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【商業(yè)與法治輿情觀察室 http://www.blaw.org.cn 快訊】：（券商中國）

來源：券商中國

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在恒大公告擬分拆物業(yè)上市后，融創(chuàng)分拆物業(yè)上市步伐也在加快。8月6日，融創(chuàng)旗下融創(chuàng)服務(wù)正式遞交上市申請材料，啟動赴港上市計劃。

券商中國記者查閱上市申請材料發(fā)現(xiàn)，融創(chuàng)服務(wù)多項業(yè)務(wù)指標(biāo)增速較快，其中，在管面積超過1億平方米，利潤增幅高達175%。融創(chuàng)表示，看好物業(yè)服務(wù)行業(yè)未來的發(fā)展空間和潛力，分拆上市可使融創(chuàng)服務(wù)擁有獨立的融資平臺，為其未來發(fā)展提供資金。融創(chuàng)服務(wù)上市申請材料也顯示，主要募資用途是戰(zhàn)略性投資及并購。

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近兩年，房企分拆物業(yè)上市迎來熱潮，也受到資本市場熱烈追捧。今年以來，已經(jīng)有6家房企關(guān)聯(lián)物業(yè)公司赴港上市，還有10余家正在排隊候?qū)徶小I(yè)內(nèi)人士認為，隨著龍頭房企分拆物業(yè)上市的步伐加快，行業(yè)并購整合將加速，市場分化將進一步加劇，資本市場對物業(yè)服務(wù)企業(yè)上市也將逐漸回歸理性。

融創(chuàng)服務(wù)正式啟動招股上市計劃

8月6日，融創(chuàng)中國（01918.HK）發(fā)布公告稱，該集團建議通過全球發(fā)售，及向股東分派少部分股份的方式，分拆附屬公司融創(chuàng)服務(wù)于香港聯(lián)交所主板上市。同日，融創(chuàng)服務(wù)發(fā)布上市申請材料，正式啟動上市計劃。

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據(jù)了解，融創(chuàng)服務(wù)主要提供物業(yè)管理服務(wù)，非業(yè)主增值服務(wù)及社區(qū)增值服務(wù)。根據(jù)公告，融創(chuàng)擁有融創(chuàng)服務(wù)100%股權(quán)，待建議分拆及上市完成后，融創(chuàng)預(yù)期將擁有融創(chuàng)服務(wù)不少于50%的權(quán)益，而融創(chuàng)服務(wù)仍將為融創(chuàng)的附屬公司。

對于分拆物業(yè)上市的原因，融創(chuàng)給出了四大理由：

1、看好物業(yè)服務(wù)行業(yè)未來的發(fā)展空間和潛力，分拆上市能夠使融創(chuàng)服務(wù)借力資本市場不斷提升市場競爭力；

2、分拆上市后，融創(chuàng)服務(wù)將擁有獨立的融資平臺，能直接進入資本市場進行股權(quán)及/或債務(wù)融資，為未來發(fā)展提供資金；

3、分拆上市后，融創(chuàng)與融創(chuàng)服務(wù)各自業(yè)務(wù)能夠?qū)崿F(xiàn)更集中的發(fā)展、策略規(guī)劃及更好的資源分配，同時有助于融創(chuàng)服務(wù)完善員工激勵機制；

4、由于分拆上市后，融創(chuàng)服務(wù)仍將為融創(chuàng)的附屬公司，融創(chuàng)將通過合并財務(wù)報表及收取股息分紅，從融創(chuàng)服務(wù)的未來發(fā)展中繼續(xù)受益。

不過，融創(chuàng)也提醒股東及其他投資者注意，現(xiàn)時不能保證上市委員會批準(zhǔn)建議分拆及上市，融創(chuàng)將于適當(dāng)時候就建議分拆刊發(fā)進一步公告。

實際上，融創(chuàng)管理層在今年5月28日的周年股東大會上就透露出，融創(chuàng)服務(wù)今年有安排上市計劃，也有一些收購和并購的機會。不過，券商中國記者對此向融創(chuàng)方面求證時，沒有得到該公司的正面回應(yīng)。

7月21日，據(jù)IFR報道，融創(chuàng)中國考慮分拆其物業(yè)管理業(yè)務(wù)，進行10億美元的IPO。當(dāng)天融創(chuàng)中國股價突然拉升。隨后，券商中國記者就融資金額向融創(chuàng)方面求證，仍沒有得到回復(fù)。

融創(chuàng)服務(wù)在管面積超1億平方米

券商中國記者查閱融創(chuàng)服務(wù)上市申請材料發(fā)現(xiàn)，該公司多項業(yè)務(wù)指標(biāo)都增速較快。

從成長能力指標(biāo)看，上市申請材料顯示，2020年5月31日，融創(chuàng)服務(wù)合約總建筑面積為2.27億平方米；2017年12月31日-2020年5月31日，實現(xiàn)年復(fù)合增長率76.5%；在管總建筑面積達1.01億平方米，2017年12月31日-2020年5月31日，實現(xiàn)年復(fù)合增長率95.2%。其中，在管面積86.2%位于一二線城市。

從盈利能力指標(biāo)看，上市申請材料顯示，2019年，融創(chuàng)服務(wù)錄得營業(yè)收入為28.3億元（人民幣，下同），同比增長53.5%%，2017年至2019年的年復(fù)合增長率為59.5%；同期錄得利潤2.7億元，同比增長175%，2017年至2019年的年復(fù)合增長率為150.7%。

從經(jīng)營能力指標(biāo)看，上市申請材料顯示，截至2020年3月31日，融創(chuàng)服務(wù)的整體平均物業(yè)管理費約為每月每平方米3.40元，住宅物業(yè)平均物業(yè)管理費約為每月每平方米2.90元，同期非住宅物業(yè)平均物業(yè)管理費約為每月每平方米7.85元。

對于總收入增長的原因，融創(chuàng)服務(wù)表示，主要是因為各項業(yè)務(wù)的收入均有所增加。其中，物業(yè)管理服務(wù)收入增加，主要由于隨著擴大業(yè)務(wù)規(guī)模，在管總面積增加及所管理的物業(yè)數(shù)量增加。

物業(yè)管理規(guī)模是物業(yè)企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，也是上市物業(yè)企業(yè)獲得高估值的關(guān)鍵因素之一，而收購和并購是最有效的途徑。今年5月8日，融創(chuàng)服務(wù)收購開元物業(yè)管理的控制性權(quán)益，擴大了管理規(guī)模，豐富了在管物業(yè)類型。在5月28日的周年股東大會上，融創(chuàng)管理層曾表示，今年有比較多的整合和收購和并購的機會。

券商中國記者注意到，在融創(chuàng)服務(wù)的上市申請材料中，對于募資用途，第一個就是用于需求與物業(yè)管理主業(yè)及/或社區(qū)運營相關(guān)公司的戰(zhàn)略性投資及并購機會，以進一步擴大業(yè)務(wù)規(guī)模，鞏固行業(yè)領(lǐng)先地位。另外，還將用于升級智能管理服務(wù)系統(tǒng)，拓展社區(qū)增值服務(wù)，用作營運資金及一般企業(yè)用途。

龍頭房企爭相分拆物業(yè)上市

自2014年房企分拆物業(yè)赴港上市第一股出現(xiàn)后，2018年下半年至今經(jīng)歷了一波物業(yè)服務(wù)企業(yè)上市熱潮，并且受到資本市場熱捧。今年這種上市熱度進一步延續(xù)，并且出現(xiàn)多個龍頭房企的身影。

券商中國記者梳理，今年以來，已經(jīng)有興業(yè)物聯(lián)、燁星集團、建業(yè)新生活、金融街物業(yè)、弘陽服務(wù)和正榮服務(wù)等6家房企關(guān)聯(lián)物業(yè)公司赴港上市，還有第一服務(wù)、卓越物業(yè)、合景悠活、榮萬家、金科智慧服務(wù)和世茂服務(wù)等10余家房企關(guān)聯(lián)物業(yè)公司正在排隊候?qū)徶小?/span>

7月31日，恒大公告稱正在考慮分拆該集團物業(yè)管理業(yè)務(wù)于香港獨立上市。8月6日，融創(chuàng)旗下融創(chuàng)服務(wù)發(fā)布上市申請材料，正式啟動上市計劃。至此，龍頭五強房企中，僅萬科表示物業(yè)板塊暫無上市計劃。

今年以來，資本市場受疫情影響劇烈波動，而物業(yè)板塊表現(xiàn)格外搶眼，多只物管股年內(nèi)漲幅超過100%，更是出現(xiàn)了千億市值的企業(yè)，近半企業(yè)市盈率超過40倍。

據(jù)賽普咨詢統(tǒng)計，目前，上市物業(yè)企業(yè)已達30家，平均動態(tài)市盈率在40倍以上，遠超港股2019年平均市盈率9.68倍；從增長指數(shù)來看，2019年上市物業(yè)企業(yè)平均市盈率從年初到年末提高了34%，遠超恒生指數(shù)的9.41%。截至2020年6月數(shù)據(jù)，碧桂園服務(wù)市值已超過千億，雅生活、綠城服務(wù)、鑫苑服務(wù)等市值已超過其相關(guān)聯(lián)地產(chǎn)板塊市值。

業(yè)內(nèi)人士認為，物業(yè)企業(yè)獲得高估值的關(guān)鍵在于物業(yè)管理規(guī)模、盈利增長能力及增值服務(wù)增長空間，而龍頭房企關(guān)聯(lián)物業(yè)企業(yè)在這幾方面優(yōu)勢明顯。隨著龍頭房企分拆物業(yè)上市步伐加快，將會出現(xiàn)更多千億市值的物業(yè)企業(yè)，行業(yè)并購整合將加速，市場分化進一步加劇，資本市場對物業(yè)服務(wù)企業(yè)上市也將逐漸回歸理性。

原文標(biāo)題：融創(chuàng)分拆物業(yè)上市啟動 這些房企物業(yè)還在排隊上市中  來源：券商中國