本文來源 | 法治日?qǐng)?bào)
編輯整理 | 今日讀法
》》房屋設(shè)備損壞沒人維修、合適的房源少,、房源信息有誤,、不退或少退押金是租房時(shí)常見的痛點(diǎn)
》》住房問題在大城市最為突出,，住房租賃市場如今已經(jīng)進(jìn)入以存量房為主的階段,，突出的問題是如何實(shí)現(xiàn)租售并舉與促進(jìn)租賃市場健康發(fā)展
》》租賃市場的規(guī)范和未來發(fā)展,，既需要發(fā)揮市場機(jī)制在資源配置上的決定性作用,，又需要更好地發(fā)揮政府在居住保障和市場監(jiān)管方面的重要作用,，建構(gòu)多級(jí)多樣,、分類分層,、規(guī)范穩(wěn)定的租賃市場供給體系和合法合規(guī)的租賃市場
“大力發(fā)展租賃住房，解決好大城市住房突出問題,?！痹诮照匍_的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，這成為2021年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作的8個(gè)重點(diǎn)之一,。
中國社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院近日發(fā)布的《中國住房發(fā)展報(bào)告（2020-2021）》稱,，目前住房租賃市場的問題層出不窮，“爆雷”事件頻頻發(fā)生,。
在接受《法治日?qǐng)?bào)》記者采訪的專家看來,，住房租賃市場存在的問題背后，根源是租房需求量大而供應(yīng)不足,，這種情況在大城市尤甚,。
專家建議，住房租賃市場已經(jīng)進(jìn)入以存量房源為主的階段,，規(guī)范住房租賃市場健康發(fā)展,，既需要重視保障性租賃住房建設(shè)，也需要盡快出臺(tái)住房租賃條例,，為住房租賃市場提供完善的制度保障,。
租房問題層出不窮 源自供需矛盾突出
張先生是安徽人，畢業(yè)后到北京闖蕩,，如今工作剛滿一年,，但他已經(jīng)感受到了在大城市租房的不易。
張先生對(duì)《法治日?qǐng)?bào)》記者說，他在一家中介的App上租了一套三居室其中的一間,，面積不到10平方米,，每月租金3000元，幾乎占到他工資的一半,，“生活毫無幸福感可言”,。
畢業(yè)不到一年，搬了3次家,，這是柳先生的租房經(jīng)歷,。柳先生在北京一家事業(yè)單位工作，通過一家中介租房,。
據(jù)柳先生介紹,，簽約時(shí)，中介口頭說租金支付方式是押一付三,，但在合同里又把第二季度的租金設(shè)置為提前一個(gè)月交納,，實(shí)質(zhì)上是一個(gè)押二付三的租房合同?！爱?dāng)中介找我要第二個(gè)季度房租時(shí),，我和他們協(xié)商能否將租期縮短到一個(gè)季度，我以一個(gè)月的押金作為賠償,。中介堅(jiān)決不同意,，并且說如果我不履行合同就得立即搬離?！?
為了不被克扣押金,，柳先生嘗試通過向法院起訴、舉報(bào)隔斷違規(guī),、撥打12345熱線請(qǐng)求調(diào)解等方式解決問題,。最后，中介公司作出妥協(xié),，稱愿意將租期縮短為一個(gè)季度,。
“但是，在最后退費(fèi)的過程中,，中介公司又變卦了,，讓我負(fù)擔(dān)拆除隔斷的費(fèi)用?！绷壬f,。
不只是租客，出租房屋的房東也會(huì)遇到困擾,。
家住北京的張女士和丈夫都已退休,，他們有3套房子,，一套房用來居住，另外兩套房子都租了出去,。有時(shí)候找不到合適的租客,，他們的房子一空就是大半年。
2020年9月,，《2020中國青年租住生活藍(lán)皮書》發(fā)布，其中稱,，城市租住生活已成為超2億人的選擇,。
2020年12月下旬，58同城,、安居客聯(lián)合發(fā)布的《2020年中國住房租賃市場總結(jié)報(bào)告》稱,，一線城市中，北京的租房需求量為全國第一,，其次為上海,、深圳、廣州,。房屋設(shè)備損壞沒人維修,、合適的房源少、房源信息有誤,、不退或少退押金是租房時(shí)常見的痛點(diǎn),。
2020年12月下旬，中國社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布《中國住房發(fā)展報(bào)告（2020-2021）》稱,，目前住房租賃市場的問題層出不窮,，“爆雷”事件頻頻發(fā)生。
中國社會(huì)科學(xué)院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛在提供給《法治日?qǐng)?bào)》記者的報(bào)告文本中稱,，大城市住房供需矛盾依然比較突出,。
北京大學(xué)法學(xué)院房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波在接受《法治日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)也提出，住房租賃市場問題的存在,，實(shí)際上反映了租房市場上供不應(yīng)求的問題,。
首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長兼秘書長趙秀池告訴《法治日?qǐng)?bào)》記者,，住房問題在大城市最為突出,。如今，住房租賃市場已經(jīng)進(jìn)入以存量房為主的階段,，突出的問題是如何實(shí)現(xiàn)租售并舉與促進(jìn)租賃市場健康發(fā)展,。
健全完善法規(guī)制度 規(guī)范租賃市場秩序
“大城市住房突出問題”已經(jīng)進(jìn)入國家議事日程。
2020年12月16日至18日,，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議舉行,，其中強(qiáng)調(diào)要解決好大城市住房突出問題,。
具體措施之一是，要高度重視保障性租賃住房建設(shè),，加快完善長租房政策,，逐步使租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利，規(guī)范發(fā)展長租房市場,。
其他措施還包括：降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān),，整頓租賃市場秩序，規(guī)范市場行為,，對(duì)租金水平進(jìn)行合理調(diào)控等,。
2020年12月21日，全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議召開,。會(huì)議提出2021年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作的8個(gè)重點(diǎn)之一是,，大力發(fā)展租賃住房，解決好大城市住房突出問題,。
“加強(qiáng)住房市場體系和住房保障體系建設(shè),，加快補(bǔ)齊租賃住房短板，解決好新市民,、青年人特別是從事基本公共服務(wù)人員等住房困難群體的住房問題,。”會(huì)議稱,。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部還要求,，加快構(gòu)建以保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系。擴(kuò)大保障性租賃住房供給,，做好公租房保障,，在人口凈流入的大城市重點(diǎn)發(fā)展政策性租賃住房。規(guī)范發(fā)展住房租賃市場,，加快培育專業(yè)化,、規(guī)模化住房租賃企業(yè),，建立健全住房租賃管理服務(wù)平臺(tái),。整頓租賃市場秩序，規(guī)范市場行為,。
值得注意的是,，2020年12月29日，在北京市“回顧‘十三五’,、展望‘十四五’”系列主題新聞發(fā)布會(huì)上,，北京市住建委副主任張國偉提出，計(jì)劃于2021年向市場供應(yīng)集租房5000套左右,，重點(diǎn)解決新市民等群體過渡性居住需求,。
同一天,，上海市政府常務(wù)會(huì)議原則同意《關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范本市住房租賃市場秩序的實(shí)施意見》，就整頓規(guī)范上海市住房租賃市場秩序進(jìn)行部署,。
規(guī)范住房租賃市場秩序已然成為監(jiān)管機(jī)構(gòu)的共識(shí),。
對(duì)于住房租賃市場，倪鵬飛給出的建議是：啟動(dòng)實(shí)施“租售結(jié)合”的“新市民安居工程”,，建立“租售結(jié)合”的住房體系,；實(shí)施“322”新市民安居工程，即挖掘空間潛力,、業(yè)態(tài)潛力和人群潛力這3大潛力,，著眼于大都市周邊和城市主城區(qū)內(nèi)兩大空間，采取購買和租賃兩種形式,。
在倪鵬飛看來，解決住房租賃市場問題的重點(diǎn)是健全新市民租賃住房體系,，與此同時(shí),，要完善保障性租購住房的保障機(jī)制。
華東政法大學(xué)法律學(xué)院副院長陳越峰在接受《法治日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)認(rèn)為,，租賃市場的規(guī)范和未來發(fā)展,，既需要發(fā)揮市場機(jī)制在資源配置上的決定性作用，又需要更好地發(fā)揮政府在居住保障和市場監(jiān)管方面的重要作用,，建構(gòu)多級(jí)多樣,、分類分層、規(guī)范穩(wěn)定的租賃市場供給體系和合法合規(guī)的租賃市場,。
陳越峰對(duì)《法治日?qǐng)?bào)》記者提出建議：對(duì)于通過市場機(jī)制難以解決的信息不對(duì)稱,、保障性居住需求、權(quán)益保障等問題,，可以通過科學(xué)立法完善規(guī)則,、嚴(yán)格執(zhí)法加強(qiáng)事中事后監(jiān)管等舉措加以解決。
在樓建波看來,，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部已經(jīng)就《住房租賃條例（征求意見稿）》征求過公眾意見,，“我們一定能通過法規(guī)制度的完善，讓租賃市場變得更好”,。
租購住房同等權(quán)利 切實(shí)保障居住權(quán)益
在中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議上,，“逐步使租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利”被擺上重要的位置。
其中,，“公共服務(wù)”包括戶籍,、教育、社保,、養(yǎng)老,、醫(yī)療等多個(gè)方面,。
趙秀池認(rèn)為，買房得到的是產(chǎn)權(quán),，租房得到的是使用權(quán),，二者本身享有的權(quán)益不同，但如果兩者享有的公共服務(wù)相同,，則會(huì)極大促進(jìn)租賃市場的發(fā)展,。
2020年12月22日，江蘇省蘇州市公布《關(guān)于進(jìn)一步推動(dòng)非戶籍人口在城市落戶的實(shí)施意見》,，其中提到,，落實(shí)租賃房屋常住人口在社區(qū)公共戶落戶政策，經(jīng)房屋所有權(quán)人同意可以在房屋所在地落戶,，也可以在房屋所在地的社區(qū)落戶,，破除隱形門。
實(shí)際上,，早在蘇州之前,，江蘇省無錫市、山東省濟(jì)南市等數(shù)十座城市已經(jīng)出臺(tái)租房可落戶的相關(guān)規(guī)定,。
趙秀池表示,，在租購并舉的背景下，“租房即落戶”降低了人口入駐的成本,，有利于吸引人才,，是租購?fù)瑱?quán)實(shí)現(xiàn)的重要一步。
針對(duì)部分城市推出租房也能落戶政策及其背后的租購?fù)瑱?quán)問題,，陳越峰認(rèn)為,，城市政府購房落戶、人才落戶乃至租房落戶的政策值得肯定,。在基本民生層面,，更重要的是采取各種有效措施切實(shí)保障城市實(shí)有人口的居住權(quán)益，實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”,。
在樓建波看來,，要實(shí)現(xiàn)租購?fù)瑱?quán)，涉及多方面的公共服務(wù)政策,，包括戶籍制度,、就醫(yī)、入學(xué)等,，其實(shí)是一個(gè)非常復(fù)雜的問題,，應(yīng)該把租賃的問題簡單化，比如更關(guān)鍵的是,，能不能把承租人的承租權(quán)好好落實(shí)下來,。
在租購?fù)瑱?quán)之下,，租賃企業(yè)應(yīng)該如何應(yīng)對(duì)？
樓建波認(rèn)為,，我國現(xiàn)在有兩種租賃企業(yè),，一種是房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新做租賃企業(yè)，另一種是通過改造廢棄廠房等增加供應(yīng)的租賃企業(yè),。
樓建波稱,，我們現(xiàn)在有很大一部分從中介轉(zhuǎn)過來的租賃企業(yè)，通過把社會(huì)上的閑散房源收下來,，進(jìn)行裝修后再出租,。對(duì)于這種“二房東式”的租賃方式，一定要設(shè)置自有資金門檻,，這樣才能讓無序和壟斷問題得到解決,。“總的來說,，我們要鼓勵(lì)那些真正增加租賃住房供應(yīng)的租賃企業(yè)發(fā)展,，而不是‘二房東式’的租賃企業(yè)?！?
趙秀池同樣認(rèn)為，不應(yīng)該鼓勵(lì)通過收購個(gè)人住房賺取差價(jià)的輕資產(chǎn)機(jī)構(gòu)租賃大行其道,，而應(yīng)該鼓勵(lì)個(gè)人房東直接在住房租賃平臺(tái)上發(fā)布房源,，減少中介環(huán)節(jié)。（見習(xí)記者 孫天驕 記者 陳 磊）
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