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【商業(yè)與法治輿情觀察室 http://www.blaw.org.cn 快訊】：（阿達(dá)聊投資）

最近，江湖上發(fā)生了一件不大不小的事情。那就是證監(jiān)會(huì)發(fā)布了公募Reits指引，說(shuō)白了也就是我們中國(guó)本土的Reits可能用不了多久就可以和大家見面了。

也許很多小伙伴從來(lái)沒(méi)聽說(shuō)過(guò)Reits這個(gè)東西。什么是Reits呢？就是大家把錢放到一起，由類似一位基金經(jīng)理的人物拿著大家的錢去投資不動(dòng)產(chǎn)，然后把不動(dòng)產(chǎn)的收益分配給所有的投資人。

Reits這種金融產(chǎn)品之前在國(guó)外比較火，當(dāng)然也比較成熟。我們用美國(guó)來(lái)舉例子，在1975年~2010年的35年時(shí)間里，Reits的平均年化回報(bào)率大概是14%這個(gè)水平。美國(guó)的Reits投資涵蓋面會(huì)比較廣，物業(yè)的類型也會(huì)比較多樣化。而且美國(guó)的法律還規(guī)定了Reits的全部收入當(dāng)中，來(lái)自房地產(chǎn)相關(guān)投資的收入必須占到75%以上，并且每年90%以上的利潤(rùn)還必須要分給投資者。

為什么這種新的金融產(chǎn)品，在中國(guó)一直沒(méi)有推行起來(lái)呢？其實(shí)主要原因還是因?yàn)槲覀兊姆績(jī)r(jià)太高，租金（相比之下）太低，Reits的收益率不足以吸引投資者所導(dǎo)致的。

Reits的投資當(dāng)中，靠買入物業(yè)收取租金這種賺錢方式占了大頭。而我們中國(guó)的地產(chǎn)租售比非常低，平均也就是2%左右這樣的水平。類似這樣一個(gè)收益率，根本就不可能吸引投資者入局。誰(shuí)要是投資這種水平的Reits產(chǎn)品，妥妥的連通貨膨脹都跑不贏。

有沒(méi)有什么辦法提高我們中國(guó)房地產(chǎn)的租售比呢？提高租售比有兩個(gè)方法，第一是降低房?jī)r(jià)，第二就是漲房租了。降低房?jī)r(jià)這件事基本上是不可能的，或者說(shuō)沒(méi)人會(huì)主觀的希望房?jī)r(jià)會(huì)降。如今中國(guó)的房地產(chǎn)，已經(jīng)有了太多的投資屬性，而投資品一大特點(diǎn)就是“買漲不買跌”。一旦房?jī)r(jià)下跌，大家預(yù)期改變，那么就會(huì)形成大量的房地產(chǎn)拋盤，從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)繼續(xù)大跌。

繼續(xù)大跌，就會(huì)導(dǎo)致大量的房貸違約棄房斷供。這個(gè)代價(jià)目前是我們國(guó)家的金融體系所不能承受的……如果一旦發(fā)生房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤，那么必然是全體中國(guó)老百姓為房地產(chǎn)買單，誰(shuí)也好不了。

為啥房地產(chǎn)崩盤會(huì)讓全體老百姓買單呢？額……如果大家有興趣知道可以留言，這個(gè)問(wèn)題足夠單獨(dú)寫一篇文章了。如果確實(shí)小伙伴們想知道~過(guò)兩天我專門聊一聊。

那么能不能漲一下房租呢？也很難……因?yàn)槲覀冎袊?guó)老百姓的居民平均收入，真的不高。大城市打拼的年輕人，基本上平均有一半的收入都養(yǎng)活房東了，如果租金再漲，估計(jì)這些年輕人在大城市就真的活不起了。再說(shuō)房租價(jià)格是市場(chǎng)行為，如果5000塊錢一個(gè)月房子能租的出去的話，沒(méi)有房東會(huì)心甘情愿租4000的。

所以，這種畸形的房地產(chǎn)市場(chǎng)，也是最近這些年我們國(guó)家Reits發(fā)展不起來(lái)的一項(xiàng)重要原因。這一次，關(guān)于Reits 這種金融產(chǎn)品，我們可能會(huì)從基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)這方面進(jìn)行破局。比如鐵路、公路、機(jī)場(chǎng)、港口和5G基站等等。說(shuō)白了就是這些基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不再要國(guó)家投錢了，而是通過(guò)Reits產(chǎn)品從資本市場(chǎng)融資。等到這些基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完成之后創(chuàng)造的收益再返還給投資人。

父輩們都喜歡房子……也許Reits真的出來(lái)以后，他們會(huì)比較喜歡吧！堯?qū)W長(zhǎng)本人還是更喜歡股票。

我們知道基礎(chǔ)設(shè)施的拿地和地產(chǎn)開發(fā)的拿地完全是兩個(gè)體系。地價(jià)成本下來(lái)了的話，這些基礎(chǔ)設(shè)施未來(lái)創(chuàng)造的利潤(rùn)來(lái)支撐5%左右的收益率，其實(shí)還是有希望的。Reits本身的定位其實(shí)就是能夠略微跑贏通貨膨脹，起碼實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值。

所以，如果未來(lái)我們國(guó)家真的推出Reits相關(guān)的金融產(chǎn)品的話，大家一定要留意，因?yàn)檫@會(huì)是在你投資體系當(dāng)中非常重要的一項(xiàng)資產(chǎn)配置。

原標(biāo)題：想投資房子？也許你應(yīng)該學(xué)個(gè)新姿勢(shì)！  來(lái)源：阿達(dá)聊投資