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【商業(yè)與法治輿情觀察室 http://www.blaw.org.cn 快訊】：（金融界）

來(lái)源：證券時(shí)報(bào)

作者：簡(jiǎn)星堰

太現(xiàn)實(shí)了,，高房?jī)r(jià)不僅能阻斷人才的流入,，也能讓上市公司IPO募投項(xiàng)目停滯不前,！

7月23日，華圖山鼎（300492）發(fā)布公告,，將終止部分募集資金投資項(xiàng)目,，并將結(jié)余募集資金永久補(bǔ)充流動(dòng)資金。

證券時(shí)報(bào)·e公司記者注意到,，上述項(xiàng)目為華圖山鼎IPO募投項(xiàng)目,，曾計(jì)劃在成都、西安,、北京,、深圳等地購(gòu)置辦公樓進(jìn)行“區(qū)域業(yè)務(wù)拓展中心建設(shè)”。但在上市近五年后,，華圖山鼎該項(xiàng)目投入進(jìn)度僅3成,，終因成都等地房?jī)r(jià)上漲較多而終止實(shí)施。

從另一個(gè)層面來(lái)看,，自2019年華圖投資拿下該上市公司控股權(quán)后,，外界一直預(yù)期將有教育資產(chǎn)注入，此次終止原上市公司建筑設(shè)計(jì)募投項(xiàng)目,，也可能是上市公司戰(zhàn)略的改變,。

投入進(jìn)度僅為33%

華圖山鼎前身為山鼎設(shè)計(jì)，公司大本營(yíng)在成都,，2015年12月23日正式登陸創(chuàng)業(yè)板,。山鼎設(shè)計(jì)主要從事向客戶提供建筑工程設(shè)計(jì)及相關(guān)咨詢服務(wù)，包括項(xiàng)目前期咨詢,、概念設(shè)計(jì),、方案設(shè)計(jì),、初步設(shè)計(jì),、施工圖設(shè)計(jì)及施工配合等服務(wù)。

彼時(shí),，山鼎設(shè)計(jì)IPO公開(kāi)發(fā)行股票2080萬(wàn)股,，最終募集資金凈額為1.07億元，計(jì)劃投入“區(qū)域業(yè)務(wù)拓展中心建設(shè)”和“總部建設(shè)”等項(xiàng)目，投資金額分別為7829.23萬(wàn)元和9060萬(wàn)元,。

需要指出的是,，華圖山鼎此次終止的項(xiàng)目正是當(dāng)年IPO募投項(xiàng)目之一，即在成都,、西安,、北京、上海,、深圳核心區(qū)域購(gòu)置辦公場(chǎng)所的“區(qū)域業(yè)務(wù)拓展中心建設(shè)”項(xiàng)目,。

在招股書(shū)中，該上市公司曾提到,，上述項(xiàng)目分別輻射西南,、西北、華北,、華東和華南等地區(qū),，意在進(jìn)行業(yè)務(wù)拓展，實(shí)現(xiàn)全國(guó)化戰(zhàn)略布局的需要,；同時(shí),，適應(yīng)區(qū)域業(yè)務(wù)特點(diǎn)，提升客戶服務(wù)能力的需要,。

招股書(shū)披露,，上述項(xiàng)目原本計(jì)劃建設(shè)三年,，累計(jì)引進(jìn)22名高端設(shè)計(jì)人才,，建設(shè)113人設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，配套10名管理人員,，增強(qiáng)整體建筑設(shè)計(jì)實(shí)力,，項(xiàng)目募集資金包括房屋購(gòu)置費(fèi)、裝修費(fèi),、設(shè)計(jì)人員獵頭費(fèi)等,。

以西南地區(qū)為例，山鼎設(shè)計(jì)招股書(shū)指出,，就公司所在地成都而言,，新出臺(tái)的《四川省成都天府新區(qū)總體規(guī)劃（2010-2030）》將圍繞再造一個(gè)“產(chǎn)業(yè)成都”的核心目標(biāo)，大力發(fā)展戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè),、現(xiàn)代制造業(yè),、高端服務(wù)業(yè)和現(xiàn)代都市農(nóng)業(yè)，把天府新區(qū)建設(shè)成以現(xiàn)代制造業(yè)為主,、高端服務(wù)業(yè)集聚,，宜業(yè)、宜商、宜居的國(guó)際化現(xiàn)代新城區(qū),，形成現(xiàn)代產(chǎn)業(yè),、現(xiàn)代生活、現(xiàn)代都市三位一體協(xié)調(diào)發(fā)展的示范區(qū),。天府新區(qū)規(guī)劃面積為1578平方千米,，預(yù)計(jì)在2030年新區(qū)城鎮(zhèn)人口將達(dá)到580~630萬(wàn)人。

在此背景下,，山鼎設(shè)計(jì)認(rèn)為,，天府新區(qū)、成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)和兩江新區(qū)的規(guī)劃前景為西南地區(qū)的持續(xù)發(fā)展提供了政策保障,，經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加速推進(jìn),，也將帶動(dòng)本地區(qū)固定資產(chǎn)投資和建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,，為建筑設(shè)計(jì)行業(yè)提供較為廣闊的市場(chǎng)空間,。

基于這樣的邏輯，山鼎設(shè)計(jì)“區(qū)域業(yè)務(wù)拓展中心建設(shè)”項(xiàng)目為原計(jì)劃在成都,、西安,、北京、上海,、深圳核心區(qū)域購(gòu)置辦公場(chǎng)所,，擬投入募集資金3757.95萬(wàn)元。

但事與愿違,，根據(jù)7月23日最新公告,，成都、西安,、北京,、上海、深圳等區(qū)域房產(chǎn)價(jià)格上漲較多,，公司未在預(yù)計(jì)建設(shè)期內(nèi)找到合適的辦公場(chǎng)所,。因此，為進(jìn)一步提高募集資金的使用效率,，上市公司擬終止對(duì)“區(qū)域業(yè)務(wù)拓展中心建設(shè)”項(xiàng)目的繼續(xù)投入,，并將上述項(xiàng)目結(jié)余募集資金永久補(bǔ)充流動(dòng)資金。

證券時(shí)報(bào)·e公司記者注意到,，截至2020年6月底,，上述募投項(xiàng)目已累計(jì)投入1233.11萬(wàn)元，投入進(jìn)度僅為32.81%,；加上利息收入142.59萬(wàn)元,，項(xiàng)目募集資金結(jié)余2667.43萬(wàn)元,。

成都“地王”頻現(xiàn)

進(jìn)入2020年，房企對(duì)成都土拍市場(chǎng)的熱情不減,，多次觸及最高限價(jià),。今年3月19日，成都新都區(qū)三河街道一宗63.57畝土地上市拍賣(mài),，土地用途類(lèi)型為純住宅,，起拍價(jià)5250元每平方米。據(jù)悉,，龍湖,、保利、旭輝等共16家房企報(bào)名參與拍賣(mài),，最終上海大發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司以11800元每平米樓面價(jià)拿下該地塊,，溢價(jià)幅度達(dá)到124.76%。

4月2日,，成都還曾拍賣(mài)出讓兩宗住宅用地,，合計(jì)約150畝。其中,，位于成都錦江區(qū)的另一宗地塊凈用地面積約131畝,，起拍樓面價(jià)15600元每平米。據(jù)悉,，建發(fā)地產(chǎn)競(jìng)得該宗地塊,，成交樓面價(jià)19800元每平米，溢價(jià)率26.92%,，無(wú)償移交比例為7%,。考慮到無(wú)償移交比例,，彼時(shí)建發(fā)地產(chǎn)拍地樓面價(jià)或許比2019年華發(fā)集團(tuán)拿地價(jià)更高,。

7月2日，成都新都區(qū)和高新區(qū)有兩宗地塊公開(kāi)拍賣(mài),，競(jìng)拍持續(xù)火爆激烈，“地王”再次易主,。

在兩宗土地拍賣(mài)中,，最重要也是最引人注目的就是二號(hào)宗地，該宗土地位于高新區(qū)中和街道會(huì)龍社區(qū)7組（原會(huì)龍村12社）,、勁松社區(qū)10組（原勁松村12社,、13社、14社）,，其土地面積約41.88畝,，是一宗純住宅用地,。

證券時(shí)報(bào)·e公司記者了解到，此次土地拍賣(mài)采取“設(shè)定最高限價(jià)+競(jìng)向政府無(wú)償移交租賃住房建筑面積比例”方式進(jìn)行拍賣(mài),，土地起拍樓面地價(jià)為14800元每平米,。

實(shí)際上，此次土拍是高新區(qū)最高起拍價(jià),，也是成都第二高,，目前最高起拍價(jià)為成都錦江區(qū)的15600元每平米。最終由渝太地產(chǎn)(港股00075)以成交樓面價(jià)20700元每平米競(jìng)得二號(hào)宗地,，溢價(jià)率達(dá)到39.86%,，成交總價(jià)則為11.56億元。需要指出的是,，高新區(qū)此次土拍刷新了成都土地最高成交單價(jià),，也讓成都住宅土拍樓面價(jià)首次突破了每平米兩萬(wàn)元的大關(guān)。

從客觀來(lái)說(shuō),，住宅用地的土拍價(jià)格走高,，并不能代表商業(yè)用地的趨勢(shì)，因?yàn)楦鞯貫榱苏猩桃Y需要,，往往會(huì)給予企業(yè)更多優(yōu)惠政策和很低的商住用地起拍價(jià),。

不過(guò)，水漲船高,，該漲還得漲,，尤其是高新區(qū)和天府新區(qū)等核心商業(yè)區(qū)。

今年5月12日,，成都高新區(qū)1宗商住用地成功出讓?zhuān)罱K合景泰富以5.16億元競(jìng)得,，樓面價(jià)16600元每平米，溢價(jià)率38.33%,。據(jù)悉,，該地塊位于高新區(qū)天府三街與富華南路交匯處，地塊面積3.11萬(wàn)平米,，用途為商住用地,，容積率2，建筑密度40%,。

同月28日,，成都天府新區(qū)興隆湖約43畝住商用地，吸引了十余家品牌房企參與競(jìng)拍,，經(jīng)過(guò)多輪出價(jià)達(dá)到最高限價(jià),。最終，該宗地被德信斬獲,，成交樓面價(jià)17299元每平米,，溢價(jià)率80%,，續(xù)競(jìng)配建并無(wú)償移交住房面積比例為1%。

華圖山鼎意欲何為,？

的確,，現(xiàn)實(shí)卻很殘酷！

當(dāng)初IPO,，山鼎設(shè)計(jì)判斷準(zhǔn)了房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展趨勢(shì),，卻未能從中分得多少紅利。

在上市后的四個(gè)完整年度中（2016年~2019年）,，山鼎設(shè)計(jì)營(yíng)業(yè)收入分別為1.58億元,、1.5億元、2.16億元和2.14億元,，增長(zhǎng)率分別為-14.96%,、-4.94%、44.02%和-1.02%,；扣非后,，凈利潤(rùn)則分別為1891萬(wàn)元、1553萬(wàn)元,、2675萬(wàn)元和1781萬(wàn)元,，增長(zhǎng)率分別為-25.39%、-17.89%,、72.28%和-33.43%,。

最終在2019年9月，華圖宏陽(yáng)投資有限公司（簡(jiǎn)稱華圖投資）作價(jià)7.5億元受讓山鼎設(shè)計(jì)30%股權(quán),，成為這家上市公司新任控股股東,。

在業(yè)內(nèi)看來(lái)，山鼎設(shè)計(jì)控股權(quán)易主,，或許意味著華圖投資的母公司北京華圖宏陽(yáng)教育文化發(fā)展股份有限公司（簡(jiǎn)稱華圖教育）可能借殼山鼎設(shè)計(jì),。

此前，有業(yè)內(nèi)人士曾指出,，華圖教育明顯是有備而來(lái),，收購(gòu)山鼎設(shè)計(jì)30%的股權(quán)，這是華圖教育借殼山鼎設(shè)計(jì)的第一步,，先變更控制權(quán),，再進(jìn)行資產(chǎn)注入。

天眼查顯示,，華圖教育成立于2003年，注冊(cè)資本為4.2億元,，經(jīng)營(yíng)范圍包括組織文化交流,、出版策劃,、編輯服務(wù)等業(yè)務(wù)。其中,，易定宏,、伍景玉為夫妻關(guān)系，并簽訂了《一致行動(dòng)協(xié)議》,，為華圖教育的實(shí)際控制人,，合計(jì)持有華圖教育39.67%的股份。

目前,，華圖教育在公務(wù)員培訓(xùn)領(lǐng)域份額為12.7%,，是目前國(guó)內(nèi)職業(yè)教育最大的培訓(xùn)機(jī)構(gòu)之一。截至2019年9月,，華圖教育已經(jīng)在全國(guó)擁有超過(guò)1000家直營(yíng)學(xué)習(xí)中心,，員工超過(guò)10000人，年培訓(xùn)學(xué)員100萬(wàn)人以上,。

但需要指出的是,，華圖教育2011年完成股改，2012年曾啟動(dòng)IPO輔導(dǎo)備案,，2014 年 7月掛牌新三板,，2015年借殼A股新都酒店上市未成功，2016年借殼揚(yáng)子新材未成功,，2017年6月遞交 A股上市申請(qǐng),，但由于審查程序等原因，其改計(jì)劃赴港上市,，2018年3月向港交所遞交上市申請(qǐng),，2018年10月再次遞交申請(qǐng)資料，依然未果,。

如今,，華圖投資已經(jīng)控股華圖教育近一年時(shí)間，外界對(duì)華圖教育等教育類(lèi)資產(chǎn)置入上市公司的預(yù)期一直存在,。從這個(gè)角度來(lái)分析,，華圖山鼎若真有意將從主營(yíng)建筑設(shè)計(jì)跨界至教育領(lǐng)域，那么自然沒(méi)必要繼續(xù)對(duì)建筑設(shè)計(jì)IPO募投項(xiàng)目追加投入,。