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【商業(yè)與法治輿情觀察室 http://www.blaw.org.cn 快訊】：（券商中國）

來源：券商中國

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在恒大公告擬分拆物業(yè)上市后，融創(chuàng)分拆物業(yè)上市步伐也在加快,。8月6日,，融創(chuàng)旗下融創(chuàng)服務正式遞交上市申請材料，啟動赴港上市計劃,。

券商中國記者查閱上市申請材料發(fā)現(xiàn),，融創(chuàng)服務多項業(yè)務指標增速較快，其中,，在管面積超過1億平方米,，利潤增幅高達175%。融創(chuàng)表示,，看好物業(yè)服務行業(yè)未來的發(fā)展空間和潛力,，分拆上市可使融創(chuàng)服務擁有獨立的融資平臺，為其未來發(fā)展提供資金,。融創(chuàng)服務上市申請材料也顯示,，主要募資用途是戰(zhàn)略性投資及并購。

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近兩年,，房企分拆物業(yè)上市迎來熱潮,，也受到資本市場熱烈追捧。今年以來,，已經有6家房企關聯(lián)物業(yè)公司赴港上市,，還有10余家正在排隊候審中。業(yè)內人士認為,，隨著龍頭房企分拆物業(yè)上市的步伐加快,，行業(yè)并購整合將加速，市場分化將進一步加劇,，資本市場對物業(yè)服務企業(yè)上市也將逐漸回歸理性,。

融創(chuàng)服務正式啟動招股上市計劃

8月6日，融創(chuàng)中國（01918.HK）發(fā)布公告稱,，該集團建議通過全球發(fā)售,，及向股東分派少部分股份的方式,，分拆附屬公司融創(chuàng)服務于香港聯(lián)交所主板上市。同日,，融創(chuàng)服務發(fā)布上市申請材料,，正式啟動上市計劃。

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據(jù)了解,，融創(chuàng)服務主要提供物業(yè)管理服務,，非業(yè)主增值服務及社區(qū)增值服務。根據(jù)公告,，融創(chuàng)擁有融創(chuàng)服務100%股權,，待建議分拆及上市完成后，融創(chuàng)預期將擁有融創(chuàng)服務不少于50%的權益,，而融創(chuàng)服務仍將為融創(chuàng)的附屬公司,。

對于分拆物業(yè)上市的原因，融創(chuàng)給出了四大理由：

1,、看好物業(yè)服務行業(yè)未來的發(fā)展空間和潛力,，分拆上市能夠使融創(chuàng)服務借力資本市場不斷提升市場競爭力；

2,、分拆上市后,，融創(chuàng)服務將擁有獨立的融資平臺，能直接進入資本市場進行股權及/或債務融資,，為未來發(fā)展提供資金,；

3、分拆上市后,，融創(chuàng)與融創(chuàng)服務各自業(yè)務能夠實現(xiàn)更集中的發(fā)展,、策略規(guī)劃及更好的資源分配，同時有助于融創(chuàng)服務完善員工激勵機制,；

4,、由于分拆上市后，融創(chuàng)服務仍將為融創(chuàng)的附屬公司,，融創(chuàng)將通過合并財務報表及收取股息分紅,，從融創(chuàng)服務的未來發(fā)展中繼續(xù)受益。

不過,，融創(chuàng)也提醒股東及其他投資者注意,，現(xiàn)時不能保證上市委員會批準建議分拆及上市，融創(chuàng)將于適當時候就建議分拆刊發(fā)進一步公告,。

實際上,，融創(chuàng)管理層在今年5月28日的周年股東大會上就透露出，融創(chuàng)服務今年有安排上市計劃，也有一些收購和并購的機會,。不過,，券商中國記者對此向融創(chuàng)方面求證時，沒有得到該公司的正面回應,。

7月21日,，據(jù)IFR報道，融創(chuàng)中國考慮分拆其物業(yè)管理業(yè)務,，進行10億美元的IPO,。當天融創(chuàng)中國股價突然拉升。隨后,，券商中國記者就融資金額向融創(chuàng)方面求證，仍沒有得到回復,。

融創(chuàng)服務在管面積超1億平方米

券商中國記者查閱融創(chuàng)服務上市申請材料發(fā)現(xiàn),，該公司多項業(yè)務指標都增速較快。

從成長能力指標看,，上市申請材料顯示,，2020年5月31日，融創(chuàng)服務合約總建筑面積為2.27億平方米,；2017年12月31日-2020年5月31日,，實現(xiàn)年復合增長率76.5%；在管總建筑面積達1.01億平方米,，2017年12月31日-2020年5月31日,，實現(xiàn)年復合增長率95.2%。其中,，在管面積86.2%位于一二線城市,。

從盈利能力指標看，上市申請材料顯示,，2019年,，融創(chuàng)服務錄得營業(yè)收入為28.3億元（人民幣，下同）,，同比增長53.5%%,，2017年至2019年的年復合增長率為59.5%；同期錄得利潤2.7億元,，同比增長175%,，2017年至2019年的年復合增長率為150.7%。

從經營能力指標看,，上市申請材料顯示,，截至2020年3月31日，融創(chuàng)服務的整體平均物業(yè)管理費約為每月每平方米3.40元，住宅物業(yè)平均物業(yè)管理費約為每月每平方米2.90元,，同期非住宅物業(yè)平均物業(yè)管理費約為每月每平方米7.85元,。

對于總收入增長的原因，融創(chuàng)服務表示,，主要是因為各項業(yè)務的收入均有所增加,。其中，物業(yè)管理服務收入增加,，主要由于隨著擴大業(yè)務規(guī)模,，在管總面積增加及所管理的物業(yè)數(shù)量增加。

物業(yè)管理規(guī)模是物業(yè)企業(yè)發(fā)展的基礎,，也是上市物業(yè)企業(yè)獲得高估值的關鍵因素之一,，而收購和并購是最有效的途徑。今年5月8日,，融創(chuàng)服務收購開元物業(yè)管理的控制性權益,，擴大了管理規(guī)模，豐富了在管物業(yè)類型,。在5月28日的周年股東大會上,，融創(chuàng)管理層曾表示，今年有比較多的整合和收購和并購的機會,。

券商中國記者注意到,，在融創(chuàng)服務的上市申請材料中，對于募資用途,，第一個就是用于需求與物業(yè)管理主業(yè)及/或社區(qū)運營相關公司的戰(zhàn)略性投資及并購機會,，以進一步擴大業(yè)務規(guī)模，鞏固行業(yè)領先地位,。另外,，還將用于升級智能管理服務系統(tǒng)，拓展社區(qū)增值服務,，用作營運資金及一般企業(yè)用途,。

龍頭房企爭相分拆物業(yè)上市

自2014年房企分拆物業(yè)赴港上市第一股出現(xiàn)后，2018年下半年至今經歷了一波物業(yè)服務企業(yè)上市熱潮,，并且受到資本市場熱捧,。今年這種上市熱度進一步延續(xù)，并且出現(xiàn)多個龍頭房企的身影,。

券商中國記者梳理,，今年以來，已經有興業(yè)物聯(lián),、燁星集團,、建業(yè)新生活,、金融街物業(yè)、弘陽服務和正榮服務等6家房企關聯(lián)物業(yè)公司赴港上市,，還有第一服務,、卓越物業(yè)、合景悠活,、榮萬家,、金科智慧服務和世茂服務等10余家房企關聯(lián)物業(yè)公司正在排隊候審中。

7月31日,，恒大公告稱正在考慮分拆該集團物業(yè)管理業(yè)務于香港獨立上市,。8月6日，融創(chuàng)旗下融創(chuàng)服務發(fā)布上市申請材料,，正式啟動上市計劃,。至此，龍頭五強房企中,，僅萬科表示物業(yè)板塊暫無上市計劃,。

今年以來，資本市場受疫情影響劇烈波動,，而物業(yè)板塊表現(xiàn)格外搶眼，多只物管股年內漲幅超過100%,，更是出現(xiàn)了千億市值的企業(yè),，近半企業(yè)市盈率超過40倍。

據(jù)賽普咨詢統(tǒng)計,，目前,，上市物業(yè)企業(yè)已達30家，平均動態(tài)市盈率在40倍以上,，遠超港股2019年平均市盈率9.68倍,；從增長指數(shù)來看，2019年上市物業(yè)企業(yè)平均市盈率從年初到年末提高了34%,，遠超恒生指數(shù)的9.41%,。截至2020年6月數(shù)據(jù)，碧桂園服務市值已超過千億,，雅生活,、綠城服務、鑫苑服務等市值已超過其相關聯(lián)地產板塊市值,。

業(yè)內人士認為,，物業(yè)企業(yè)獲得高估值的關鍵在于物業(yè)管理規(guī)模、盈利增長能力及增值服務增長空間,，而龍頭房企關聯(lián)物業(yè)企業(yè)在這幾方面優(yōu)勢明顯,。隨著龍頭房企分拆物業(yè)上市步伐加快，將會出現(xiàn)更多千億市值的物業(yè)企業(yè)，行業(yè)并購整合將加速,，市場分化進一步加劇,，資本市場對物業(yè)服務企業(yè)上市也將逐漸回歸理性。

原文標題：融創(chuàng)分拆物業(yè)上市啟動 這些房企物業(yè)還在排隊上市中  來源：券商中國