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本文來源 |專屬定制財經(jīng)日報

編輯整理 |今日讀法網(wǎng)

此次蘇州土拍呈現(xiàn)出穩(wěn)定態(tài)勢,，主要原因在于蘇州市政府“限地價”是真招,，體現(xiàn)了政府“讓利”,。

中房報記者 付珊珊丨上海報道

隨著土地兩集中政策出臺,，目前已有15個城市進(jìn)行了首次集中供地,。

5月31日-6月2日，蘇州首場集中供地也拉開大幕,。此次蘇州首批集中供地共計出讓32宗經(jīng)營性用地,，其中28宗為涉宅用地（含3宗安置房用地），總出讓面積247.8萬平方米,，總起始價405.84億元,。

經(jīng)過三天角逐，最終蘇州出讓32宗地合計攬金超434億元,。其中,，本土企業(yè)恒力集團(tuán)拿下吳江四宗宅地，成為此次土拍中斬獲土地數(shù)量最多企業(yè),，華僑城則以總價85億元斬獲3幅地塊,，雖然數(shù)量上僅次于恒力集團(tuán)，但卻是此次拿地金額最高企業(yè),。

與杭州等長三角城市集中供地所呈現(xiàn)土拍熱度不同,，蘇州供地雖然也吸引了近百家房企參拍，但總體來看較為平穩(wěn),，土地溢價得到有效控制,，28宗涉宅地塊平均溢價率約7%。

無錫房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長張斌分析稱,，此次蘇州土拍呈現(xiàn)出穩(wěn)定態(tài)勢,，主要原因在于蘇州市政府“限地價”是真招，體現(xiàn)了政府“讓利”,。其表示,，為嚴(yán)控房價上漲，蘇州商品房屋定價機(jī)制選用“同地段競品最低價”模式,，即從終端房屋銷售價格來倒推土地成本,，從而決定中止價和起拍價，所以溢價率不高,、可控,。操作的邏輯是“穩(wěn)房價，控地價”從而達(dá)到穩(wěn)預(yù)期,。

溢價率和成交樓面價雙降

為了穩(wěn)定地價,，防止土地過熱，今年以來22城陸續(xù)出臺土地兩集中的政策,。但是,，從已經(jīng)完成首次集中供地的城市表現(xiàn)來看，不少城市土地市場依舊火熱，競爭激烈,，出讓地塊的溢價率也居高不下,。

例如杭州42宗封頂?shù)貕K中41宗進(jìn)入競自持，平均自持比例9%,，創(chuàng)雙限政策實(shí)施以來新高,，12宗地塊競自持比例超過了20%，競自持比例最高達(dá)到40%,；寧波首批集中供地出讓地塊的平均溢價率高達(dá)25%,；濟(jì)南首次出讓土地平均溢價率也達(dá)到12.2%。

相比之下,，蘇州此次土拍雖然競爭激烈,，但溢價率卻控制在合理水平。

以此次溢價率最高的蘇園土掛（2021）02號地塊為例,，該地塊于6月1日首宗競價,，開拍不到2分鐘即超過中止價進(jìn)入一次性報價階段，但隨后蘇州工業(yè)園區(qū)規(guī)劃建設(shè)委員會發(fā)布公告稱,，因?yàn)g覽器兼容原因,，上述地塊當(dāng)天并未成功出讓，一次報價將于6月2日9:00重新啟動,，所有競買人登錄一次報價系統(tǒng)重新進(jìn)行一次報價,。最終，該地塊被南京安居以40.02億元的價格競得,，溢價14.97%,，是本輪蘇州集中出讓土地的最高溢價。

除了此地塊,，本輪蘇州供地中,，共有14宗土地溢價率超過10%。綜合來看,，根據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，蘇州此次28宗住宅用地成交的平均溢價率為7.25%,，整體溢價率較2020年全年成交溢價率下滑1.85個百分點(diǎn),，成交樓面價為10586元/平方米，較2020年全年成交樓面價下滑3083元/平方米,，且蘇州是截至目前集中供地城市中,，上述兩項指標(biāo)唯一較去年有所下降的城市。

蘇州首次集中供地之所以地塊溢價平穩(wěn),，在中指研究院蘇州公司分析師金珂看來與其競價規(guī)則相關(guān),。金珂表示，蘇州本次集中供地，競買規(guī)則和以往沒有太大區(qū)別,，依舊實(shí)行“一次報價”制度,，即土地競價超過一定價格的，網(wǎng)上競價中止,，轉(zhuǎn)為“一次報價”,，按最接近所有報價平均價的原則確定競得人，這有效地將溢價率控制在15%以內(nèi),。

同時,，金珂認(rèn)為，此次拍地所有涉宅用地沒有要求現(xiàn)房銷售,，地塊起拍樓面價基本保持平穩(wěn)態(tài)勢,，在相對合理的范圍內(nèi)，給房企后期開發(fā)留有較為穩(wěn)定的收益預(yù)期,。

“和以往略有不同的是,，此次定向出讓地塊占比有所加大，多宗地塊設(shè)置較為復(fù)雜特殊的出讓條件,，如要求房企配建載體,，產(chǎn)業(yè)投資，總部引進(jìn),，學(xué)校引進(jìn)等等,。即使如此，仍然有不少房企前仆后繼想要在蘇州落子,，也側(cè)面印證蘇州城市發(fā)展?jié)摿薮?，為眾多房企持續(xù)看好?！逼浔硎?。

“馬甲企業(yè)”依然存在

根據(jù)三天的土地出讓情況來看，雖然出讓地塊不多,，但依然吸引了90多家房企參與其中,。一位TOP20房企蘇州區(qū)域人士表示，由于蘇州嚴(yán)格限制地價,，因此相比其他熱門城市,，蘇州拿地的利潤空間相對有保障，這也是很多房企熱衷在蘇州搶地的原因,。

根據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示,，在此次蘇州成功出讓的28宗涉宅用地中，恒力拿下吳江四宗宅地,，華僑城連落三子,，萬科,、中梁、中銳各摘得2宗宅地,，武漢城建首進(jìn)蘇城,，蘇高新、中海,、美的,、保利、綠城,、雅居樂,、新力、偉光匯通,、中建三局,、復(fù)地、綠地,、金茂,、南京安居等均有成功拿地。其中,，本土企業(yè)恒力集團(tuán)拿地數(shù)量最多,，而華僑城卻創(chuàng)下了此輪拿地金額之最。

一位熟悉蘇州市場的人士向中國房地產(chǎn)報記者表示,，雖然華僑城此次在蘇州重金拿地,，但憑借華僑城在蘇州的品牌力可能未來還是會引入合作方共同開發(fā)。

此外,，此輪蘇州的集中供地中也出現(xiàn)了一些“新面孔”,，例如武漢城建。此次土拍中,，武漢城建斬獲了蘇地2021-WG-32號地塊,。信息顯示，該地塊在掛牌期間收到15輪報價,，6月1日經(jīng)過1輪競價后觸達(dá)封頂價,，轉(zhuǎn)入一次報價階段，最終被武漢城建以18.45億元,、12.54%的價格斬獲,。

在此次拿地之前，武漢城建在蘇州并無項目,。在張斌看來，成熟健康的房地產(chǎn)市場必將吸引諸多優(yōu)秀品質(zhì)開發(fā)企業(yè)進(jìn)駐,。對于新進(jìn)房企,，金珂也認(rèn)為“還是具有一定拿地機(jī)會,，且蘇州不斷的城市規(guī)劃利好政策也為這些新進(jìn)房企提供了發(fā)展機(jī)會?！?/span>

值得注意的是,，在蘇州首次集中供地前，金地,、旭輝,、綠城等千億房企瘋狂注冊多家“馬甲公司”，只為增加土拍中的中標(biāo)概率,。但針對此行為,，5月21日，蘇州也出臺了嚴(yán)格的競買要求通告,，通告指出,，參與競買蘇州市商住、住宅用地的競買人,、競買人直接絕對控股的子公司不得參與同一商住或住宅地塊競買,；由同一自然人、法人或其他組織直接絕對控股的公司不得參與同一商住或住宅地塊競買,。

但即使如此,，在蘇州首次集中供地中仍然出現(xiàn)了不少“馬甲企業(yè)”。

上述熟悉蘇州房地產(chǎn)市場的人士表示,，雖然上述競買要求攔下了不少房企,，但政策中只要求競買人直接絕對控股的子公司不能參與，但對與競買人有其他間接關(guān)系的孫公司等并未做清晰要求,，因此蘇州集中供地中“馬甲企業(yè)”依然存在,。

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