【商業(yè)與法治輿情觀察室 http://www.blaw.org.cn 快訊】：（和訊網(wǎng)）
老舊小區(qū)改造，終于按下加速鍵。
7月20日，國辦發(fā)布《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》（下稱《意見》）。
老舊小區(qū)改造到底有多迫切，數(shù)據(jù)可能更為直觀：全國約有17萬個(gè)老舊小區(qū)亟待改造；涉及面積40億平米；涉及居民上億人……
1老舊小區(qū)跟不上時(shí)代了老小區(qū)真的有點(diǎn)跟不上這個(gè)時(shí)代。感受最明顯應(yīng)該是停車位了。
以北京為例，2000年北京常住人口1382萬，小客車保有量是41萬輛，2019年北京常住人口2153.6萬人，但小客車保有量已經(jīng)達(dá)到了636.5萬輛。20年間，北京市人口增加了55.8%，但小客車保有量卻增加了14.5倍。
老小區(qū)建成的時(shí)候，汽車完全不普及。但現(xiàn)在買輛車很容易，老小區(qū)停車難的問題尤為突出，總得要地方停車。小區(qū)就這么大，變個(gè)停車場出來不現(xiàn)實(shí)，現(xiàn)在很多老小區(qū)的做法是在當(dāng)前的空地上劃停車位，居民交停車費(fèi)，但不保證肯定能停到。
住老小區(qū)人對(duì)這點(diǎn)肯定很明顯，有時(shí)候下班為了在周邊找個(gè)停車位，得轉(zhuǎn)二三十分鐘以上。業(yè)主們素質(zhì)參差，為了停車，發(fā)生口角的事也不少。
再就是物業(yè)了，現(xiàn)在的人買房都知道物業(yè)的重要性，特別是這次新冠疫情之后。當(dāng)年的老小區(qū)，可能就沒個(gè)正規(guī)的物業(yè)公司，你去看那些臟亂差的老小區(qū)，基本就是居委會(huì)在代管，招幾個(gè)老人收點(diǎn)保潔費(fèi)，稍微維持一下衛(wèi)生就不錯(cuò)了。樓道里各種牛皮癬小廣告。
沒有物業(yè)，涉及到社區(qū)公共部分的維修，鄰里之間裝修或改造問題，就容易扯皮。
2時(shí)間線老舊小區(qū)改造大致可分為三個(gè)階段。
2007年是起點(diǎn)，住建部《關(guān)于開展舊住宅區(qū)整治改造的指導(dǎo)意見》出臺(tái)，這是第一次的涉及老舊小區(qū)改造的文件。但當(dāng)時(shí)都是相對(duì)基礎(chǔ)的改造，且不成體系，不成規(guī)模。
2015年-2018年是試點(diǎn)總結(jié)階段。
2015年底，中央城市工作會(huì)議明確提出要有序推進(jìn)老舊小區(qū)改造。
2017年12月1日，住建部在廈門召開老舊小區(qū)改造試點(diǎn)工作座談會(huì)，確定廣州、韶關(guān)、柳州、秦皇島、張家口、許昌、廈門、宜昌、長沙、淄博、呼和浩特、沈陽、鞍山、攀枝花和寧波為15個(gè)試點(diǎn)城市。這次試點(diǎn)共改造老舊小區(qū)106個(gè)，惠及5.9萬戶居民。
2019年以來，老舊小區(qū)改造加速推進(jìn)。
2019年10月，住建部指導(dǎo)山東、浙江2省及上海、青島、寧波、合肥、福州、長沙、蘇州、宜昌8市開展深化試點(diǎn)工作，針對(duì)重點(diǎn)問題，經(jīng)過大膽探索，形成了一批可復(fù)制可推廣的經(jīng)驗(yàn)做法。
2020年4月14日，國常會(huì)明確2020年老舊小區(qū)改造目標(biāo)，3.9萬個(gè)小區(qū)，涉及居民近700萬戶，比去年增加一倍。
2020年7月20日，《意見》正式公布。
3既是民生，更為增長民生，主要是考慮到居住體驗(yàn)極差。現(xiàn)在回頭看20年前，30年前蓋的房子，很多都沒法看了。
那些老城區(qū)的老破小，水電網(wǎng)都露在外面，水表電表都沒有分戶，沒有電梯，想象一下，老年人從1樓爬到6樓。小區(qū)環(huán)境也是一團(tuán)糟，物業(yè)缺失，綠化基本沒有，房租都上不去，各種小廣告滿天飛，市中心的“貧民窟”。
增長則更為迫切，中國房地產(chǎn)市場規(guī)模將會(huì)長期維持在15萬億上下，新的增長點(diǎn)在哪里？
過去5年是棚改，未來5年是老舊小區(qū)改造。
與大拆大建，貨幣化安置的棚改相比，老舊小區(qū)改造相對(duì)“輕量化”：修復(fù)樓體，更新供水、排水、網(wǎng)絡(luò)等公共設(shè)施，加裝電梯，引入物業(yè)，新建停車場補(bǔ)充公共服務(wù)……
據(jù)原住建部副部長仇保興測算，老舊小區(qū)改造市場規(guī)模約5萬億元。
但由于老舊小區(qū)改造不涉及“土地”，不涉及“拆遷補(bǔ)償”，不會(huì)有明顯的副作用，嗯，你們懂得……
老舊小區(qū)改造將成為未來5年房地產(chǎn)的健康新動(dòng)能。
東部地區(qū)經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)，人口流入量最大，住房需求最迫切，但也是房地產(chǎn)市場最先進(jìn)入存量市場的地區(qū)，報(bào)告顯示，東中西部地區(qū)待改造小區(qū)比例約為5:3:2。
4資金怎么來無論是棚改還是舊改，沒有錢不行。根據(jù)恒大研究院的測算，其中基礎(chǔ)類改造平均成本為3000元/平米。而單個(gè)電梯加裝成本為60萬元/臺(tái)，單個(gè)停車位成本為6萬元，單個(gè)小區(qū)提升類改造成本約400萬元。
當(dāng)年的棚改，有PSL（抵押補(bǔ)充貸款），利率低得驚人，地方城市直接借錢擺平棚改拆遷戶，拆遷戶走了，土地賣了再還當(dāng)初借的錢。現(xiàn)在的老舊小區(qū)改造不這么玩了。
2017年，廣州越秀區(qū)仰忠社區(qū)改造工程，耗資2950萬元，其中市級(jí)財(cái)政出資1450萬元，區(qū)級(jí)財(cái)政出資1490萬元，居民出資10萬元。財(cái)政承擔(dān)了99.7%的改造成本。
2019年，北京市勁松北社區(qū)則探索出一條市場化改造之路。
勁松一區(qū)和二區(qū)改造工程，引入社會(huì)資本愿景集團(tuán)。
愿景集團(tuán)共投入3000多萬元，而作為回報(bào)，他們獲得勁松北社區(qū)公共閑置資產(chǎn)的運(yùn)營權(quán)，將之打造成社區(qū)零售商業(yè)。
不過，上述廣州和北京的舊改項(xiàng)目，都太過典型。
如廣州那樣，完全靠財(cái)政投入也不現(xiàn)實(shí)。現(xiàn)在老舊小區(qū)不僅僅是基礎(chǔ)設(shè)施的改造，更重要的是完善和提升類改造。比如為老年人服務(wù)的設(shè)施，停車場，充電樁，物業(yè)服務(wù)，電梯，衛(wèi)生服務(wù)站，便民市場，便利店等設(shè)施是需要配套的。
以上才是更花錢的地方。
完全依賴社會(huì)資本也存在困難，并不是所有的小區(qū)都有閑置資產(chǎn)來談判。
勁松北社區(qū)的上述改造工程，整體投資回報(bào)周期超過10年，有多少企業(yè)愿意等10年以上，賺這種慢錢？
所以，在資金問題上，《意見》明確總體原則是誰受益、誰出資。
《意見》關(guān)于資金籌集的辦法中，最值得關(guān)注的有這些：
1、使用（補(bǔ)建、續(xù)籌）住宅專項(xiàng)維修資金；
商品房情況相對(duì)好一些，一套房一般有幾萬塊錢。
但老舊小區(qū)中有不少還是福利分房時(shí)代蓋的，住宅專項(xiàng)維修資金問題比較多，需要在推進(jìn)中探索。
2、提取住房公積金用于加裝電梯
3、讓渡小區(qū)公共收益等
簡單說，小區(qū)里的一些閑置用房，閑置用地，拿出來給企業(yè)運(yùn)營，一定年限內(nèi)的收益歸企業(yè)。
5后浪們，也愛“老破小”
從宏觀層面來看，老舊小區(qū)的改造，的確有助于穩(wěn)定房價(jià)。
“老破小”換新顏后紛紛上市，市場上可供交易的房子肯定變多了，用不著都去盯著那些萬人搖號(hào)的項(xiàng)目。
在北京、在上海、在廣州，很多年輕人選擇的首套房都是“老破小”，我也與他們當(dāng)中的不少人聊過，有位哥們兒是這樣說的：
其實(shí)最開始也看過不少新房，但面積普遍都比較大，首付門檻比較高，夠不著。他買的這套老房子面積小，格局差點(diǎn)，但勝在總價(jià)低，首付還是更低一些，好好裝修一下，也是很溫馨的小窩。而且自己工作對(duì)通勤要求比較高，這套房子上下班比較方便。
另外，他也沒打算在這套房里住很久，工作上升期，收入增加后，再考慮換房。
是啊，在買房這事上，先上車，再換房，后浪們也很務(wù)實(shí)。
想象一下，街對(duì)面就是城市森林公園，樓下各種小飯館任你選，周邊三甲醫(yī)院、體育館、大商場、銀行、券商、幼兒園、小學(xué)，你能想到的全都有，當(dāng)然更有你想不到的。
6毫無疑問，利好房價(jià)
很多老小區(qū)的房子面積都不大，30,40平米的不少，改造完成后，居住體驗(yàn)好多了，很多不愿意合租的年輕人也很喜歡，房租也有了可觀的漲幅。
房價(jià)也不例外，2018年，南京部分老舊小區(qū)改造完成，僅一年后房價(jià)已經(jīng)明顯上漲。
玄武區(qū)梅園街道一枝園社區(qū)；鼓樓區(qū)寧夏路片區(qū)，老菜市小區(qū)，寶地園小區(qū)，清江花苑等小區(qū)均出現(xiàn)了萬元上下的漲幅。
地段和居住體驗(yàn)是影響老舊小區(qū)價(jià)值的重要因素。
老舊小區(qū)不改造，地段價(jià)值仍然存在，但居住體驗(yàn)極差。
改造完成后，那情況就大不一樣了。地段價(jià)值仍然存在，居住體驗(yàn)明顯改善。
再加上產(chǎn)權(quán)年限到期后自動(dòng)續(xù)期，破房子變新房，你說房價(jià)是漲還是跌？
如果你也在關(guān)注“老破小”，考慮到舊改的優(yōu)先級(jí)問題和資源的有限性，應(yīng)該要注意幾點(diǎn)：
一是盡可能選擇大城市市中心的老小區(qū)；
二是選擇相對(duì)較新的，雖然冠以“老破小”，但也要在小區(qū)品相方面稍微注意一下，房齡老一點(diǎn)可以，但別太破舊，改造成本太大，自己投入也更大；
三是最好帶優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)，從試點(diǎn)情況來看，有強(qiáng)學(xué)區(qū)加持的老舊小區(qū)居民有望獲得更多舊改紅利，有優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)那更是極好的。
現(xiàn)在，老房子的“第二春”真的來了。
上億人，將能分享這波紅利。
封面圖丨俊杰
技術(shù)支持：今日讀法
本網(wǎng)站所轉(zhuǎn)載信息，不代表本網(wǎng)觀點(diǎn)。 未經(jīng)授權(quán)，不得刊用本網(wǎng)稿件。
Copyright @2019-2029 gz-hsi.com www.blaw.org.cn 版權(quán)所有©
京ICP備19028446號(hào)-1 
京公安網(wǎng)備11010802029198
