(fā)揮保障性功能。租賃市場是‘十四五’期間房地產(chǎn)發(fā)展重點(diǎn)方向，《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》指出，要探索支持利用集體建設(shè)用地按照規(guī)劃建設(shè)租賃住房，完善長租房政策，擴(kuò)大保障性租賃住房供給。”黃卉認(rèn)為，基于此，“十四五”期間，集體土地上的租賃房源將大幅增加，建設(shè)將加速。