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本文來源 |21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道
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《報告》顯示,，總體來看,，2020年不動產(chǎn)基金行業(yè)呈現(xiàn)出這些特點(diǎn)：首先,，不動產(chǎn)基金的數(shù)量較上年有所下降，不動產(chǎn)基金募集規(guī)模較上年則有所增長,，保有一定的規(guī)模與活力,；
第二，與私募股權(quán)投資類似,，不動產(chǎn)基金行業(yè)的資金和基金亦呈現(xiàn)出向頭部機(jī)構(gòu)集中的趨勢,，行業(yè)監(jiān)管和管理人運(yùn)作的規(guī)范性進(jìn)一步增強(qiáng)；
第三,，在不動產(chǎn)基金行業(yè)內(nèi)部,，優(yōu)質(zhì)基金管理人更加注重物業(yè)資產(chǎn)管理能力的打造，通過自建團(tuán)隊或與專業(yè)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)合作提升資產(chǎn)運(yùn)營和管理能力,，擁有主動管理能力和價值創(chuàng)造能力的基金管理人逐漸凸顯,；
第四,，政策層面，由于新冠疫情影響,，房地產(chǎn)融資政策整體表現(xiàn)出前松后緊的特點(diǎn),，上半年因疫情影響監(jiān)管強(qiáng)度較2019年略有寬松，下半年以重點(diǎn)房企資金監(jiān)測和融資管理為標(biāo)志,，針對房企的資金監(jiān)管重新收緊,，并越發(fā)嚴(yán)格；
第五,，2020年,，全球新冠肺炎疫情的蔓延給國內(nèi)不動產(chǎn)市場帶來了較大的階段性沖擊，在政策利好與新經(jīng)濟(jì)形態(tài)的支持下,，物流地產(chǎn)和數(shù)據(jù)中心（IDC）均表現(xiàn)出較強(qiáng)的抗風(fēng)險能力,，受到市場投資人的青睞。
2020年房地產(chǎn)市場投融資及政策變化情況
據(jù)了解,，珩昱投資是一家買方投資管理及顧問服務(wù)機(jī)構(gòu),，致力于為中國的長期機(jī)構(gòu)投資者提供定制化的專戶投資管理、資產(chǎn)配置及投資顧問服務(wù),。業(yè)務(wù)范圍涵蓋私募股權(quán)基金/風(fēng)險投資基金,、未上市企業(yè)股權(quán)、不動產(chǎn)及基礎(chǔ)設(shè)施投資等主要另類資產(chǎn)的投資服務(wù),。
珩昱投資此次發(fā)布的《報告》指出,，從房地產(chǎn)開發(fā)投資情況來看，1999年以來,，房地產(chǎn)開發(fā)投資金額始終呈上漲趨勢,，但從2014年以來，其增長勢頭明顯放緩,，由高速增長階段轉(zhuǎn)至中低速增長階段,。房地產(chǎn)開發(fā)投資金額占GDP的比重逐年增加，近五年則基本穩(wěn)定在13%左右,。2020年,，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資約為14.14億元，其中住宅投資占比約為73.8%,。
從地域來看,，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資金額最高，占比超過一半,，其次為西部地區(qū)和中部地區(qū),，占比分別為23.09%和20.36%；東北地區(qū)最少，占比不到4%,。
數(shù)據(jù)來源：Wind,，珩昱投資
從資金來源來看，2019年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金約為19.31萬億元,，比上年增長8.1%,。其中,定金及預(yù)收款為6.65萬億元，占比最高,；其次為自籌資金，金額為6.34萬億元,；再次為個人按揭貸款和國內(nèi)貸款,，分別為3萬億元和2.67萬億元；利用外資為192億元,，占比最小,。與2019年相比，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金金額呈上漲趨勢,，自籌資金,、定金及預(yù)付收款和個人按揭貸款的占比均有所上升，國內(nèi)貸款和外資占比則略有下降,。
數(shù)據(jù)來源：Wind,，珩昱投資
從近幾年房地產(chǎn)企業(yè)信用債發(fā)行情況來看，2016年發(fā)行額度最高,，超過7000億人民幣,，2020年信用債融資規(guī)模較2019年有明顯的提高，主要是受到2020年3月和4月信用債發(fā)行量井噴影響,，全年融資規(guī)模呈現(xiàn)出明顯的“前高后低”特征,。
探究其深層原因，受疫情影響,，2020年的融資監(jiān)管放松,，市場流動性寬裕，債券的發(fā)行難度降低,，同時借助特殊時期的融資窗口,，通過大量發(fā)行債券為企業(yè)的后續(xù)發(fā)展儲備資金。2019年進(jìn)入償債高峰期,，2019年-2021年,，房地產(chǎn)企業(yè)每年信用債償還額均超過4000億，2021年達(dá)到償債頂峰,。未來幾年,，房地產(chǎn)企業(yè)將面臨較大的償債壓力。
在政策層面,，2020年房地產(chǎn)融資政策整體表現(xiàn)出前松后緊的特點(diǎn),，上半年因疫情影響監(jiān)管強(qiáng)度較2019年略有寬松,。但進(jìn)入8月以后，以重點(diǎn)房企資金監(jiān)測和融資管理的三檔規(guī)則（即“三道紅線”）的形成為標(biāo)志,，針對房企的資金監(jiān)管重新收緊,，并越發(fā)嚴(yán)格。
2020年8月20日,，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部,、人民銀行在北京召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會，會議形成了重點(diǎn)房企資金監(jiān)測和融資管理的三檔規(guī)則,，即“三道紅線”：（1）房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%,；（2）房企的凈負(fù)債率不得大于100%；（3）房企的“現(xiàn)金短債比”小于1,。根據(jù)“踩線”情況,，房企將被劃分為紅、橙,、黃,、綠四檔，所在檔位將直接影響房企的融資額度,。另外,，根據(jù)融資新規(guī)，拿地銷售比,、經(jīng)營性現(xiàn)金流情況也是考察的重要指標(biāo),。
重點(diǎn)房企融資管理規(guī)則通過對房企實施穿透式監(jiān)管，對明股實債,、表內(nèi)表外等融資行為進(jìn)行全覆蓋,，代表著監(jiān)管機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管措施從各融資渠道分項收緊到總量把控，其重點(diǎn)是控制房企有息負(fù)債增速,。該措施將增強(qiáng)房企融資管理的市場化,、規(guī)范化和透明度，使房企對金融政策形成穩(wěn)定的預(yù)期,。同時,，約束部分房企盲目擴(kuò)張的經(jīng)營行為和融資行為，增強(qiáng)其抗風(fēng)險能力,。
2020不動產(chǎn)基金情況
總體來看,，近年來基金業(yè)協(xié)會存續(xù)的私募基金管理人數(shù)量呈上升趨勢（2016年有較大幅度下降，其余年份均為增加）,，但同比增速明顯下降,；基金管理規(guī)模也呈現(xiàn)逐年上漲趨勢，2020年約為15.97萬億，較上年增長約1.89萬億,；存續(xù)的備案基金數(shù)量逐年上漲,，2020年增加數(shù)量同比增長明顯?；鸸芾砣似骄芾淼幕鹨?guī)模和數(shù)量逐年上升,，單支基金平均管理規(guī)模整體變化不大。
中國不動產(chǎn)基金發(fā)端于2010年,，走過了近十年的發(fā)展歷程,。珩昱投資自2012年起開始觀測和研究中國的不動產(chǎn)基金行業(yè)，并獨(dú)立統(tǒng)計歷年的不動產(chǎn)基金行業(yè)數(shù)據(jù),。根據(jù)珩昱投資的統(tǒng)計,，截至2020年12月底，中國人民幣不動產(chǎn)基金市場已有3018支基金實體（2019年2752支）,，由770家管理人發(fā)行管理，總管理資金規(guī)模接近二萬億人民幣（2019年接近一萬七千億人民幣）,，保持了一定的規(guī)模增長,。
根據(jù)基金業(yè)協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，2020年全年,，共新增266支（2019年283支）已備案不動產(chǎn)基金,，承諾募集總規(guī)模超過2000億元人民幣左右（2019年約2000億人民幣）。不動產(chǎn)基金在2017年首次出現(xiàn)募集規(guī)模和基金數(shù)量的下降,，2018年大幅萎縮,，2019年延續(xù)這一趨勢，新增基金的數(shù)量和規(guī)模均有較大幅度下降,，2020年新增基金的數(shù)量同比微幅下降,，但單支基金的規(guī)模上升，或可一定程度上反映出不動產(chǎn)基金質(zhì)量的提高,。
數(shù)據(jù)來源：中基協(xié)官網(wǎng),，珩昱投資
珩昱投資團(tuán)隊認(rèn)為，2020年地產(chǎn)行業(yè)和金融行業(yè)整體在政策和市場層面進(jìn)一步承壓,，尤其是針對信托,、境內(nèi)外發(fā)債等出臺了一系列限制性政策，導(dǎo)致作為衍生行業(yè)的不動產(chǎn)基金遭遇了行業(yè)性的整體下滑和萎縮,。從2020年新增不動產(chǎn)基金的類型來看,，城鎮(zhèn)化和基礎(chǔ)設(shè)施基金數(shù)量最多，占比約為44.4%,，其次為住宅和商業(yè),，占比分別約為30.22%和22.01%，資產(chǎn)證券化類基金數(shù)量占比為3.36%，并未新增土地開發(fā)類基金,。
數(shù)據(jù)來源：中基協(xié)官網(wǎng),，珩昱投資
以上不動產(chǎn)基金分類標(biāo)準(zhǔn)如下：
城鎮(zhèn)化和基礎(chǔ)設(shè)施類：涵蓋城鎮(zhèn)化、PPP,、基礎(chǔ)設(shè)施,、舊城改造、城市更新,、鄉(xiāng)村振興等類別,。
住宅類：涵蓋住房、住宅,、棚改,、公租房、租賃住房,、保障房和綜合體,。
商業(yè)類：涵蓋寫字樓、商場,、酒店,、物流倉儲、醫(yī)療養(yǎng)老,、工業(yè),、數(shù)據(jù)中心等類別。
土地開發(fā)：專指土地開發(fā)類,。
資產(chǎn)證券化：涵蓋類REITs,、CMBS、資產(chǎn)收益權(quán)等類別,。
從基金管理人格局來看,，3018支已備案基金實體，共由770家管理人發(fā)行管理,。其中,，發(fā)行規(guī)模超過50支基金的管理人為6家；發(fā)行規(guī)模在20-50支基金的管理人為26家,；發(fā)行規(guī)模10-19支基金的管理人為34家,；發(fā)行規(guī)模2-9支基金的管理人為250家；發(fā)行規(guī)模為1支的基金管理人為454家,。整體來說,，私募基金和不動產(chǎn)基金行業(yè)在2020年延續(xù)2019年的趨勢，呈現(xiàn)出頭部資源集中趨勢,。
在管理人登記方面,，由于自2017年9月以來,，其他類型的私募基金管理人登記已趨于停滯。當(dāng)前的不動產(chǎn)基金管理人和產(chǎn)品歸于股權(quán)投資基金類別之下進(jìn)行登記和備案,。從基金管理規(guī)模來看,，不動產(chǎn)基金約占私募股權(quán)、創(chuàng)投基金管理規(guī)模的18%左右,。
總結(jié)來說,，2020年不動產(chǎn)基金行業(yè)呈現(xiàn)出的特點(diǎn)是：私募基金行業(yè)整體表現(xiàn)相較2019年有所改善，保持了一定的規(guī)模和活力,；在不動產(chǎn)基金行業(yè)內(nèi)部,，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)更趨合理，城市更新,、商業(yè)地產(chǎn),、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等價值導(dǎo)向的基金產(chǎn)品比例提升；與股權(quán)投資行業(yè)一樣,，不動產(chǎn)基金行業(yè)開始出現(xiàn)資源集中,，同時大量風(fēng)險開始暴露，行業(yè)的成熟度接受考驗,；監(jiān)管措施和思路尚未完全厘清,，仍需推動監(jiān)管體系的完善和行業(yè)自律規(guī)則的良好運(yùn)行。
物流地產(chǎn)和數(shù)據(jù)中心的投資特性分析
2020年,，全球新冠肺炎疫情的蔓延與經(jīng)濟(jì)不確定性的增強(qiáng)給國內(nèi)不動產(chǎn)交易市場帶來了階段性沖擊，全年交易額為2047億元,，同比下降29%,，為近五年內(nèi)的最低交易額。寫字樓,、零售類商業(yè),、酒店等商業(yè)地產(chǎn)的交易均受到不同程度的沖擊，但在政策利好與新經(jīng)濟(jì)形態(tài)的支持下,，物流地產(chǎn)和數(shù)據(jù)中心在疫情期間受到市場追捧,，其中數(shù)據(jù)中心的成交額實現(xiàn)同比翻番。（數(shù)據(jù)來源：戴德梁行）
相較于商業(yè)地產(chǎn),，物流地產(chǎn)和數(shù)據(jù)中心具有以下投資特性：
一,、作為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施，受益于新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,，得到國家政策的大力支持,。
二、物流地產(chǎn)和數(shù)據(jù)中心均具有較強(qiáng)的公共服務(wù)屬性,，本身具備較強(qiáng)的抗風(fēng)險能力,。同時,，新冠肺炎疫情加速了新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，即使疫情期間,，兩類資產(chǎn)的現(xiàn)金流依然較為穩(wěn)定,，顯示出更好的防御特性。
三,、物流地產(chǎn)和數(shù)據(jù)中心的土地價值相對較低,，不存在較大的投機(jī)性，核心是通過項目運(yùn)營獲取持續(xù)且穩(wěn)定增長的運(yùn)營收益,，并非被動賺取土地增值溢價,。
四、投資收益率相對較高,。根據(jù)戴德梁行的數(shù)據(jù),，2020年第四季度，一線城市及周邊物流地產(chǎn)的資本化率約為4.9%-5.6%,，一線城市及周邊的數(shù)據(jù)中心的資本化率約為8.0%-8.3%,，高于一線城市的其他商業(yè)資產(chǎn)的收益率。
數(shù)據(jù)來源：戴德梁行,，珩昱投資
注：甲級寫字樓,、零售物業(yè)、商務(wù)園區(qū)和酒店/服務(wù)式公寓均是一線城市的物業(yè),，物流倉儲和數(shù)據(jù)中心為一線城市及周邊城市的物業(yè),。
物流地產(chǎn)和數(shù)據(jù)中心項目的資產(chǎn)屬性與機(jī)構(gòu)投資人的資金屬性匹配性高，作為新興的資產(chǎn)配置工具,，日益受到國內(nèi)機(jī)構(gòu)投資人的關(guān)注及青睞,，成為另類資產(chǎn)配置重要的組成部分。
在數(shù)據(jù)中心資產(chǎn)方面,，《報告》指出,，機(jī)構(gòu)投資者可以多種方式投資IDC項目，如股權(quán)直接投資,、債權(quán)投資,、金融產(chǎn)品（私募基金、IDC公募REITs產(chǎn)品）等,。
相較于持有土地使用權(quán)及地上建筑物產(chǎn)權(quán)的IDC項目,，投資人對于以租賃形式獲取土地/物業(yè)的“輕資產(chǎn)”IDC項目顧慮較多。然而,，基于上述特點(diǎn),，以及一線城市及周邊城市（特別是一線城市）數(shù)據(jù)中心資源的稀缺性，機(jī)構(gòu)投資人在選擇此類項目時,，似乎并不應(yīng)將是否擁有土地使用權(quán)及物業(yè)產(chǎn)權(quán)作為研判的核心因素,。同時,，即使是“輕資產(chǎn)”項目，依然可以通過設(shè)置相對充分的擔(dān)保和增信措施（包括項目應(yīng)收賬款質(zhì)押,、工程設(shè)備抵押,、項目公司股權(quán)質(zhì)押、合作的IDC服務(wù)商實際控制人提供連帶責(zé)任擔(dān)保保證等）,，最大限度地彌補(bǔ)缺乏土地及物業(yè)抵押帶來的風(fēng)險敞口,。
數(shù)據(jù)中心作為技術(shù)密集型“新基建”，需要投資者具備一定的判斷能力,，對行業(yè)略窺門徑的機(jī)構(gòu)投資人可借助基金管理人和IDC服務(wù)商在該領(lǐng)域的能力排除部分風(fēng)險,，使其投資獲得雙重背書。因此,，機(jī)構(gòu)投資人在投資IDC項目時,，需要仔細(xì)甄別基金管理人和資產(chǎn)管理人。
在物流地產(chǎn)方面,，全球范圍內(nèi),，投資人對物流地產(chǎn)投資也表現(xiàn)出極大的熱情。根據(jù)PERE全球基金募集報告顯示,，2020年全球單一資產(chǎn)類別基金募集中,，有48%的資金都集中在物流地產(chǎn)上。
數(shù)據(jù)來源：PERE,，仲量聯(lián)行,，珩昱投資
近年來，隨著國內(nèi)物流地產(chǎn)的市場關(guān)注度提升,，涌入物流地產(chǎn)行業(yè)的資本也不斷增多,。目前機(jī)構(gòu)投資人可以選擇以下幾種模式投資物流地產(chǎn)：一是通過物流地產(chǎn)基金參與；二是直接收購已經(jīng)處于成熟運(yùn)營期的項目,，直接能獲取當(dāng)期收益,；三是以合資項目或者戰(zhàn)略合作的形式布局物流地產(chǎn),。
來源：https://new.qq.com/rain/a/20210517A04Z8J00
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