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編輯整理 | 今日讀法

法治周末記者 孫政華

近期，涉及泰禾資金鏈斷裂導(dǎo)致延期交房的事件遍布北京、上海、福州、南京等城市，央視財經(jīng)以《泰禾集團首筆15億債券違約 超200億借款逾期》為題進行了報道。此后，財經(jīng)媒體財聯(lián)社以《破產(chǎn)清算不是最優(yōu)解，泰禾將走向何方》為題，再次進行了報道。包括北京市昌平區(qū)拾景園二期在內(nèi)的準業(yè)主們非常擔心，一旦泰禾破產(chǎn)，他們的房子以及交付的首付房款是否安全？就這個帶有普遍性的話題，記者采訪了法律專家。

購房遭遇“爛尾”風險

帶著晚年有一個屬于自己家院子的夢想，經(jīng)過再三斟酌，劉女士最終選擇北京市北六環(huán)外的昌平拾景園二期購買了一套大房子。因為朋友在附近買一套二手別墅，他們邀請劉女士吃飯后向她推薦了號稱“昌平樓王”的拾景園。“在院子里聽聽音樂、品著咖啡、悠閑地曬著太陽！一切一切想得那么美好！”

“我們聽了銷售人員的介紹，再到展廳一看，頓時被氣派的院子和寬敞的地下室所吸引！當即決定賣了順義祥云小鎮(zhèn)的房子。”賣掉了僅有的一套祥云小鎮(zhèn)的房子后，借住朋友在大興區(qū)的一套二居室。

按照購房合同約定，劉女士應(yīng)該在2019年12月辦理入住手續(xù)，但直到現(xiàn)在，拾景園二期主體工程完工了，合同約定的內(nèi)部精裝修和園區(qū)建設(shè)卻停滯不前，項目面臨“爛尾”風險。

與劉女士有同樣遭遇的還有近700多戶業(yè)主，從2019年6月起，拾景園二期的業(yè)主們組成了業(yè)主微信群，談?wù)撟疃嗑褪鞘熬皥@二期什么時候能入住的問題。

劉女士對法治周末記者表示，因為是精裝修交付，業(yè)主們起初只關(guān)心拾景園一期的內(nèi)部裝修質(zhì)量問題，以待二期裝修工程作為參照。后來，業(yè)主們發(fā)現(xiàn)在工地干活的工人寥寥無幾，最近突然全不見了。通過了解才知道，是泰禾集團欠施工單位的錢，工人們陸續(xù)退場了。

除此之外，令業(yè)主們氣憤的是，他們的房子有的被泰禾抵押給了銀行。

與劉女士情況近似，白女士也是賣掉了位于海淀區(qū)的唯一住房，等待遷居。2018年5月，白女士網(wǎng)簽購買了泰禾拾景園一處住房。“戶口一直落在原所在地，一直與買家協(xié)調(diào)等2020年7月新房入住之后遷戶。2020年5月接泰禾通知延遲交房，并告知12月底交房。現(xiàn)在交房遙遙無期，原先跟我們協(xié)商的買家因為個人原因賣房，要我馬上遷出，否則不排除走法律途徑。”更讓白女士焦急的是，“按鏈家的制式合同，我們過戶15天后不遷出，每天萬分之五的違約金，本身還有10萬元戶口押金被扣。”

她們疑惑：“我們已經(jīng)簽了買房合同，還定期還著貸款。如果開發(fā)商破產(chǎn)了，這房子的產(chǎn)權(quán)還是不是我們的？”

律師解疑：

房屋購買人如何主張權(quán)利

對此，北京煒衡律師事務(wù)所高級合伙人石宇辰律師對法治周末記者強調(diào)，開發(fā)商與業(yè)主簽訂商品房買賣合同時，業(yè)主一定要對房屋合同進行備案。在房屋已經(jīng)過戶的情況下，如果開發(fā)商再次抵押房屋，是一房二賣，性質(zhì)惡劣、應(yīng)該承擔相應(yīng)法律責任。

另外，關(guān)于房屋的產(chǎn)權(quán)，分兩種情況：第一，購房人已經(jīng)付清全部價款的，所購房屋被排除在破產(chǎn)財產(chǎn)之外，購房人可以要求破產(chǎn)管理人轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)，并向房地產(chǎn)管理部門申請變更房屋登記；第二種情況，購房人尚未付清全部價款的，房地產(chǎn)企業(yè)尚未轉(zhuǎn)移所有權(quán)，雙方均未履行完畢合同，就合同未履行完畢，破產(chǎn)管理人有權(quán)決定是解除合同還是接受價款并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)。

“由于開發(fā)商破產(chǎn)而導(dǎo)致爛尾的樓盤，要么是由開發(fā)商自己將土地抵押給其他開發(fā)商去開發(fā)，要么是由政府組織將土地交給其他開發(fā)商去開發(fā)。無論哪種情況，只要有人接手這個項目，這就是好情況，之前的購房的利益都會受到保障。”北京市海銘律師事務(wù)所合伙人陳愷對法治周末記者說，這種情況就是在簽訂完商品房買賣合同，以及與銀行的貸款合同之后，開發(fā)商破產(chǎn)，業(yè)主與銀行的借貸關(guān)系不因開發(fā)商的變故而變化，還是要繼續(xù)還房貸。如果不還的話，影響自己的征信，甚至可能會造成銀行對房屋進行公開拍賣。

陳愷說，簽訂商品房買賣合同，一般都是伴隨著交首付款。如果此時開發(fā)商破產(chǎn)，導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行，商品房買賣合同依然有效。如果開發(fā)商無法交房，屬于開發(fā)商違約，開發(fā)商必須退還購房者的首付款，并承擔合同中約定的違約處理方法，給予購房者一定的賠償或者具體的解決方案。

而對于開發(fā)商破產(chǎn)清算過程中業(yè)主是否享有優(yōu)先受償權(quán)的問題，陳愷說，如果購房者是全款購房或者是貸款購房后，在交房前已經(jīng)支付了全部房款，開發(fā)商破產(chǎn)撤離項目的情況下，業(yè)主是可以要求擁有優(yōu)先清償權(quán)的。如果業(yè)主只是交納了首付款，在簽訂購房合同后，遇到了開發(fā)商破產(chǎn)，業(yè)主的優(yōu)先清償權(quán)可能得不到認可，畢竟開發(fā)商破產(chǎn)后的債主不僅僅是購房者，業(yè)主可以要求解除購房合同，返還首付款或者其他賠償。