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本文來源 |法制周末

編輯整理 |今日讀法網(wǎng)

【商業(yè)與法治輿情觀察室 http://www.blaw.org.cn 快訊】

“如果開發(fā)商持有工程方銷售‘工抵房’的授權(quán)書，消費(fèi)者從開發(fā)商處購買后，一般能順利辦下房產(chǎn)證。如果開發(fā)商沒有上述授權(quán)書，即便買到“、‘工抵房’，也屬于消費(fèi)者和開發(fā)商的私下交易。一旦工程方不承認(rèn)，且房款不足以償還工程抵押款時(shí)，工程方就會(huì)要求補(bǔ)全差價(jià)，而這個(gè)差價(jià)往往不是普通買房人能接受的，會(huì)造成辦證受阻”

圖片來源于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系后刪除

法治周末記者 吳昊

今年國慶黃金周前后，全國多地房地產(chǎn)市場(chǎng)中“工抵房”突然升溫。

法治周末記者發(fā)現(xiàn)，近日全國不少城市的房產(chǎn)網(wǎng)站、公眾號(hào)及微信群里出現(xiàn)眾多“工抵房”優(yōu)惠。例如，河北省滄州市的新城·悅雋風(fēng)華，“房天下”網(wǎng)站顯示目前該樓盤新房均價(jià)為11200元每平方米，而10月11日“滄州房產(chǎn)”公眾號(hào)上就出現(xiàn)其推出少量工抵房源的消息，單價(jià)8800元每平方米起。

無獨(dú)有偶。近日湖北省襄陽市的長(zhǎng)投·正榮府、雅居樂·璽悅和武漢的新力城等樓盤的“工抵房”優(yōu)惠廣告均出現(xiàn)在網(wǎng)上。更有甚者，9月27日“房天下”網(wǎng)站發(fā)布信息，湖北省孝感市均價(jià)在7400元每平方米的新城悅雋項(xiàng)目推出五套“一口價(jià)”“工抵房”，竟然只要5600元每平方米，而且是現(xiàn)房。

與此同時(shí)，多地相關(guān)部門的樓市“限價(jià)令”也層出不窮。

記者注意到，近期出現(xiàn)“工抵房”拋售的樓盤所在城市，大多出現(xiàn)過房市“限跌令”，而江蘇徐州某開發(fā)商的“工抵房”促銷活動(dòng)也迅速被“叫停”。有業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，目前房地產(chǎn)行業(yè)處于下降周期，“工抵房”或已成為開發(fā)商變相降價(jià)、回籠資金的手段之一。

便宜“工抵房”暗藏風(fēng)險(xiǎn)

“工抵房”，究竟是什么來頭？

“‘工抵房’，就是房地產(chǎn)開發(fā)商用來向工程建筑商抵扣建設(shè)費(fèi)的房子。”獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家、財(cái)經(jīng)評(píng)論員王赤坤解釋說，在開發(fā)商的對(duì)外債務(wù)方面，應(yīng)支付給建筑商的工程建設(shè)費(fèi)是一種有優(yōu)先獲償權(quán)的債務(wù)。通常情況下，如果開發(fā)商拖欠工程款，如果工程建設(shè)方同意，相關(guān)部門也會(huì)支持用房子抵扣建設(shè)費(fèi)。

10月13日，記者以買房人身份致電一些樓盤售樓處，咨詢有關(guān)“工抵房”情況。

“您今天能來看房嗎？要是今天沒空，明天也可以……”在電話中，不少售樓處工作人員除介紹戶型價(jià)格外，大都非常急切地詢問記者，何時(shí)能去看房。

河北滄州新城·悅雋風(fēng)華售樓處的銷售人員稱，其售賣的“工抵房”確為8800元每平方米起，但幾乎已賣光，剩下幾套戶型并不好。

湖北孝感“新城悅雋”售樓處工作人員表示，其樓盤在售戶型均價(jià)為6800元每平方米起，但尚有部分“工抵房”未售出，均價(jià)在6000元每平方米以下。而記者從孝感市住建局網(wǎng)站的“新建商品房信息發(fā)布平臺(tái)”上了解到，該開發(fā)商在當(dāng)?shù)赝囟蔚摹靶鲁恰きZ悅府”項(xiàng)目最新一期，預(yù)售系統(tǒng)中的價(jià)格在6300元至8680元之間，大部分樓層戶型都在7000元以上。相對(duì)來說，前述“工抵房”要便宜一兩千元。

然而，對(duì)于“工抵房”的風(fēng)險(xiǎn)，一些地方住建部門也作出了風(fēng)險(xiǎn)警示。

8月31日，湖北省宜昌市住建委官方公眾號(hào)“宜昌住建”發(fā)布題為《“工抵房”打折促銷有風(fēng)險(xiǎn)》的文章，指出所謂“工抵房”銷售，是由開發(fā)建設(shè)單位對(duì)外銷售后，將房款劃轉(zhuǎn)至施工企業(yè)沖抵工程款的資金周轉(zhuǎn)行為；“工抵房”銷售主體仍是建設(shè)單位，而不是施工企業(yè)等其他主體；包括“工抵房”在內(nèi)的商品房?jī)r(jià)格，應(yīng)當(dāng)以住建部門在銷售場(chǎng)所公示的《商品房銷售單套價(jià)格一覽表》為準(zhǔn)，實(shí)際買賣價(jià)格明顯高于或低于片區(qū)商品房市場(chǎng)價(jià)格水平的，均存在不能履約的風(fēng)險(xiǎn)。

該文提醒道，購房人與開發(fā)建設(shè)單位私下草簽的合同未經(jīng)政府部門備案，存在一房多賣風(fēng)險(xiǎn)；購房資金若未進(jìn)監(jiān)管賬戶，存在開發(fā)建設(shè)單位挪用資金的風(fēng)險(xiǎn)，購房人的合法權(quán)益無法得到有效保護(hù)。

“以公司名義口頭承諾、簽訂補(bǔ)充協(xié)議等行為，本質(zhì)上是逃避政府部門監(jiān)管，存在因違反行業(yè)監(jiān)管政策無法簽約或到期無力履約的風(fēng)險(xiǎn)。”上述文中強(qiáng)調(diào)說。

在地產(chǎn)策劃專家、動(dòng)能智庫院長(zhǎng)戴欣明看來，“工抵房”購買時(shí)是否安全的核心，在于開發(fā)商能不能提供工程方的授權(quán)書。

“工程抵押房是開發(fā)商用于墊付工程方款項(xiàng)的，抵押價(jià)一般是房屋正常價(jià)格的6成左右，所以工抵房售價(jià)能否滿足工程方的期望，是最核心的問題。”戴欣明告訴記者，如果開發(fā)商持有工程方銷售“工抵房”的授權(quán)書，消費(fèi)者從開發(fā)商處購買后，一般能順利辦下房產(chǎn)證。

如果開發(fā)商沒有上述授權(quán)書，即便買到“工抵房”，也屬于消費(fèi)者和開發(fā)商的私下交易。戴欣明提醒道，一旦工程方不承認(rèn)，且房款不足以償還工程抵押款時(shí)，工程方就會(huì)要求補(bǔ)全差價(jià)，而這個(gè)差價(jià)往往不是普通買房人能接受的，會(huì)造成辦證受阻。

徐州叫停降價(jià)“工抵房”

隨著近來國內(nèi)眾多樓盤推出“工抵房”，有行業(yè)分析人士指出，在各地房?jī)r(jià)“限跌令”頻出的背景下（見本報(bào)9月23日頭版《穩(wěn)房?jī)r(jià)：“限漲令”與“限跌令”同出》），“工抵房”或已成為開發(fā)商變相降價(jià)、回籠資金的手段之一。

很快，有地方相關(guān)部門出手了。

今年國慶長(zhǎng)假期間，江蘇省徐州市的吾悅?cè)A府以“工抵房”的名義，每平方米降價(jià)1600元至1800元不等賣房，被當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)監(jiān)督管理部門制止。

10月3日，徐州市賈汪區(qū)億睿房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“億睿公司”）的公眾號(hào)“徐州吾悅廣場(chǎng)”發(fā)布一則《重要公告》，稱按照主管部門要求，該公司于9月30日推出的吾悅?cè)A府“工抵房”優(yōu)惠活動(dòng)取消，房源全部按照市場(chǎng)價(jià)銷售。該公號(hào)中還貼出了《徐州市賈汪區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督管理局責(zé)令改正通知書》，這份《通知書》稱，億睿公司以“工抵房”的名義對(duì)宣傳降價(jià)銷售商品房的行為，違反了《中華人民共和國反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》第八條第一款的規(guī)定，因此責(zé)令其停止違法行為。

不過10月13日記者發(fā)現(xiàn)，“徐州吾悅廣場(chǎng)”公眾號(hào)里上述《重要公告》已被刪除。

我國反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法第八條第一款規(guī)定，經(jīng)營者不得對(duì)其商品的性能、功能、質(zhì)量、銷售狀況、用戶評(píng)價(jià)、曾獲榮譽(yù)等作虛假或者引人誤解的商業(yè)宣傳，欺騙、誤導(dǎo)消費(fèi)者。“若有關(guān)部門以‘第八條’認(rèn)定其違規(guī)，徐州這家開發(fā)商有可能沒有工程方授權(quán)其銷售工抵房的授權(quán)書。”戴欣明分析說。

記者注意到，與徐州市同屬江蘇省的江陰市、南通市海門區(qū)有關(guān)部門，此前分別發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展若干事項(xiàng)的通知》和《關(guān)于上德花園商品房?jī)r(jià)格備案的答復(fù)》等，叫停了開發(fā)商大幅低于備案價(jià)銷售的行為，被眾多媒體稱為“限跌令”。

在湖北省，繼9月30日鄂州市住建局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范新建商品住房預(yù)（銷）售價(jià)格備案工作的通知》，規(guī)定該市商品房售價(jià)漲跌超10%須重新備案后，10月9日，孝感市住建局也發(fā)布了一份從標(biāo)題到內(nèi)容幾乎完全相同的通知，稱為落實(shí)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的調(diào)控目標(biāo)，該市所有項(xiàng)目在取得商品房預(yù)售證后，擬銷售價(jià)格（實(shí)際成交價(jià)格）的調(diào)整幅度如果超過已備案價(jià)的±10%，必須重新備案。這兩份通知均特別指出，上述“擬銷售價(jià)格”包括“各種銷售打折促銷”。

“工抵房”或?yàn)榉科笞跃却胧?/span>

“無論開發(fā)商有沒有工程方的‘工抵房’銷售授權(quán)，如果價(jià)格顯著低于政府備案價(jià)格，都涉嫌違規(guī)或違法。”戴欣明認(rèn)為，開發(fā)商無授權(quán)書售賣“工抵房”固然違法，但即便有授權(quán)書，銷售價(jià)格也應(yīng)當(dāng)符合政府規(guī)定的備案價(jià)范圍，而且近年來地方政府紛紛推出“限價(jià)房”，從土地招拍掛開始，就定好了價(jià)格空間。

“房地產(chǎn)經(jīng)過多年高速發(fā)展，實(shí)際上透支了以后的市場(chǎng)。”在王赤坤看來，目前整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)紅利期已過，“躺贏時(shí)代”不復(fù)存在，各個(gè)開發(fā)商的市場(chǎng)占有率不是共同增長(zhǎng)，而是此消彼長(zhǎng)，銷售壓力很大。

漲價(jià)、降價(jià)都是市場(chǎng)行為，由于降價(jià)會(huì)引起原購房者不滿，限制降價(jià)更多考慮的是維護(hù)市場(chǎng)情緒的穩(wěn)定，王赤坤認(rèn)為，當(dāng)前的許多“工抵房”應(yīng)當(dāng)看做“第三方救濟(jì)行為”，相比直接降價(jià)，這種優(yōu)惠方式更容易被原購房人接受。

“雖然產(chǎn)權(quán)還沒有轉(zhuǎn)移，但實(shí)際上開發(fā)商已跟工程方達(dá)成意向，無論是否過戶給工程方，都涉及一房二賣。”對(duì)此，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)資深人士、景暉智庫首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡景暉認(rèn)為，“工抵房”只是開發(fā)商各種抵押房的一種，跟其他抵押房一樣都存在風(fēng)險(xiǎn)，由于涉嫌一房?jī)少u，可能會(huì)讓消費(fèi)者承擔(dān)一定訴訟風(fēng)險(xiǎn)。

“所謂上有政策，下有對(duì)策。”王赤坤說，許多房地產(chǎn)企業(yè)前幾年擴(kuò)張較快，當(dāng)前顯然碰到了行業(yè)下降周期，疊加自身項(xiàng)目不好銷售等因素，資金鏈非常緊張，面臨巨大生存壓力。有些企業(yè)只好無視相關(guān)政策法規(guī)，試圖突破監(jiān)管，搞出“返本銷售”“工抵房”等非常規(guī)促銷方式，希望盡快回籠資金，最重要的是能夠“活下來”。