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編輯整理 | 今日讀法

法治周末記者 孫政華

近期，涉及泰禾資金鏈斷裂導(dǎo)致延期交房的事件遍布北京、上海、福州、南京等城市，央視財(cái)經(jīng)以《泰禾集團(tuán)首筆15億債券違約 超200億借款逾期》為題進(jìn)行了報(bào)道。此后，財(cái)經(jīng)媒體財(cái)聯(lián)社以《破產(chǎn)清算不是最優(yōu)解，泰禾將走向何方》為題，再次進(jìn)行了報(bào)道。包括北京市昌平區(qū)拾景園二期在內(nèi)的準(zhǔn)業(yè)主們非常擔(dān)心，一旦泰禾破產(chǎn)，他們的房子以及交付的首付房款是否安全？就這個(gè)帶有普遍性的話題，記者采訪了法律專家。

購(gòu)房遭遇“爛尾”風(fēng)險(xiǎn)

帶著晚年有一個(gè)屬于自己家院子的夢(mèng)想，經(jīng)過(guò)再三斟酌，劉女士最終選擇北京市北六環(huán)外的昌平拾景園二期購(gòu)買了一套大房子。因?yàn)榕笥言诟浇I一套二手別墅，他們邀請(qǐng)劉女士吃飯后向她推薦了號(hào)稱“昌平樓王”的拾景園。“在院子里聽聽音樂(lè)、品著咖啡、悠閑地曬著太陽(yáng)！一切一切想得那么美好！”

“我們聽了銷售人員的介紹，再到展廳一看，頓時(shí)被氣派的院子和寬敞的地下室所吸引！當(dāng)即決定賣了順義祥云小鎮(zhèn)的房子。”賣掉了僅有的一套祥云小鎮(zhèn)的房子后，借住朋友在大興區(qū)的一套二居室。

按照購(gòu)房合同約定，劉女士應(yīng)該在2019年12月辦理入住手續(xù)，但直到現(xiàn)在，拾景園二期主體工程完工了，合同約定的內(nèi)部精裝修和園區(qū)建設(shè)卻停滯不前，項(xiàng)目面臨“爛尾”風(fēng)險(xiǎn)。

與劉女士有同樣遭遇的還有近700多戶業(yè)主，從2019年6月起，拾景園二期的業(yè)主們組成了業(yè)主微信群，談?wù)撟疃嗑褪鞘熬皥@二期什么時(shí)候能入住的問(wèn)題。

劉女士對(duì)法治周末記者表示，因?yàn)槭蔷b修交付，業(yè)主們起初只關(guān)心拾景園一期的內(nèi)部裝修質(zhì)量問(wèn)題，以待二期裝修工程作為參照。后來(lái)，業(yè)主們發(fā)現(xiàn)在工地干活的工人寥寥無(wú)幾，最近突然全不見了。通過(guò)了解才知道，是泰禾集團(tuán)欠施工單位的錢，工人們陸續(xù)退場(chǎng)了。

除此之外，令業(yè)主們氣憤的是，他們的房子有的被泰禾抵押給了銀行。

與劉女士情況近似，白女士也是賣掉了位于海淀區(qū)的唯一住房，等待遷居。2018年5月，白女士網(wǎng)簽購(gòu)買了泰禾拾景園一處住房。“戶口一直落在原所在地，一直與買家協(xié)調(diào)等2020年7月新房入住之后遷戶。2020年5月接泰禾通知延遲交房，并告知12月底交房。現(xiàn)在交房遙遙無(wú)期，原先跟我們協(xié)商的買家因?yàn)閭€(gè)人原因賣房，要我馬上遷出，否則不排除走法律途徑。”更讓白女士焦急的是，“按鏈家的制式合同，我們過(guò)戶15天后不遷出，每天萬(wàn)分之五的違約金，本身還有10萬(wàn)元戶口押金被扣。”

她們疑惑：“我們已經(jīng)簽了買房合同，還定期還著貸款。如果開發(fā)商破產(chǎn)了，這房子的產(chǎn)權(quán)還是不是我們的？”

律師解疑：

房屋購(gòu)買人如何主張權(quán)利

對(duì)此，北京煒衡律師事務(wù)所高級(jí)合伙人石宇辰律師對(duì)法治周末記者強(qiáng)調(diào)，開發(fā)商與業(yè)主簽訂商品房買賣合同時(shí)，業(yè)主一定要對(duì)房屋合同進(jìn)行備案。在房屋已經(jīng)過(guò)戶的情況下，如果開發(fā)商再次抵押房屋，是一房二賣，性質(zhì)惡劣、應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。

另外，關(guān)于房屋的產(chǎn)權(quán)，分兩種情況：第一，購(gòu)房人已經(jīng)付清全部?jī)r(jià)款的，所購(gòu)房屋被排除在破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)之外，購(gòu)房人可以要求破產(chǎn)管理人轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)，并向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)變更房屋登記；第二種情況，購(gòu)房人尚未付清全部?jī)r(jià)款的，房地產(chǎn)企業(yè)尚未轉(zhuǎn)移所有權(quán)，雙方均未履行完畢合同，就合同未履行完畢，破產(chǎn)管理人有權(quán)決定是解除合同還是接受價(jià)款并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)。

“由于開發(fā)商破產(chǎn)而導(dǎo)致爛尾的樓盤，要么是由開發(fā)商自己將土地抵押給其他開發(fā)商去開發(fā)，要么是由政府組織將土地交給其他開發(fā)商去開發(fā)。無(wú)論哪種情況，只要有人接手這個(gè)項(xiàng)目，這就是好情況，之前的購(gòu)房的利益都會(huì)受到保障。”北京市海銘律師事務(wù)所合伙人陳愷對(duì)法治周末記者說(shuō)，這種情況就是在簽訂完商品房買賣合同，以及與銀行的貸款合同之后，開發(fā)商破產(chǎn)，業(yè)主與銀行的借貸關(guān)系不因開發(fā)商的變故而變化，還是要繼續(xù)還房貸。如果不還的話，影響自己的征信，甚至可能會(huì)造成銀行對(duì)房屋進(jìn)行公開拍賣。

陳愷說(shuō)，簽訂商品房買賣合同，一般都是伴隨著交首付款。如果此時(shí)開發(fā)商破產(chǎn)，導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行，商品房買賣合同依然有效。如果開發(fā)商無(wú)法交房，屬于開發(fā)商違約，開發(fā)商必須退還購(gòu)房者的首付款，并承擔(dān)合同中約定的違約處理方法，給予購(gòu)房者一定的賠償或者具體的解決方案。

而對(duì)于開發(fā)商破產(chǎn)清算過(guò)程中業(yè)主是否享有優(yōu)先受償權(quán)的問(wèn)題，陳愷說(shuō)，如果購(gòu)房者是全款購(gòu)房或者是貸款購(gòu)房后，在交房前已經(jīng)支付了全部房款，開發(fā)商破產(chǎn)撤離項(xiàng)目的情況下，業(yè)主是可以要求擁有優(yōu)先清償權(quán)的。如果業(yè)主只是交納了首付款，在簽訂購(gòu)房合同后，遇到了開發(fā)商破產(chǎn)，業(yè)主的優(yōu)先清償權(quán)可能得不到認(rèn)可，畢竟開發(fā)商破產(chǎn)后的債主不僅僅是購(gòu)房者，業(yè)主可以要求解除購(gòu)房合同，返還首付款或者其他賠償。