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【商業(yè)與法治輿情觀察室 http://www.blaw.org.cn 快訊】

本文來源 |最美創(chuàng)業(yè)者

編輯整理 |今日讀法網(wǎng)

康橋悅生活的業(yè)務(wù)高度集中于河南省,，并逐步將業(yè)務(wù)拓展至河南以外的重點(diǎn)地區(qū)，包括浙江省,、江蘇省,、湖北省、河北省,、廣東省,、山東省及陜西省。

招股書顯示,，根據(jù)中指研究院的資料，按2020年12月31日的在管建筑面積計,，康橋悅生活在總部位于河南省的物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)中排名第二,。按2020年的收入計，康橋悅生活排名第三,。

根據(jù)中指研究院的資料,，在中國百強(qiáng)物業(yè)管理公司中,，按截至2020年12月31日的在管建筑面積計，康橋悅生活排名第78位及按2020年的收益計,，康橋悅生活排名第97位,。

截至2020年12月31日，康橋悅生活擁有112個在管物業(yè),，總在管建筑面積約為1570萬平方米,，覆蓋三個省的17個城市。截至同日,，康橋悅生活已簽約管理238個物業(yè),，總合同建筑面積為3900萬平方米，覆蓋8個省的28個城市,。

財務(wù)方面,，招股書顯示，康橋悅生活營收主要來自三大業(yè)務(wù)——物業(yè)管理服務(wù),、非業(yè)主增值服務(wù),、社區(qū)增值服務(wù)。其收入由2018年的2.29億元增加58.5%至2019年的3.63億元,，并進(jìn)一步增加至2020年的5.76億元,。康橋悅生活的凈利潤由2019年的6010萬元增長52.6%至2020年的9180萬元,。

毛利率方面,，康橋悅生活整體毛利率由2018年的23.6%上升至2019年的30.6%，并于2020年維持相對穩(wěn)定于30.7%,。

康橋悅生活方面稱,，其毛利率的增加主要是由于隨著擴(kuò)大在管項目組合、與傳統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)相比擁有相對較高毛利率的增值服務(wù)增長以及通過增加智能設(shè)備及系統(tǒng)實(shí)施有效的成本控制措施,，實(shí)現(xiàn)了更大的規(guī)模經(jīng)濟(jì),。

從不重要的邊緣部門

到扎堆赴港上市

據(jù)河南創(chuàng)業(yè)圈了解，目前,，在港交所排隊上市的物業(yè)企業(yè)已達(dá)22家,。除去康橋悅生活外，處于不同IPO進(jìn)程的物企還有朗詩綠色生活,、中南服務(wù),、德信服務(wù)、東原仁知服務(wù),、融信服務(wù),、世紀(jì)金源服務(wù)、新力服務(wù)、天譽(yù)青創(chuàng)智聯(lián)服務(wù),、海悅生活,、富力物業(yè)、明宇商服等,。

2019年10月以來,，河南本土地產(chǎn)商旗下物業(yè)服務(wù)公司相繼赴港IPO，已有鑫苑地產(chǎn)旗下鑫苑服務(wù),、正商地產(chǎn)旗下興業(yè)物聯(lián),、建業(yè)地產(chǎn)旗下建業(yè)新生活等先后在港交所上市。

物業(yè)公司緣何開始大規(guī)模上市,？

要知道,，過去的物管是地產(chǎn)開發(fā)公司底下的一個非常不重要的部門，因為過去的20年是地產(chǎn)開發(fā)的黃金年代,，各家企業(yè)都在不斷沖規(guī)模,，更大的規(guī)模意味著更高的行業(yè)地位，融資成本更低,，融資額度更大,，所以他們都希望能從幾十億做到幾百億再做到幾千億，融資,、土地,、銷售是他們的核心部門，至于銷售完后,，物管這些幾十萬幾百萬的收入地產(chǎn)大老板真的看不上,，于是物管這個行業(yè)你就不要希望有高端的人才、有完整的外拓團(tuán)隊,，更別希望有團(tuán)隊激勵這種奢侈品,。各家地產(chǎn)商蓋完樓，就成立一個部門或者物管公司,，然后招一些人,，然后大家做好保安、保潔,、保綠,、保修就可以了，可能企業(yè)也沒有考核制度,，于是我們看到很多物業(yè)管的很差,。

但是隨著時代的發(fā)展，地產(chǎn)行業(yè)的市場規(guī)?；就Ｖ乖鲩L,，政府也加強(qiáng)各種調(diào)控，包括從土地端、價格端,、融資端調(diào)控都更加嚴(yán)格，去年頒布的三條紅線,，這基本將過去高負(fù)債,、加杠桿屯地、等待房價上漲,、然后擴(kuò)大規(guī)模的發(fā)展模式打入牢底,。剩下的只有高周轉(zhuǎn)模式，過去碧桂園玩的很溜,，在人才激勵管理層面和跟投機(jī)制做的非常好,，但是近幾年公司的規(guī)模也基本不怎么增長了，后來大家也開始紛紛效仿碧桂園,。整個地產(chǎn)行業(yè)基本已經(jīng)固化了,，行業(yè)沒有增長，top30的集中度緩慢提升,，再往后看二十年,，進(jìn)入老齡化以后，銷售規(guī)?？赡軙蠓陆?。

在面這種行業(yè)背景下，房企開始做精細(xì)化管理,，部分房企開始關(guān)注這個龐大的存量市場,，開始將自己的物管公司獨(dú)立出來，去管別人的樓盤,。另外物管的商業(yè)模式非常受二級市場投資者歡迎,，16和17年的時候，綠城服務(wù)是僅有的幾家上市物業(yè)公司,，估值高達(dá)50X,，而地產(chǎn)公司只有7-8X，這種巨大的估值差異也促使了地產(chǎn)公司將物業(yè)分拆上市,。在18和19年,，市場給物管公司的估值都非常高，這也進(jìn)一步刺激了物管資本化的時代到來,。物管上市后,，有更高的收入規(guī)模目標(biāo)，這也加速了行業(yè)市場化的節(jié)奏,，因為過去這是個不充分競爭的市場,，但隨著更多公司上市后，開始走向充分競爭。即過去的5-6年,，物業(yè)的市場化和資本化是同時進(jìn)行的,。

縱觀當(dāng)下物業(yè)管理市場，大大小小的公司眾多,，規(guī)模之戰(zhàn)正愈演愈烈,。同時，物業(yè)管理行業(yè)可謂“現(xiàn)金為王”的行業(yè),，而融資上市則可以幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流的大幅增長,。

于是乎，近年來,，“并購熱”,、“分拆上市潮”等在物業(yè)管理行業(yè)中頻頻涌現(xiàn)。

（圖片來源：第一太平戴維斯）

究其背后的原因,，有以下兩點(diǎn)：

1,、物業(yè)管理目前行業(yè)集中度快速提升，但仍處于較低水平,，在跑馬圈地階段中,，企業(yè)擴(kuò)大規(guī)模的訴求增加；

2,、物業(yè)企業(yè)現(xiàn)金流穩(wěn)定,，增長率確定性高，具備較強(qiáng)的抗周期能力,，解決了“最后一公里”的問題,。服務(wù)人群潛在信息流量巨大，有助預(yù)測市場需求,，因此物業(yè)企業(yè)逐步受到資本青睞,，估值顯著提高。

對此,，根據(jù)數(shù)據(jù)分析,，我們不難發(fā)現(xiàn)，部分物業(yè)管理企業(yè)上市后,，市值著實(shí)有了明顯的變化,。有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前TOP10物業(yè)管理企業(yè)均經(jīng)歷了倍數(shù)增長,，資本青睞程度可見一斑,。

（圖片來源：第一太平戴維斯）

如前面提到,，近幾年大量物業(yè)公司登陸資本市場,，熱錢的涌入正好助力其更好地拓展業(yè)務(wù)版圖,。當(dāng)中，我們也看到,，物業(yè)公司熱衷于扎堆赴港上市,，至今熱度未退。赴港上市真有那么“香”嗎,？為什么扎堆港股,？

第一太平戴維斯華南區(qū)估值及專業(yè)顧問服務(wù)部主管及董事徐憶在接受搜狐焦點(diǎn)采訪時分析表示，之所以物業(yè)管理公司多選擇在香港而非大陸上市,，主要原因有：

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在大陸上市融資暫停已久，物業(yè)管理公司和房地產(chǎn)關(guān)系比較緊密,，所以在大陸成功上市的管理公司與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的聯(lián)系不強(qiáng),。眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也陸續(xù)到香港市場進(jìn)行IPO；

2.大陸要求物業(yè)管理公司的關(guān)聯(lián)交易比例低,，這限制了大部分從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分拆出來獨(dú)立上市的物業(yè)管理公司上市,，而香港市場更關(guān)注這類交易是否公允；

3.大陸對上市企業(yè)盈利要求高,，很多物業(yè)管理公司處于初始發(fā)展的階段,，盈利未能滿足要求，而香港則沒有如此嚴(yán)格的要求,；

4.香港再融資的市場化程度更高,。

來源：https://www.163.com/dy/article/GD8FEHU505316KV4.html