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【商業(yè)與法治輿情觀察室 http://www.blaw.org.cn 快訊】

5月24日,，1007報(bào)道了福州倉(cāng)山區(qū)蘭庭西江月小區(qū)出現(xiàn)兩套物業(yè)管理人馬，不少業(yè)主質(zhì)疑業(yè)委會(huì)違法,。5月25日上午,，記者接到該小區(qū)物業(yè)林經(jīng)理的電話稱(chēng),，公司已將業(yè)委會(huì)起訴至人民法院,，期待法院早日判決。

倉(cāng)山區(qū)住房保障和房產(chǎn)管理局（下稱(chēng)房管局）相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,，會(huì)督促各方保證小區(qū)的物業(yè)服務(wù)不斷檔,。從目前的證據(jù)看，小區(qū)業(yè)委會(huì)確實(shí)有多項(xiàng)做法違規(guī),。

物業(yè)公司表態(tài)起訴,，業(yè)主期待安定

小區(qū)物業(yè)公司負(fù)責(zé)人林經(jīng)理表示，公司和小區(qū)業(yè)委會(huì)簽訂的服務(wù)合同是五年,，目前還剩兩年時(shí)間才到期,。“按照合同,，每年業(yè)委會(huì)要給我們企業(yè)打分,，但他們之前沒(méi)有打，就是默認(rèn)我們合格了,。第三年的打分,，由業(yè)委會(huì)擴(kuò)大會(huì)議負(fù)責(zé)，在我們看來(lái),，這就是全體業(yè)主打分才算,，不能由業(yè)委會(huì)幾個(gè)委員說(shuō)了算，所以我們不認(rèn)可他們的分?jǐn)?shù),，因此業(yè)委會(huì)提出解約的做法涉嫌違規(guī),，我們不認(rèn)同，所以我們希望通過(guò)法律途徑來(lái)維護(hù)自身權(quán)益?！?/span>

報(bào)道發(fā)出后,，多位小區(qū)業(yè)主主動(dòng)聯(lián)系1007，表示希望結(jié)束目前一個(gè)小區(qū)兩個(gè)“管家”的局面,。

“兩個(gè)和尚沒(méi)水喝,，這是我最擔(dān)心的?！睒I(yè)主陳先生說(shuō),，大家都希望生活在安定團(tuán)結(jié)的小區(qū)里，這就需要保潔,、保安等工作人員盡心付出,，但目前小區(qū)有兩撥人馬都宣稱(chēng)在“服務(wù)”小區(qū)，這樣一來(lái),，雙方很容易發(fā)生沖突,，最后受傷的還是業(yè)主，“所以到底誰(shuí)來(lái)管理小區(qū),，我們業(yè)主期待有關(guān)部門(mén)早日出來(lái)做個(gè)決斷,。”

業(yè)主李女士說(shuō),，無(wú)論是自治,，還是哪家物業(yè)公司來(lái)服務(wù)業(yè)主，前提一是有真正專(zhuān)業(yè)的機(jī)構(gòu)為業(yè)主服務(wù),，而且要有心,；其次就是要合法進(jìn)入小區(qū)管理。目前小區(qū)有兩撥人服務(wù)的做法肯定不行,，希望早日結(jié)束亂局,。

社區(qū)：簽合同前業(yè)主大會(huì)未授權(quán)小區(qū)自治

5月24日，小區(qū)業(yè)委會(huì)陳主任接受記者采訪時(shí)表示,，2018年和物業(yè)公司簽訂合同前,，已經(jīng)召開(kāi)全體業(yè)主大會(huì)，投票授權(quán)小區(qū)進(jìn)行自治,。不過(guò)撥打1007投訴的業(yè)主李先生則表示,，并沒(méi)有開(kāi)過(guò)投票自治的大會(huì)。

在采訪過(guò)程中,，業(yè)委會(huì)陳主任拒絕提供當(dāng)初業(yè)主大會(huì)自治投票的相關(guān)資料,。按照規(guī)定，全體業(yè)主大會(huì)需要社區(qū)居委會(huì),、街鎮(zhèn)以及房管部門(mén)的監(jiān)督,，5月25日，記者聯(lián)系上了小區(qū)所屬的洪塘社區(qū)居委會(huì)林書(shū)記，她表示,，在雙方簽訂合同前,，小區(qū)有召開(kāi)過(guò)全體業(yè)主大會(huì)，不過(guò)當(dāng)時(shí)投票的事項(xiàng),，圍繞的是是否同小區(qū)現(xiàn)在的物業(yè)公司續(xù)簽合同,，并不涉及是否自治，所以也就不存在授權(quán)小區(qū)業(yè)委會(huì)進(jìn)行自治的說(shuō)法,。

由于業(yè)委會(huì)陳主任拒絕再接受采訪,，記者無(wú)法針對(duì)林書(shū)記的說(shuō)法從他這里獲得相應(yīng)答復(fù)。

主管部門(mén)：將尊重司法部門(mén)判決

5月25日,，記者來(lái)到了福州倉(cāng)山區(qū)房管局,，相關(guān)負(fù)責(zé)人接受了記者采訪。對(duì)方表示,，從去年開(kāi)始,，局里聯(lián)合倉(cāng)山區(qū)建新鎮(zhèn)和洪塘社區(qū)居委會(huì)，針對(duì)蘭庭西江月小區(qū)物業(yè)和業(yè)委會(huì)的矛盾,，已經(jīng)開(kāi)了多次協(xié)調(diào)會(huì),。

該負(fù)責(zé)人表示，在2018年業(yè)委會(huì)和物業(yè)簽訂合同之前,，小區(qū)的確召開(kāi)了業(yè)主大會(huì),，但并沒(méi)有形成自治的決議，所以沒(méi)有授權(quán)業(yè)委會(huì)進(jìn)行小區(qū)自治,，雖然雙方簽訂的合同沒(méi)有在主管部門(mén)備案，“但我們咨詢(xún)也咨詢(xún)了專(zhuān)業(yè)律師,，對(duì)方表示合同是成立的,，所以算是合法的物業(yè)服務(wù)合同?！?/span>

據(jù)該負(fù)責(zé)人介紹,，從目前的調(diào)查情況來(lái)看，針對(duì)小區(qū)物業(yè)公司的三年期服務(wù)打分,，確實(shí)需要全體業(yè)主一起評(píng)分,，而且必須提前對(duì)全體業(yè)主公示，并接受業(yè)主的意見(jiàn),，但目前業(yè)委會(huì)只是委員加幾位監(jiān)督員打分,，而且拒不對(duì)外公示，這種做法是違規(guī)的,，不能以此為由提前解除合同,。更關(guān)鍵的是，無(wú)論是聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的物業(yè)公司服務(wù)小區(qū)，還是進(jìn)行自治,，按照法律規(guī)定,，都必須召開(kāi)全體業(yè)主大會(huì)進(jìn)行投票決定。今年3月小區(qū)召開(kāi)過(guò)業(yè)主大會(huì),，最終也沒(méi)有形成自治的決議,。

該負(fù)責(zé)人還表示，目前業(yè)委會(huì)以勞務(wù)派遣的名義,，和部分原物業(yè)公司員工簽訂聘用合同,，這些員工還沒(méi)從物業(yè)公司辭職，從《勞動(dòng)法》角度看,，這也是不符合法律規(guī)定的,，“小區(qū)所在的建新鎮(zhèn)應(yīng)該牽頭人社部門(mén)，糾正業(yè)委會(huì)和勞務(wù)派遣企業(yè)的這種違規(guī)用工行為,?！?/span>

“我們一直強(qiáng)調(diào)，無(wú)論是業(yè)委會(huì)還是物業(yè),，都必須保證小區(qū)的正常運(yùn)轉(zhuǎn),，不能讓小區(qū)沒(méi)有了保安，沒(méi)有保潔員,，影響小區(qū)的正常生活,。”這位負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào),，據(jù)了解目前物業(yè)公司已將業(yè)委會(huì)起訴至人民法院,，作為主管部門(mén)，下一步會(huì)根據(jù)法院判決采取進(jìn)一步舉措,，“如果法院判定物業(yè)公司勝訴,，由于業(yè)委會(huì)聘請(qǐng)的不是專(zhuān)業(yè)的物業(yè)公司，不在局里的管理范圍,，但我們會(huì)協(xié)調(diào)街鎮(zhèn)要求其聘請(qǐng)的人員立即撤出,；如果判定物業(yè)公司敗訴，那么我們會(huì)約談該公司,，要求對(duì)方尊重法院判決,，也撤出小區(qū)管理?！?/span>

上海建緯（福州）律師事務(wù)所卓文彬律師表示,，如果社區(qū)和房管部門(mén)都認(rèn)定，小區(qū)未召開(kāi)業(yè)主大會(huì)授權(quán)小區(qū)進(jìn)行自治,，那么業(yè)委會(huì)做出的自治決定是無(wú)效的,，從法理上來(lái)說(shuō),，小區(qū)應(yīng)該繼續(xù)履行物業(yè)服務(wù)合同，到期后,，則需要另外召開(kāi)全體業(yè)主大會(huì),，再?zèng)Q定是續(xù)聘、選聘其他物業(yè)公司或自治,，“無(wú)論是哪種選擇,，都需要三分之二業(yè)主投票，投票業(yè)主中,，又需要過(guò)半業(yè)主同意才可以,。”對(duì)于此事的進(jìn)展,，1007將繼續(xù)追蹤,。

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