【商業(yè)與法治輿情觀察室 http://www.blaw.org.cn 快訊】:(第一財經)
二季度以來,房地產表現(xiàn)十分搶眼,,拿地,、新開工,、銷售、居民按揭貸款等各項相關指標的恢復速度幾乎是所有行業(yè)中最快的,,部分城市的房價也面臨上漲壓力,。這對二季度中國宏觀經濟快速恢復起到了至關重要的作用。7月以來,,國家開始釋放調控房地產市場的政策信號,,部分媒體報道已經有銀行開始收緊對房企的融資政策,。這引發(fā)了市場對未來房地產市場表現(xiàn)的擔憂。
事實上,,當前房企對金融部門的融資依賴度并不高,,關鍵依然是居民的購房需求,單純收緊對房企的融資政策并不會對房企經營造成巨大沖擊,。但是,,經過數(shù)年積累,房地產行業(yè)的資產負債率已經顯著上升,,債務可持續(xù)性也有所惡化,。
疫情以來,房地產企業(yè)拖欠上下游行業(yè)應付款項的問題凸顯,,表明房企面臨的現(xiàn)金流壓力在變大,。此時收緊對房企的融資政策,雖然不會影響到整體需求,,但會讓部分現(xiàn)金流壓力較大的房企出現(xiàn)現(xiàn)金流斷裂,,增加債務違約風險并影響到金融部門穩(wěn)定。宏觀政策有必要理性客觀看待房地產企業(yè)的投融資問題,,給房地產市場自我調整的空間和時間,,不宜過早過快予以干預。
房企融資對金融部門直接依賴度不高,,關鍵取決于終端需求
房地產資金來源,,主要有三個部分。第一部分是來自非金融部門融資,,主要包括兩個部門,,即居民部門和上下游供貨商。這兩部分融資分別體現(xiàn)為定金及預付款,、個人按揭貸款和各項應付款項,。第二部分來自金融部門的融資,包括銀行和非銀機構,。
第三部分是自有資金,,包括自籌資金、利用外資和其他到位資金,。如圖1所示,,2015年以來,房地產資金來源出現(xiàn)了結構性變化,,來自居民部門和供貨商融資占比顯著增加,,目前兩者合計占融資總額的73%。國內貸款基本保持穩(wěn)定,,在13%~15%左右,,自籌資金占比快速下降,,目前只有12.8%。
經過數(shù)年的調整和轉型,,當前房地產企業(yè)的經營模式已經變成了高周轉模式,,即快速開工獲取預售資格,用期房銷售回款來支撐新的購地行為,。因此,房企對金融部門的直接依賴度并不高,,主要還是依靠來自非金融部門的融資和少部分自籌資金,。換言之,房地產企業(yè)融資能否持續(xù),,關鍵依然是終端需求如何,,也就是居民是否依然有持續(xù)的購房需求和能力。
而在正反兩方面因素交織下,,未來居民購房需求能否繼續(xù)高歌猛進是一個未知數(shù),。
一方面,當前的融資政策顯然是對居民部門相對友好的,,房貸利率亦是下降趨勢,。根據歷史經驗,房貸利率下降會刺激個人按揭貸款增加(圖2),。這在一定程度上也回答了為何房地產市場可以持續(xù)四年保持不錯的表現(xiàn),,特別是在2018和2019年的超預期表現(xiàn)。同樣,,持續(xù)下行的房貸利率也是支撐未來購房需求的主要積極因素,。
另一方面,“房住不炒”“不把房地產作為短期刺激的工具”等政策定位在很大程度上打消了過去十余年積累下的“房價永遠漲”的預期,。同時,,疫情也給居民部門收入帶來了實質性沖擊,這也會對購房行為造成影響,。
房企債務可持續(xù)性有所惡化,,現(xiàn)金流壓力較大
我們從現(xiàn)金比率和資產負債率兩個角度來考察房地產企業(yè)相關債務的可持續(xù)性。現(xiàn)金比率的計算公式是(貨幣資金+有價證券)/流動負債,,可以衡量企業(yè)的短期負債可持續(xù)性,。資產負債率主要衡量企業(yè)的杠桿水平。我們選取了Wind分類中房地產開發(fā)企業(yè)項下的118家房地產公司,,用資產規(guī)模作為權重,,得到加權平均后的行業(yè)現(xiàn)金比率和資產負債率。
如圖3所示,,2015年~2017年,,房地產行業(yè)上市公司的現(xiàn)金比率先升后降,,并在2018年保持相對穩(wěn)定。2019年下半年以來,,房地產行業(yè)的現(xiàn)金比率再次下降,,到2020年一季度只有21.5%左右,回到了2015年初的水平,。資產負債率則從2015年下半年持續(xù)上升,,到了近半年才略有下降。同時,,現(xiàn)金比率快速下降的階段基本對應了資產負債率持續(xù)上升的階段,。兩個指標均表明,2018年以來,,房地產債務可持續(xù)性已經出現(xiàn)惡化,,但由于近期杠桿率沒有進一步提高,債務風險尚在可控范圍之內,。
疫情沖擊進一步放大了房地產企業(yè)的現(xiàn)金流壓力,,表現(xiàn)為房地產對上下游企業(yè)的款項拖欠規(guī)模增加。如圖4所示,,房地產投資來源中的各項應付款占比具有明顯的季節(jié)特征,,年初最高,隨后幾個月逐漸降低,。2015~2018年,,各項應付款占房地產開發(fā)資金來源的比例和季節(jié)特征相對穩(wěn)定。
2020年初至今,,與房地產開發(fā)相關的其他貸款,,如開發(fā)貸款和個人按揭貸款的絕對值并沒有顯著高于往年,但各項預付款占比顯著提高,,考慮到季節(jié)因素之后,,已經創(chuàng)歷史新高。這也印證了房企的現(xiàn)金流壓力在變大,。特別是對于三線及以下城市的中小房地產商來說,,如果接下來銷售不能繼續(xù)保持當前的節(jié)奏,已經非常脆弱的資金鏈就有可能斷裂并帶來債務違約,。在本就脆弱的行業(yè)信心環(huán)境中,,這類事件或許會引發(fā)意想不到的連鎖反應,影響到金融穩(wěn)定,。
綜上可知,,即使房地產企業(yè)融資政策出現(xiàn)變化,也未必會給房地產企業(yè)帶來實質性壓力,。真正起決定性作用的依然是終端需求能否繼續(xù)保持現(xiàn)有的強度,,以及未來是否會針對居民購房融資施加限制,。對于后者我們不必過于擔憂,但就前者而言,,當前經濟復蘇基礎并不穩(wěn)固,,如果房地產市場開始出現(xiàn)問題,對財政,、金融等領域都會產生一系列連鎖沖擊,。
在此非常時期,房地產市場的正常表現(xiàn)實屬超常發(fā)揮,。從2019年以來,,房地產市場就有回調壓力,但被疫情打亂了節(jié)奏,。經歷了超跌和加速復蘇之后,,房地產市場終將回到既有的軌道上,。此時,,宏觀政策既不必鼓勵,亦不必打壓,,只需堅守“房住不炒”和“因城施策”的政策本心,,讓房地產行業(yè)在市場化機制中找回行業(yè)發(fā)展的節(jié)奏感。
作者系中國金融四十人論壇青年研究員
第一財經獲授權轉載自微信公眾號“中國金融四十人論壇”,。
原文標題:房企融資閘門再“擰緊”,,影響幾何? 來源:第一財經