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【商業(yè)與法治輿情觀察室 http://www.blaw.org.cn 快訊】

本文來源 |最美創(chuàng)業(yè)者

編輯整理 |今日讀法網(wǎng)

康橋悅生活的業(yè)務(wù)高度集中于河南省,，并逐步將業(yè)務(wù)拓展至河南以外的重點(diǎn)地區(qū),，包括浙江省、江蘇省,、湖北省,、河北省、廣東省,、山東省及陜西省,。

招股書顯示，根據(jù)中指研究院的資料,，按2020年12月31日的在管建筑面積計(jì),，康橋悅生活在總部位于河南省的物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)中排名第二。按2020年的收入計(jì),，康橋悅生活排名第三,。

根據(jù)中指研究院的資料，在中國百強(qiáng)物業(yè)管理公司中,，按截至2020年12月31日的在管建筑面積計(jì),，康橋悅生活排名第78位及按2020年的收益計(jì)，康橋悅生活排名第97位,。

截至2020年12月31日,，康橋悅生活擁有112個(gè)在管物業(yè)，總在管建筑面積約為1570萬平方米,，覆蓋三個(gè)省的17個(gè)城市,。截至同日，康橋悅生活已簽約管理238個(gè)物業(yè),，總合同建筑面積為3900萬平方米,，覆蓋8個(gè)省的28個(gè)城市。

財(cái)務(wù)方面,，招股書顯示,，康橋悅生活營收主要來自三大業(yè)務(wù)——物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù),。其收入由2018年的2.29億元增加58.5%至2019年的3.63億元,，并進(jìn)一步增加至2020年的5.76億元?？禈驉偵畹膬衾麧櫽?019年的6010萬元增長52.6%至2020年的9180萬元,。

毛利率方面，康橋悅生活整體毛利率由2018年的23.6%上升至2019年的30.6%,，并于2020年維持相對(duì)穩(wěn)定于30.7%,。

康橋悅生活方面稱，其毛利率的增加主要是由于隨著擴(kuò)大在管項(xiàng)目組合,、與傳統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)相比擁有相對(duì)較高毛利率的增值服務(wù)增長以及通過增加智能設(shè)備及系統(tǒng)實(shí)施有效的成本控制措施,，實(shí)現(xiàn)了更大的規(guī)模經(jīng)濟(jì)。

從不重要的邊緣部門

到扎堆赴港上市

據(jù)河南創(chuàng)業(yè)圈了解,，目前,，在港交所排隊(duì)上市的物業(yè)企業(yè)已達(dá)22家。除去康橋悅生活外,，處于不同IPO進(jìn)程的物企還有朗詩綠色生活,、中南服務(wù)、德信服務(wù),、東原仁知服務(wù),、融信服務(wù)、世紀(jì)金源服務(wù),、新力服務(wù),、天譽(yù)青創(chuàng)智聯(lián)服務(wù)、海悅生活,、富力物業(yè),、明宇商服等。

2019年10月以來,，河南本土地產(chǎn)商旗下物業(yè)服務(wù)公司相繼赴港IPO,，已有鑫苑地產(chǎn)旗下鑫苑服務(wù)、正商地產(chǎn)旗下興業(yè)物聯(lián),、建業(yè)地產(chǎn)旗下建業(yè)新生活等先后在港交所上市,。

物業(yè)公司緣何開始大規(guī)模上市？

要知道,，過去的物管是地產(chǎn)開發(fā)公司底下的一個(gè)非常不重要的部門,，因?yàn)檫^去的20年是地產(chǎn)開發(fā)的黃金年代，各家企業(yè)都在不斷沖規(guī)模,，更大的規(guī)模意味著更高的行業(yè)地位,，融資成本更低,，融資額度更大，所以他們都希望能從幾十億做到幾百億再做到幾千億,，融資,、土地、銷售是他們的核心部門,，至于銷售完后,，物管這些幾十萬幾百萬的收入地產(chǎn)大老板真的看不上，于是物管這個(gè)行業(yè)你就不要希望有高端的人才,、有完整的外拓團(tuán)隊(duì),，更別希望有團(tuán)隊(duì)激勵(lì)這種奢侈品。各家地產(chǎn)商蓋完樓,，就成立一個(gè)部門或者物管公司,，然后招一些人,，然后大家做好保安,、保潔、保綠,、保修就可以了,，可能企業(yè)也沒有考核制度，于是我們看到很多物業(yè)管的很差,。

但是隨著時(shí)代的發(fā)展,，地產(chǎn)行業(yè)的市場規(guī)模基本停止增長,，政府也加強(qiáng)各種調(diào)控,，包括從土地端、價(jià)格端,、融資端調(diào)控都更加嚴(yán)格,，去年頒布的三條紅線，這基本將過去高負(fù)債,、加杠桿屯地,、等待房價(jià)上漲、然后擴(kuò)大規(guī)模的發(fā)展模式打入牢底,。剩下的只有高周轉(zhuǎn)模式,，過去碧桂園玩的很溜，在人才激勵(lì)管理層面和跟投機(jī)制做的非常好,，但是近幾年公司的規(guī)模也基本不怎么增長了,，后來大家也開始紛紛效仿碧桂園。整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)基本已經(jīng)固化了,，行業(yè)沒有增長,，top30的集中度緩慢提升，再往后看二十年，進(jìn)入老齡化以后,，銷售規(guī)?？赡軙?huì)大幅下降。

在面這種行業(yè)背景下,，房企開始做精細(xì)化管理,，部分房企開始關(guān)注這個(gè)龐大的存量市場，開始將自己的物管公司獨(dú)立出來,，去管別人的樓盤,。另外物管的商業(yè)模式非常受二級(jí)市場投資者歡迎，16和17年的時(shí)候,，綠城服務(wù)是僅有的幾家上市物業(yè)公司,，估值高達(dá)50X，而地產(chǎn)公司只有7-8X,，這種巨大的估值差異也促使了地產(chǎn)公司將物業(yè)分拆上市,。在18和19年，市場給物管公司的估值都非常高,，這也進(jìn)一步刺激了物管資本化的時(shí)代到來,。物管上市后，有更高的收入規(guī)模目標(biāo),，這也加速了行業(yè)市場化的節(jié)奏,，因?yàn)檫^去這是個(gè)不充分競爭的市場，但隨著更多公司上市后,，開始走向充分競爭,。即過去的5-6年，物業(yè)的市場化和資本化是同時(shí)進(jìn)行的,。

縱觀當(dāng)下物業(yè)管理市場,，大大小小的公司眾多，規(guī)模之戰(zhàn)正愈演愈烈,。同時(shí),，物業(yè)管理行業(yè)可謂“現(xiàn)金為王”的行業(yè)，而融資上市則可以幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流的大幅增長,。

于是乎,，近年來，“并購熱”,、“分拆上市潮”等在物業(yè)管理行業(yè)中頻頻涌現(xiàn),。

（圖片來源：第一太平戴維斯）

究其背后的原因，有以下兩點(diǎn)：

1,、物業(yè)管理目前行業(yè)集中度快速提升,，但仍處于較低水平,，在跑馬圈地階段中，企業(yè)擴(kuò)大規(guī)模的訴求增加,；

2,、物業(yè)企業(yè)現(xiàn)金流穩(wěn)定，增長率確定性高,，具備較強(qiáng)的抗周期能力,，解決了“最后一公里”的問題。服務(wù)人群潛在信息流量巨大,，有助預(yù)測市場需求,，因此物業(yè)企業(yè)逐步受到資本青睞，估值顯著提高,。

對(duì)此,，根據(jù)數(shù)據(jù)分析，我們不難發(fā)現(xiàn),，部分物業(yè)管理企業(yè)上市后,，市值著實(shí)有了明顯的變化。有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，目前TOP10物業(yè)管理企業(yè)均經(jīng)歷了倍數(shù)增長,，資本青睞程度可見一斑,。

（圖片來源：第一太平戴維斯）

如前面提到,，近幾年大量物業(yè)公司登陸資本市場，熱錢的涌入正好助力其更好地拓展業(yè)務(wù)版圖,。當(dāng)中,，我們也看到，物業(yè)公司熱衷于扎堆赴港上市,，至今熱度未退,。赴港上市真有那么“香”嗎？為什么扎堆港股,？

第一太平戴維斯華南區(qū)估值及專業(yè)顧問服務(wù)部主管及董事徐憶在接受搜狐焦點(diǎn)采訪時(shí)分析表示,，之所以物業(yè)管理公司多選擇在香港而非大陸上市，主要原因有：

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在大陸上市融資暫停已久,，物業(yè)管理公司和房地產(chǎn)關(guān)系比較緊密,，所以在大陸成功上市的管理公司與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的聯(lián)系不強(qiáng)。眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也陸續(xù)到香港市場進(jìn)行IPO,；

2.大陸要求物業(yè)管理公司的關(guān)聯(lián)交易比例低,，這限制了大部分從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分拆出來獨(dú)立上市的物業(yè)管理公司上市，而香港市場更關(guān)注這類交易是否公允,；

3.大陸對(duì)上市企業(yè)盈利要求高,，很多物業(yè)管理公司處于初始發(fā)展的階段,，盈利未能滿足要求，而香港則沒有如此嚴(yán)格的要求,；

4.香港再融資的市場化程度更高,。

來源：https://www.163.com/dy/article/GD8FEHU505316KV4.html